2021 年，我想回国贸上班

Mary

燃财经（ID:chaintruth）原创

作者 | 谢中秀

编辑 | 饶霞飞

在北京，入驻国贸商圈，曾经是创业公司的执念，因为这里是打工人的圣地，只要说公司在国贸，招人都容易很多。在很多人眼里，国贸是一个商务核心区，到处都是手里端着星巴克，讲着英语，谈着千万级合同的职场精英。

但从 2020 年开始，越来越多的创业公司开始搬离国贸，四环以外的园区，是它们的新家，尤其是文化传媒类型的公司。

"以前都是哪‘高大上’去哪里，现在是哪便宜去哪里。"2020 年 12 月 29 日，北京某写字楼租赁中介人员白峰告诉燃财经，往性价比更高的地方迁徙，是这一轮企业流动的主要方向。" 高档转中档，中档转低档，小微企业还有更低的选择。如果只追求便宜而对办公环境没有要求的话，只有你想不到，没有你找不到。"

寸土寸金的国贸地区，成为企业 " 断舍离 " 的选项之一。

高力国际 2020 年 12 月 22 日发布的一份北京市写字楼市场报告指出，2020 年，北京市写字楼空置率达 19.4%，较 2019 年底提高 3.5 个百分点，这个空置率也是近十年新高。同时，写字楼市场呈现出租户从甲级向乙级写字楼搬迁的情况。

贝壳研究院 2020 年 12 月 26 日发布的报告也显示，北京写字楼的退租商圈集中在望京和 CBD。2020 下半年开始，部分甲级写字楼租户出于成本考虑，降级搬迁至乙级写字楼或商务园区。

在国贸商圈，多位写字楼销售人员向燃财经表示，2020 年，向来稳定的写字楼出现了一定程度的退租情况，部分企业退租或不再续约，转而选择其他办公场所。目前，国贸商圈的写字楼有很大的选择余地，并且价格可以谈。尤其是建外 SOHO 和万达等地，因为业主以个人为主，降价更厉害。

燃财经实地探访北京国贸商圈核心区域的北京国贸大厦 A 座和 B 座进行求证时，国贸大厦工作人员对此表示并不清楚，需要向写字楼部进行了解。

但燃财经在天眼查 APP 以国贸大厦 B 座所在地址 " 北京市朝阳区建国门外大街 1 号院 16 号楼 " 为关键词进行查找时，发现仅在可查结果中，2020 年就有中企发展投资（北京）有限公司、爱咨莱（北京）商务咨询有限公司、圣嘉图（北京）出入境服务有限公司等公司发生了地址变更登记，由北京市朝阳区建国门外大街 1 号院 16 号楼各单元变更为其他地址。另外还有孚惠智学科技（北京）有限公司正在进行简易注销公告。

为了留住租户的心，写字楼也使出了降租的手段，但似乎收效甚微。

" 比如王府井的写字楼现在是 13 元每平米每天，丽泽金融商务区就只要 6 元每天每平米，再次点还有丰台科技园，只要 3-6 元每平米每天。还要更便宜？大兴的产业园也可供选择，1 元多每平米每天就能租到。" 白峰告知燃财经，北京各个地区写字楼的租金均有所下调。

建外 SOHO 是国贸商圈的重要组成部分，某中介门店经理秦生告诉燃财经，2020 年，建外 SOHO 的写字楼租金降了 20-30%，但空置率仍在 30% 左右。

而望京 SOHO 的销售人员则介绍：" 现在租金比往年下调了 35%。我们目前有一个 160.83 平米，4 间到顶隔断，18 个工位，精装修带家具拎包入住的单元，只需要 5.5 元每平米每天。以前望京 SOHO 的租金都是 8-11 元每平米每天的。

甲级写字楼租户向乙级写字楼搬迁，核心区域写字楼租户流向非核心区域的写字楼，写字楼租户前往性价比更高的产业园以及共享办公，成为写字楼市场现在或未来一段时间还将持续的趋势。

" 北京的写字楼市场现在是冰火两重天。" 业内人士表示，国贸地区是外企和国际贸易企业的聚集地，周边还有很多金融服务公司和文化传媒公司，这些公司受疫情影响较大，所以空置率变高了。望京地区此前有很多韩国公司，受影响也不小。但在科技互联网公司扎堆的中关村、上地等区域，出租率不降反升，租金也很坚挺。金融机构密集的金融街，也基本不受影响。

