人心齐，房价提？ 广州惊现二手房抬价神操作

Mary

年底最受关注的除了业绩，还有业主。

开年第一个工作日，被刷屏的热度话题不是房产新政也不是楼市促销，而是二手房业主集体涨价，联合起来消灭链家上挂牌低于 5 万 5 的低价房源。

前排亮相的业主来自骏景花园、富力 · 天朗明居、美林湖畔花园、盈彩美居、金碧世纪花园、中海康城，他们都是地处金融城板块 3 公里内的核心区域。

金碧世纪花园

天朗明居

与金融城对标的，是珠江新城 CBD。

如果说，广州东部楼市一半以上出货都是蹭了金融城的热度，那么，珠江新城，就是广州楼市的天花板，各个区域但凡想卖楼只要打出近珠城、直达珠城的口号都能多卖出几套。金融城的二手业主急，比他们更急的是珠江新城的业主。此次联手涨价的另一个飓风带就在珠江新城，中海花城湾、保利心语、朱美拉公寓都在榜上。

有组织有规模，阵仗大声势响，像极了来势汹汹的冬季台风，风雨交加为新年助阵。

抱团炒房现象并不是特例。全国都有想蹭房价热度的人。

2018 年，深圳各大初中的喜报就纷纷在微信群里刷屏，值得玩味的是，这些升学率，高分榜的喜报竟然是是由房产中介们制作的。

2019 年爆红微信朋友圈的 " 业主自发组成房价不跌小分队 "，业主为了炒学区房和升学率，在深圳红岭实验小学周边某楼盘，自发的成立了 " 房价不跌小分队 "。由学历高的家长轮流给小孩补习，学历相对较低的家长，负责在小区内巡逻，把在外面玩的娃抓回去学习。

学习使我妈快乐是真的，学习使我家房价不跌，也是真的。

各种奇葩的炒房方法，让人啼笑皆非，到底为什么涨价？涨价的理由是什么？网上有个段子是这么解释的：杭州业主觉得小区换物业了，房价要涨。这根本不算什么，深圳业主觉得小区换垃圾桶了房价都要涨。确实，就连外墙搞好了，大堂休整了，都可以作为涨价的理由。

从前，大家还羞羞答答的等待一个涨价的合理契机，如今，直接简单粗暴，连前奏都不要了，先上调个一百万的小目标。从合情合理的市场推动价格，到人为控盘。广州的二手房市场属于哪一种？

二手房涨价合情但不合理

从 2020 年底某房产自媒体公开的数据来看，在广州 100 个标杆二手楼盘中，房价环比下降的楼盘还是比较多的，占总数的 1/3。仅一周，二手房从下跌到猛涨，原因有三。

1. 开发商大力拿地大力促销，看房的时候中介会优先推荐周边的新盘（渠道佣金高），这直接抢占了二手市场，形成一手上涨，二手跌的局面。

2. 广州土地供应充足，一手房供应多，楼龄新，近地铁，居住环境好，且教育资源也相对成熟，并且各区都在开发自己的经济中心，因此，总价差不多购房者更愿意买一手。

3. 二手房多集中在老城区，单价并不便宜，且某些区域的二手房甚至远远高过郊区稍远的新房，购买二手房还会存在附加成本，即税费高，装修翻新贵等问题，甚至还存在房屋产权不清晰的潜在的风险。所以，刚需人群或者改善型购买者都更趋向于买新房。这个逻辑跟买车一样。

正因为，一手涨的太好了，二手也想跟上，才炮制了这一波 " 抱团涨价 "。

金融城，苦接盘久矣

2011 年金融城规划出台，随即开始大刀阔斧地改造，2013 年，区域内超 120 米的大楼建设被叫停，120 米以下的部分将采取分期验收方式推进，金融城的建设，因此停滞。2020 年 6 月，金融城重新被纳入《广州市 2020 年重点建设项目计划》，片区内各个工地重新开始推进工程进度。

等待七年迟到的金融城，即将兑现它的价值和利好，而当年在该区域买房置业的业主像是购入了一批原始股，也开始了漫长的等待，终于等来了解套的机会。

2020 广州楼市刚打了漂亮的收官战，新房利好频发，黄埔热卖销量夺冠，天河东部年末翘尾。不夸张的说，广州东部一半以上新房出货都是蹭了金融城的热度，而这些正处在金融城核心地段 " 皇城脚下 " 的二手业主急了。

据不完全统计，目前金融城周边新盘有兰亭盛荟、佳兆业壹号和江源半岛花园。热门的二手楼盘有，美林湖畔、美林海岸、盈彩美居、骏景花园、天朗明居、天力居等。

那么，金融城的价值有多大呢？去年年初，金融城范围内拍出一宗商住用地，按照最高限价计算，折合楼面价为 37465 元 /㎡。扣除自持面积后，楼面价高达 8 万 / 平，未来十年内售价冲上 20 万 /㎡基本上可以说上板上钉钉的事情。

相比而言，金融城周边区域的二手房不到 6 万 /㎡的均价，可以算得上是洼地中的洼地。也正是这个原因，让二手业主们嗅到了风声：金融城的好日子，马上就要来了！

楼市利好啥时候轮到自己？与其坐等风吹过，不如炮制一场涨价风暴，是时候涨价了，业主们心想。

金融城利好近在咫尺，不少业主的心态有些飘飘然。

" 怎么着也应该怒涨 2 万庆祝一下，自己的身价暴涨。拍地价格都去到 8 万，我们二手房卖 8 万一平不为过吧？" 金融城的业主盘算着。

金融城的业主飘，珠江新城的老大哥就更飘了。

" 我们珠江新城是二十年不倒的王牌老大哥，身价自是不在金融城话下，他们都卖 8 万了，这个 8 万应该是我的零头。" 珠江新城的业主们寻思着。

一来二去的心理斗争，涨价被业主们说成是 " 合情合理 "。

虚火上行，市场把脉

辩证地看待抱团涨价这个事，既是楼市过热的反馈，又是二手没人接盘地尴尬处境。

最基本的经济学原理是，价格回归价值。这样哄抬物价不符合市场规律，只会让二手房走向有价无市的局面。

二手价格太高，反而会把购房者推向一手市场，毕竟在广州买房的选择面太广，东家不买买西家。核心区域贵了，就买副核心区域，诺大的广州，总有楼市虚火还没烧到的地方，说白了，一套二手房的单价上涨两千块钱，选择面就会多很多。

不妨推论一下，假设业主们真的有能力鼓动所有人联合涨价，联合起来会出现什么情况？利益最大化的结果全部都涨价，但极有可能有价无市。业主们看着自己挂出的天价房，虚拟身价又蹭蹭涨了一波，心理上有种 " 高处不胜寒的优越和寂寞 "。

房屋的价值只有成交才能变现，高水位的时候有人接盘吗？最符合逻辑可能是一段时间内，楼盘价格确实挂上去了，购房者看过之后发现，卖贵了，而且是最近才涨上去的。被价格劝退，买家的购买意愿降低。

最后，那些真正想出手，真的急用钱周转的卖家们，迫于其他业主的 " 道德绑架 " 选择私下降价成交，业主之间达成的共识，轻而易举的被打破。

表面的虚假繁荣、虚火、泡沫，不堪一击。

博弈论中，个体的最优解，一定不是整体的最优解。在这场卖家与买家的房价博弈中，均衡点一定在：让市场决定价格。

部分不愿意涨价的业主，对此表示很开心，兄弟们掩护我，你们涨价我先跑！

图片来源：部分合作媒体

出品 /ZAKER 房产

文 / 真意