李嘉诚一语中的，多地房价迎来下跌，未来楼市将迎来两大变化

Mary

随着这些年的社会发展越来越快，房地产的发展也颇为迅速，房价与收入出现了较大的落差，对于大多数人来说，买房可以说是难于登天。买一套房恨不得掏空全家的 " 六个口袋 "，在高房价的压力下，近几年 " 不婚 "、" 丁克 " 的人群越来越多。据调查统计数据显示，目前国内大多数大中城市的房价收入比已超过国际通行标准，其中一些一线城市，比如深圳，房价收入比已达 35.2，也就是说，如果房价收入不增不减，在三十五年内不进行任何消费购买一套房产，房价收入差距将会越来越大，买房将会越来越难。

如今的楼市，随着近年来密集的调控，打碎了炒房客 " 稳赚不赔 " 的美梦。在房住不炒、一城一策理念的贯彻落实下，各城市的房价都受到了一定的影响，出现了分化的现象。

根据统计局 11 月的 70 个大中城市住房报告里的数据显示，目前的房价走势整体趋势变缓，房价下跌的城市数量明显增多，其中北方城市的整体房价下跌趋势较为明显。其中特别出名的鹤岗依然在持续降价，环比下跌幅度 5.58%；而环京的廊坊，也与鹤岗的下降幅度相近，达到了 5.51%。

而李嘉诚说过的一句话，至今仍然使笔者印象深刻：" 如果还盲目无休止地盖房子，那么未来房子一文不值 "。或许有很多人会觉得，李嘉诚这种房地产企业的大佬怎么会如此不看好自己的行业？但李嘉诚已经用行动来表明了态度，现在李嘉诚抛售房产已经不再是什么新鲜事，自 13 年来，李嘉诚一直都在抛售手中的房地产及其业务，但从 14 年开始，房地产又焕发了春天，很多地方的房价仍然在持续增长，因此很多人都觉得李嘉诚这次失手了。但是否真是如此？

事实证明即便是房地产春天又一次来临，李嘉诚依然在抛售手下房产，并未受到旺市的影响。而 16 年国家首次提出了 " 房住不炒 " 的理念，并根据一城一策实施调控。经过 16 年一年的摸索试验，在 17 年时，对楼市加大了调控力度，出台了严格的调控政策，部分城市房价陷入 " 腰斩 " 的处境。

例如上面所说的环京城市廊坊，其出台了限购政策，非本地户口想要买房必须缴纳 3 年的社保才行，这份严格的限购政策，实力劝退了一大批炒房者，房价也从最高点的接近 4 万，跌至后来的 1.8 万。又例如河北涿州，从 2.5 万的房价跌至 4 位数。

暴跌的房价使大量炒房者叫苦连天，" 断供房 " 的数量也在不断增加，根据中国证券报的报道显示，阿里的拍卖平台上的法拍房数量比起 15 年来说增幅超三倍，而李嘉诚并未受到房价 " 腰斩 " 的影响，依然在抛售手下房产，截至 19 年总共已套现超 1700 亿元。曾经觉得李嘉诚失手的一些人，无不赞叹李嘉诚的超前意识，不由得想起他曾说过的一句话：任何行业过度发展必然会遭到摧残，不要妄想在行业中赢得最后的铜板。

" 内地房产泡沫太多，有些房倒贴钱也不能要 "。李嘉诚如此表示，但同时也说 "20 年不建议投资买房，但用于自住仍然可行 "。看得出来，" 李超人 " 仍然觉得楼市存在大量泡沫，并不看好未来对房地产方面的持续投资。

在去年九月底，有三位银行业人士向《21 世纪经济报道》记者表示，有大型商业银行接到通知，并要求压减、控制个人住房抵押贷款等有关房地产贷款的规模，新增涉房贷款（其中包括房抵贷等）的比例需降至 30% 以下。

而 20 年的最后一天，人民银行、银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，文中表示自 1 月 1 日起将根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定房地产贷款集中度管理要求。

面对密集的调控，加之各地楼市涨跌情况不同，很多购房者都心生犹豫，不敢随意购房，结合目前楼市形势来看，未来楼市可能会有两大变化：

1. 房地产逐渐丧失经济核心的地位

在过去，由于城市化建设的发展，流入的巨量人口对房屋的需求量大增，房屋交易量逐渐增大，资金得到流通，促进了经济的发展。房地产行业已经成为与民生消费息息相关的一个资金高密集行业。

但从 98 年的房改开始，从公有住宅模式转换为商品房市场化的第一步，即便到现在已持续 22 年，房地产的发展依然属于刚起步的状态，并不成熟。

同时，在去年 7 月底的企业家高级座谈会上，就明确提出 " 经济大循环 "：要以内循环为主，外循环为辅。而十四五的文件里也明确表示，将促进国内国际双循环，以国内大循环吸引全球资源要素充分利用两种资源，积极促进内需和外需，进口与出口，引进外资和对外投资协调发展。

而经济内循环的需求就是人们的购买力与消费能力，而现在的消费能力被高房价所抑制，根据《中国金融》的数据显示：城镇居民家庭负债参与率高，达到了 56.5%；而住房贷款是家庭负债的主要构成，占据家庭总负债的 75.9%。

可以看出，很多人的钱都已经 " 困 " 在了房地产市场里，这些人在高额的房贷下，不敢随意消费，购买力显著低下。而近几年的人口出生率逐年降低，这也与高房价导致的 " 不婚 "、" 不生育 " 有着紧密的联系，很多年轻人在高房价的压力下 " 恐婚 "。

所以想要打通经济内循环，解决经济发展的问题，高房价是一个迈不过去的坎，房价的调控将是必要的。

2. 刚需买房存在利好

著名经济学家任泽平也表示：" 房价长期看人口，中期看土地，短期看金融 "，可以看出，人口是房价的坚固支撑点。房价的核心问题还是人口带来的需求。

根据统计数据显示，现在的房源数量已经远远大于需求量，我国城镇居民家庭的住房拥有率为 96.0%；即便是收入最低的 20% 家庭的住房拥有率也有 89.1%。其中有一套住房的家庭占比为 58.4%，有两套住房的占比为 31.0%，有三套及以上住房的占比为 10.5%，户均拥有住房 1.5 套。

而素有 " 房价风向标 " 之称的二手房市场，近年来的挂牌量也在不断上升，充分说明了现在房源的数量已经充足。而大量的二手房源进入市场，市场很有可能出现转变，卖方市场变为买方市场，将可能解决住房需求等一系列的问题，对楼市造成价格上的冲击。

但十四五定调的 " 房住不炒 " 政策，将继续对炒房行为进行严厉打击，同时加大保障性住房供应，扩大保障性租赁住房供应。可见，政策都是利好刚需的，未来会对刚需买房有一定的支持，在政策的支持下，未来刚需买房将更加简单方便。