章明的公司，2020 年从国贸搬到十里堡了，他的新年愿望，是希望 2021 年能回国贸上班，因为对于需要打卡的员工来说，公司越来越偏远了，上班真的很不方便。" 在北京上班，通勤时间本来就长，国贸地区的交通很方便，能节省不少时间，如果搬到一个交通不便的地方，通勤时间就更长了。"

01  出走 " 国贸 "

2020 年的最后一天，又一位租户搬离了建外 SOHO。建外 SOHO 西区 14 号楼，一个男子带着桌子和办公用品，一个人占满了整个电梯，对外面等电梯的人说着抱歉。

2020 年以来，这样的情形已经数次发生。燃财经在建外 SOHO 看到，不少单元已经熄了灯，还有不少整层都暗着。"2020 年，建外 SOHO 写字楼的空置率大概在 30% 左右。受疫情影响，不少小公司已经倒闭，还有很多企业搬迁到更经济实惠的地方去办公。" 秦生告诉燃财经。

正如秦生所言，CBD 的客户正在收缩。

" 我们公司原本是在国贸 CBD 某写字楼租了两层办公室，但是 2020 年搬到了隔壁的写字楼。现在新写字楼虽然地段没有变化，仅一墙之隔，但这栋楼我们只租了一层。而我们员工人数没有变化，所以就拥挤了一倍。"CBD 区域某传媒公司员工李玲对燃财经介绍。

除了缩小办公面积，企业搬离 CBD 是一个更为严峻的问题。

贝壳研究院 2020 年北京市写字楼市场报告表示，受疫情影响，2020 年各甲级写字楼商圈均出现不同程度的退租情况，退租租户大多为承租能力较弱的专业服务类租户，主要集中在望京和 CBD 商圈。位于 CBD 和中关村的乙级写字楼商圈也在年中出现大面积退租情况，大多为线下教育类租户。

世邦魏理仕提供给燃财经的 2020 年 Q3 北京写字楼市场报告也显示，在北京市金融街、CBD、东二环、中关村、王府井、燕莎六大核心区中，CBD 的空置率也达 18.1%，仅次于东二环的 21.5%。

空置率与 CBD 的写字楼供应加大有一定的关系。资料显示，2019 年和 2020 年，北京甲级写字楼市场平均每年迎来 100 万平米左右的新增供应，其中国贸 CBD 和丽泽金融区均是供应的主力。北京市住宅房地产业商会会长黎乃超向燃财经解释：" 当需求不变或者减少，写字楼的供应增加，也会造成空置率大幅攀升。"

　2020 年 12 月 31 日晚六点的建外 SOHO 西区

  来源  / 燃财经拍摄

但企业 " 逃离 " 也是现实。

在微博、脉脉等社交网站上，多人表示 2020 年公司从 " 国贸搬到上地 "，以及 " 从国贸搬到四惠 "，上班越来越偏远了。

北京 IFC 国际财源中心是国贸核心商圈的高档写字楼之一，其中的一位工作人员告诉燃财经，他从 2020 年 11 月开始到 IFC 上班，到 12 月 31 日，已经见到 2 家企业从 IFC 搬离。建外 SOHO 西区 18 号楼的工作人员也表示，从 2020 年 6 月至今，这栋楼有数家企业搬走。

" 从年初到 2020 年五月份，建外 SOHO 的出租情况一直很惨淡，每栋楼的空置率基本上都在 30% 左右。" 秦生告诉燃财经，" 搬离的主要是一些抗风险能力比较弱的行业，比如传媒，以及中小企业。"

燃财经留意到，不仅仅是传媒行业。素来 " 有钱 " 的金融行业似乎也在撤离。燃财经在走访 CBD 区域写字楼时发现，某财险公司在 IFC 顶层的楼王单位已经搬空。该财险公司表示，公司搬迁主要是搬回北京丰台区的本公司大楼。

不过，一位金融行业的内部人士告知燃财经，金融行业一般都不缺钱，并且对品牌形象很重视，很难说是为了降低成本搬到比较差的写字楼，也有可能是有其他打算。

为了留住客户，写字楼开始降租。" 毕竟每空置一天，写字楼就要损失几百万元的收入。" 世邦魏理仕的写字楼销售人员赵琳告诉燃财经。

" 建外 SOHO 现在的租金基本在 5 元每平米每天左右。" 建外 SOHO 一中介门店的经理孙成介绍，" 我们手上还有一间特价房源，只要 4 元每平米每天。"

