复制一个深圳，这里的房价涨疯了……

Mary

作者 | 猫哥

来源 | 大猫财经（ID：caimao_shuangquan）

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90 年代的时候，有一种贸易模式很受欢迎，这就是" 三来一补 "，简单说就是外商提供原料、技术、设备，大陆企业按要求把东西生产出来，因为人工便宜，所以嗅觉灵敏的台商和港商就纷纷来广东投资建厂，他们的第一站，基本都在东莞。

这些外商白天做生意，晚上就有了一些需求，台湾商人最先瞄准了这个刚需，他们投资建店，干起了桑拿服务，别说，这行当生意不错，回本快，挣钱多，于是没几年，入股桑拿店成了当地人最盛行的投资渠道。

投资进来的多，" 军备竞赛 " 就开始了，星级酒店密度非常大，但都不怎么做住宿的生意，基本用来开桑拿和 KTV，不少打工的小妹纷纷转行，各地的小姐姐也奔赴这里，挑选严格，管理严苛，整个行业形成了知名的" 莞式 900 标准 "。

为了获客，高速公路的每个红绿灯都是不同酒店的地盘，他们争分夺秒地从汽车窗口塞传单，并且找了很多出租车司机带客，提成不菲，还有人直接开车去广州和深圳市区发传单和卡片。

后来科技进步，有人就去买了海量的手机号码，把移动基站塞进面包车，满大街跑，一天能发出两百万条短信息，平均 6000 条短信就能带来一个客人，成本极低，于是短信息漫天轰炸，连省领导开会时都能收到东莞的招嫖短信。

那些年，即使你没去过东莞，也听过它的传说。这里除了被称为 " 世界工厂 "，还被戏称为 "sex 都 "。

2014 年 2 月 9 日，对于东莞是个转折性的日子。

这一天，央视曝光了东莞当地酒店涉黄会所的暗访。东莞公安开始刑事立案，大量酒店、桑拿场所被查，形成了轰动一时的" 东莞扫黄 "事件。

于是，热闹了不少年的非法行当就这么灰飞烟散了。

很多人干不了这行了，那就专心搞经济吧，结果没几年，东莞 GDP 都要破万亿了，而比 GDP 增速更快的，则是房价。

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其实扫黄之后，那几年的东莞仍旧是年轻人最爱去的城市，为啥呢？

这里还是年轻人最容易挣到钱的城市，当然，是合法挣钱。

" 世界工厂 " 落地中国的第一站是在广东，而广东的第一站是在东莞，1978 年 9 月 15 日，东莞的太平手袋厂拿到了 " 粤字 001 号 " 的执照，成为中国对外加工行业的第一家公司，以此为起点，东莞也成为中国制造的重要基地。

鼎盛时期，" 东莞塞车，全球缺货 "。

即便是到了现在，虽然东莞的工人是越来越少了，但经历过产业转型后的东莞还是制造业大市，2019 年的 GDP9482.5 亿，在省内快赶上佛山了，在全国也是将要进入万亿俱乐部的城市。

在全国百强镇里面，东莞 18 个镇入选，实力很强悍。

经济大发展，带来的一个结果就是房价大涨。

2008 年房地产比较惨，但从那时开始，东莞的房价以每年一千左右的幅度不断上涨，2014 年的时候，平均房价八九千，虽然六年涨了 80%，但即便是那些在工厂打工的人，也能看到买房的希望。

按当时的广告，只需要首付 4.8 万就能买到南城恒大御景一套精装房。

但 2015 年之后东莞的房价就怎么也按不住了。

2015 年均价 9783 元 /㎡，2016 年涨到了 13687 元 /㎡，一年涨了 40%；

2017 年，政府急了，各种调控，然后房价涨了 20%；

这政府就更急了，终于 2018、2019 这两年里，每年的房价只涨了 9%；

到了 2020 年，彻底没按住，涨了 40%，全国第一。

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当地买房有多热闹呢？

去年年底，东莞的华润万 X 府又加推房源了，238 套洋房，不少人摩拳擦掌很兴奋，为啥呢？

因为这个项目之前的 480 套房源创了个纪录，3 秒卖完，五六百万的房子比白菜卖的还快，有个销售看准了其中的门道，收起了 " 茶水费 "，数额巨大，直接被送公安了。

这一次加推的项目，单价都在 4 万以上，总价也在 400 万 -600 万不等，肯定还得复制一下此前的盛况。因为跟它一路之隔的金域华府的二手房成交价早就 5 万 + 了，1 万的倒挂价格，谁能不心动呢？

