土地被查封，广州番禺烂尾盘降价拍卖仍无人问津，曾要验资 200 万才能看房

Mary

2 月 1 日，广州番禺区市桥镇云星村东环路以北路 " 坣头岗 " 等两宗土地使用权及对应建筑物在阿里法拍网上进行第二次拍卖，尽管前期收获了 3075 次围观，也有 57 人设置了提醒，但最终还是因无人竞价而流拍。

图片来源：阿里拍卖官网

该拍卖标的在去年 12 月 28 日首次公开拍卖，评估价为 26.7 亿元，起拍价为 18.69 亿元，折让 30%。第一次拍卖围观数量有 6977 次，97 人设置提醒，虽比第二次拍卖多了近一倍，但并未成交。第二次起拍价降至 14.96 亿元，折让 43.97%，仍未找到接盘侠。

根据标的地址及官方上传图片，时代财经获悉，该拍卖标的为碧桂园星钻项目。2016 年，碧桂园通过收购获得该项目 51% 股权，但后续开发、销售由于股东之间的纠纷陷入停摆。

时代财经 2 月 1 日实地走访发现，碧桂园星钻目前已停工多时，大部分住宅已经封顶，商业部分的大框架已经建好，但未入市销售。

项目已停工两年，曾要验资 200 万才能看房

拍卖公告显示，该项目由两宗地块组成，一块占地面积为 1.0809 万平方米（以下简称 "A 地块 "），由广州市番禺区翠倚华庭房地产有限公司（以下简称 " 翠倚华庭公司 "）持有，另一块占地面积 2.2 万平方米（以下简称 "B 地块 "），由广州市番禺世纪花园房地产有限公司（以下简称 " 世纪花园公司 "）持有。两地块土地用途为商业及居住，使用年限分别为 2069 年 2 月 3 日止、2069 年 12 月 29 日止。以此推算，拿地时间为 1999 年。

两宗块原本由广州盛乐房地产投资有限公司（以下简称 " 盛乐公司 "）、广州市番禺大来木制品有限公司、广州市番禺南星有限公司（以下简称 " 南星公司 "）、广州市灏晴财务咨询有限公司四大股东持有。2016 年 4 月 21 日后，碧桂园旗下的广州市海碧房地产开发有限公司入股，改变了持续多年的股权架构。

通过增资 3122.449 万元，碧桂园取得翠倚华庭公司 51% 股权，同时通过增资 4065.4286 万元获得世纪花园公司 51% 股权，碧桂园入股成本累计为 7187.8776 万元。碧桂园也成为项目的第一大股东。

碧桂园入股之后，两地块进入实质开发阶段，项目案名定为 " 碧桂园星钻 "，规划建设 8 栋洋房住宅和约 5 万平方米的商业。

公开资料显示，2017 年 12 月，碧桂园星钻曾为首次开盘做过不少推广，项目定位为市桥高端商住项目，号称要验资 200 万元才可以看房，吹风价为 "4 万 "。但风风火火的宣传之后，碧桂园星钻最终未能顺利开盘，并陷入停工。

2 月 1 日，时代财经实地走访发现，碧桂园星钻现由挡板围闭着，已全面停工，施工现场没有看到任何施工人员，高空作业的吊臂车在走访期间也始终没有启动，项目挡板上也贴上了拍卖公告。

图片来源：时代财经拍摄

项目现场一位安保人员向时代财经确认了停工的事实。" 停工已经两年了，现在里面没有人施工，都走了，具体停工的原因不清楚，也不知道什么时候复工，可能是春节后。"

图片来源：时代财经拍摄

现场情况显示，碧桂园星钻已经是 " 半成品 "，大部分住宅已经封顶，商业部分的大框架也已经建好，但由于停工多时，部分建筑前面的杂草已经有人高。由于无法取得预售证，项目始终无法入市。

图片来源：时代财经拍摄

碧桂园星钻附近一中介门店的工作人员向时代财经透露，该项目停工、停售的主要原因是股东之间有纠纷，拿不到预售证。" 前两年曾经公开认筹过一批房源，但最后因为没有预售证又把钱给客户退回去了，一直拖到现在都没法卖。"

股东纠纷不断，迟迟难以入市

天眼查显示，碧桂园星钻两大项目公司 -- 世纪花园公司、翠倚华庭公司自 2017 年底就开始陷入各种法律诉讼中，包括借款合同纠纷、建设工程合同纠纷、保证合同纠纷、股东知情权纠纷、损害股东利益责任纠纷等。

其中，牵涉到碧桂园星钻预售证的主要是 2017 年的损害股东利益责任纠纷，这项纠纷的关键人物是翠倚华庭公司、世纪花园公司第四大股东 -- 盛乐公司。

根据裁判文书显示，2017 年 5 月 27 日，盛乐公司因世纪花园公司以其名下 B 地块 20.05% 的份额为南星公司、广州番禺粤星石油有限公司（以下简称 " 粤星公司 "）在中国银行番禺支行的贷款提供抵押担保以及世纪花园公司为前述贷款提供连带责任保证给其造成损失 1.7 亿为由，向广州市中级人民法院提起了损害股东利益责任纠纷一案（以下简称 "160 号案 "），同时提起了财产保全申请查封世纪花园公司所享有的地块 20.05% 的份额。此案中，世纪花园公司持有的 B 地块被查封。

世纪花园公司认为盛乐公司诉请的损失根本不存在，其目的是利用诉讼恶意查封土地，阻碍世纪花园公司开发的 B 地块项目不能顺利办理预售许可证，并达到其要求世纪花园公司其他股东高价收购其所持有的世纪花园公司股权的目的。

此后的 2017 年 12 月 22 日，盛乐公司又提起（2017）粤 01 民初 456 号案（以下简称 "456 号案 "）并申请法院查封了案外人翠倚华庭公司名下 A 土地。

从 2017 年到 2020 年，历经近三年时间，盛乐公司与两项目公司及项目公司其他股东之间的纠纷一直未得到有效解决，直接导致了碧桂园星钻始终无法顺利办理销售许可证并入市销售。中国银行在这期间也提起仲裁要求，单方面宣布解除《授信额度协议》及要求还款。

另根据拍卖公告，碧桂园星钻已建成部分也还没有 " 合法身份 "。土地使用权查封情况复函显示，A、B 两地块目前均未有办理宗地上盖房屋登记的记录。

针对碧桂园星钻现有的各种问题，时代财经尝试联系项目公司及项目各大股东了解情况，但电话一直未能接通。

错综复杂的官司，让碧桂园星钻错过了三年时光，并最终走上拍卖的之路，而纠纷不断又成为项目无人接盘的重要因素。另一方面，两次流拍之后，碧桂园星钻的身价已经一降再降，这对于原股东来说无疑又是一大打击。