燃财经留意到，该特价房源玻璃墙上还张贴着一张 12 月 23 日张贴的 " 收回房屋通知书 "，表明该房源前租户因逾期未支付房租，并且多次催收不理而陷入纠纷。值得一提的是，这样的事情在 2020 年的写字楼市场似乎并不罕见。

"2020 年建外 SOHO 这边的房租整体大概有 20-30% 的降幅。前两年建外 SOHO 的租金大概在 7 元到 7.5 元每平米每天，但现在只要 4.5 元到 5.5 元每平米每天。" 秦生表示。

国贸大厦也有些挺不住了。

根据某中介机构向燃财经提供的国贸大厦 A 座写字楼租金报价，国贸大厦 A 座一层 3000 平米的单位，报价为 900 元每平米每月（含物业管理费），折合 30 元每平米每天。虽然未查到往期可比数据，但该中介机构销售人员直言：" 这个只是报价，实际成交价格可以谈。"

从中国国贸的营收数据更能看出端倪。

根据中国国贸 2020 年第三季度房地产行业经营性信息简报，中国国际贸易中心前三季度写字楼出租租金收入为 11.09 亿元，较 2019 年同期减少 2.9%。同时，出租率较中报下滑 0.8 个百分点至 92.8%，平均租金小幅下降至 638 元每平米每月；中报时，该数据为 639 元每平米每月。

02  逃离写字楼

去更便宜的地方办公，是这个凛冽冬天更多企业的选择。

" 建外 SOHO 搬走的企业很多搬去了四环以外的产业园。这些地方更加便宜。" 秦生表示。

高力国际的上述报告也指出，产业园市场需求在 2020 年四季度的回升更强势，单季度贡献了近 10 万平方米的净吸纳量，全年净吸纳量 15 万平方米。

共享办公的使用率也在升高。

王浩告诉燃财经：" 我现在租的这个共享办公区，我之前也来过，因为当时就有朋友在这里办公。记忆中当时的入驻率并不高，可能还没到一半。但 2020 年我搬进来的时候，它已经基本满了。"

根据梦想加相关负责人透露：" 公司的运营数据也显示，的确存在租户从写字楼搬到共享办公场所办公的趋势。目前我们全国空间出租率创了历史新高，已经超过 90%。"

选择共享办公的首要原因是节省成本。王浩表示：" 我们原本在望京 SOHO 的办公室，租金要付 7 万元一个月，但在 WeWork 只需要 2 万元一个月。" 其次，企业规模缩小也是客观的原因。"2020 年公司收缩，成员从 20 多个缩减到了不到 10 个，已经不需要那么大的办公室。"

王浩是一家设计公司的创始人，公司从 2018 年正式开始运营。" 按照我的设想，公司 2020 年应该达到 20-30 人的规模，并且逐渐稳定下来。" 王浩的回忆中带着无奈。

但疫情打乱了这一计划。

" 公司主要做美术陈列，比如各商场中庭的展览、装置，还有一些灯展和活动公关、策划等。但是受疫情影响，2020 年上半年各行各业都还没有恢复正常运转。8 月份之前，这些大型展览的需求也不多。所以公司也运转不起来。" 王浩说。

没有了收入的 " 源头 "，为了活下去，" 节流 " 成为王浩不得不做出的选择。" 公司原本已经达到了 20 多人的规模，如果不是疫情，2020 年能够达到我预想中的状态。但是疫情是一只无法抵御的黑天鹅，2020 年，我们陆续裁掉了一些员工，只保留了不到 10 人。5 月，我们也和望京 SOHO 解除了租约。"

虽然离开了写字楼，但是王浩对于办公室的需求仍然存在。

" 疫情以来，我们都是在线上办公。但是 9 月份开始，业务开始逐渐恢复，需要一个比较方便的场所会见客户，而且坦诚来说，如果条件允许当然是团队在一起工作效率更高，所以我们最后还是选择了 WeWork。" 王浩说。

如今王浩公司的业务已经有所起色。"9 月份开始，公司的项目就开始逐渐增多，工作量基本处于饱和的状态。从营收上来说，虽然还没完全补足上半年的空缺，但与往年同期相比，已经差不多持平了。"

但当燃财经问起，随着业务的好转，是否有 " 回到写字楼 " 的打算时，王浩直言：" 还没有想好。"

" 两种办公方式，我觉得都可以接受。在共享办公，性价比很高，环境也还可以，配套设施齐全，水电、打扫卫生这些琐事都不用自己再操心了。而如果回到写字楼，拥有一个独立的办公空间，也挺好的。" 王浩表示。