不过，东莞房价的顶峰，并不在城区。

松山湖站在了东莞房价鄙视链的顶端，松山湖景区边上的万科虹溪诺雅小区一套 97㎡的房子，成交单价已经到了 66959 元 /㎡。

在另一家中介的挂牌价显示，同个小区的挂牌均价已经 7.2 万，独栋的别墅已经开价 7.8 万，近 300㎡的面积下来，一套房 2300 万；而 " 高层湖景 " 房，挂牌价已经 9.9 万了，单价距离 10 万也就差那么一哆嗦。

这里真的是东莞吗？

从 2014 年的八九千到现在八九万，涨幅也太夸张了。

别着急，这可能只是开始，为啥这么说呢？

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如果你关注新闻，其实就不会诧异。

2018 年，有个大事就是华为外迁东莞松山湖，大家都说是因为受不了深圳的高房价。

1900 亩的华为松山湖基地，是深圳给不了的，那时深圳的二手房均价 5.6 万 /㎡，不少人都替华为搬迁的员工兴奋，可以去东莞买大宅了，毕竟那时东莞的均价只有 1.6 万。

如果当初那批迁入的员工买房，现在应该也能享受到红利了，但是后续的迁入者恐怕就没有那么幸福了。

东莞的房价以深圳的速度追深圳，松山湖则直接复制了的深圳的价格，不论 6 万还是 9 万，都不是普通人可以企及的。

其实，这就是现在东莞房价疯涨的主要逻辑，华为在做的事情，也是很多小家庭在做的事情——深圳买不起，先在东莞买一套吧，这么想的人多了，房价自然拉起来了。

也难怪大家都这么想，从地理上看，这两城市紧挨着，再加上东莞制造业基础好，于是就成为不少深圳企业转移的首选，前一阵子的东莞制造业招商大会，39 个制造业项目将要落地，其中有 12 个以上的项目的金主是深圳企业。

产业转移的同时，投资客也在转移。

从 2015 年开始，东莞就已经是深圳客的炒房基地了，东莞的不少本地人都慌了，大批的深圳投资客进入，房价迅速破万，也不得不赶紧跟进买入，因为不买可能就被抢没了。

现在一年涨 40%，政府不调控吗？

其实一直在调控。

2020 年 7 月份开始，东莞密集的调控政策出台，各种手段都上了，但是仍然没有遏住上涨的势头。

被逼急了，到 11 月，东莞还专门去房价控制比较好的长沙学习了一圈，结果，涨声还在继续。

不过说实话，东莞的房价调控确实有点不好弄，为啥呢？

两大原因。

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2020 年 1-11 月，东莞的土地出让金收入 651 亿，同比增长了 81%，楼面价也一涨再涨，在当地最高楼面价 Top10 排名里，有 6 个都是在 2020 年取得的，而被疯抢的万 X 府项目，只能屈居第十。

如果按最简单的 " 楼面价 ×2" 的方式来定价的话，这些项目的售价也要在 5 万以上。

这些项目入市，东莞整体的房价水平可能还要再提一提。

当然，这只是表面，房地产商疯抢土地也是有理由的。怎么讲呢？

在 2020 年的最后一天，深圳公布了一份文件—— " 中共深圳市委关于制定深圳市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议 "，这里面对大家关心的深莞惠未来规划做了说明：

1、加快建设深圳都市圈。

制定实施深圳都市圈发展规划，以深莞惠大都市区为主中心，以深汕特别合作区、河源都市区、汕尾都市区为副中心，形成中心引领、轴带支撑、圈层联动的发展格局。

2、协同东莞、惠州，共同打造具有全球竞争力的电子信息、人工智能等世界级先进制造业产业集群。

加密都市圈交通网络建设，规划建设 1000 公里地铁、1000 公里轻轨和城际铁路、1000 公里高快速路，与周边城市构建半小时交通圈。

这个就太厉害了，简单说，东莞、惠州的地位更明确了，就是深圳的两个 " 僚机 "，协同发展，3000 公里交通网，构建半小时交通圈，就是把超级都市圈的计划落到实处了，通勤便捷，首先受益的就是房价。

当年，任正非说过一段话非常有名：

"140 年前，世界的中心在匹兹堡，有钢铁。70 年前，世界的中心在底特律，有汽车。现在，世界的中心在哪里？不知道，会分散化，会去低成本的地方。高成本最终会摧毁你的竞争力。"

但眼下，大家可能觉得深圳的价格有点承受不了，但东莞还可以，而且还有惠州，反正，有人、有钱的地方，房价总不会差。

东莞，这个深圳最近的邻居，在 " 复制深圳 " 的路上只会越走越远。