但这一切都还要看 2021 年的业务情况，" 公司目前的经营情况虽然有所好转，但我们也不敢恢复招聘、扩大规模。要看未来疫情和公司经营的情况。" 王浩对 2020 年似乎仍然心有余悸。

03  踩在钢丝绳上

一个又一个企业，领着员工、揣着梦想，从 CBD 高大上的写字楼前往低级别的办公场所上班，过上了 " 下沉 " 的日子。但在疫情阴霾下，无论是企业正在 " 逃离 " 的写字楼，还是即将前往的共享办公，都像走在钢丝绳上，绷着弦、谨慎度日。

写字楼运营商的收入在下降。

中国国贸 2020 年写字楼出租收入远不及去年。2020 年前三个季度，中国国贸写字楼出租的租金收入分别为 3.79 亿元、7.48 亿元和 11.09 亿元，分别比 2019 年同期微增 0.03 亿元、减少 0.08 亿元、减少 0.33 亿元。

SOHO 中国最近可查的 2020 年中期业绩报告也显示，2020 年上半年，SOHO 中国实现租金收入约人民币 7.82 亿元，较 2019 年同期下降约 12%；截至 2020 年 6 月 30 日，SOHO 中国运营稳定的投资物业平均出租率约为 78%，2019 年 12 月 31 日，这一数据约为 90%。

11 月 2 日，SOHO 中国微信公众号还宣布，计划以八折的低价，出租北京光华路 SOHO 二期部分办公物业。

业内人士当时在接受财联社采访时分析，八折出租，说明 SOHO 中国在着急出租相关物业。在此之前，这部分物业已经空置了相当一段时间，而且这个位置今年写字楼的活跃度不是太高。同时，SOHO 中国私有化失败，此举也可以降低写字楼空置率，尽最大可能为自身创造营收。

共享办公也不敢过分乐观。

" 受疫情影响，我们的确感受到 2020 年选择联合办公的企业多了一些。" 易得商务中心副总经理张国昱则向燃财经介绍，" 但从绝对值来说，我们目前服务的客户大概是 400 多家，比以往还是少了一些。"

张国昱解释：" 企业也会流动。比如虽然现在选择联合办公的企业多了，但同时也会有本来在联合办公场所办公的企业收缩、倒闭，或者扩张而搬出去。在这种流动下，我们服务的企业数量相较以往是差不多、甚至还略有减少的。"

对于共享办公，市场也持审慎态度。

2020 年 11 月 24 日，优客工场正式登陆纳斯达克，交易代码为 "UK"，开盘价 9.25 美元。当日收盘，优客工场股价报 8.3 美元，跌幅 4.82%，市值 6.18 亿美元——资本似乎并不看好这只 " 共享办公第一股 "。

" 共享办公目前确实还处在一个突围、创业的阶段。并且共享办公是一个 TO B 的场景，所以市场和资本都会比较理性。" 某前共享办公行业内部人士蔡宇表示，" 但共享办公、灵活办公并不能说是一个伪需求。因为人们对于办公场所的需求是会变化的。比如在很早之前，每个人都在流水线上，被固定在那一平方米，后来有了格子间，再到现在有共享办公，人们可以拥有更加自由、灵活的办公场所。"

对于共享办公的需求，其实是对灵活的需求。蔡宇认为，" 只是这个需求，跟太多因素有关，包括政治经济、市场环境。共享办公得到较快发展的年份包括 2015 年大众创业、万众创新，以及 2020 年的疫情。但这些都是一些不可由行业预知的因素。未来，共享办公还有很长的路要走，包括各企业自身的完善以及行业的认可等等。"

即使在共享办公的 " 好年 "，" 出事 " 的共享办公企业也频频出现。2020 年已经有 We+ 酷窝暴雷，Funwork 停止大部分项目运营，还有一些共享办公空间被爆出资金链危机，出现拖欠租客押金的情况。

仍在赛道上奔跑的企业，选择保持谨慎。

张国昱的公司打算保守经营：" 公司现在手上有七八个项目，其中有一些是委托运营，有五个是我们实际派人值守。但目前我们还是打算保守经营，没有开新店的计划。"

梦想加也不敢完全乐观：" 疫情对于共享办公来说，是一个相对好的、一个追赶的机会。因为它加快了办公室的进化，像一个

催化剂，对我们从业者来说，这也是一个冲锋的信号，但还是需要观察大的经济形势，因为大环境是影响所有人的，所以只能说 60% 乐观和 40% 谨慎。"