房贷收紧，买房冷静期真的来了？

Mary

很显然，疫情也没能阻止楼市升温。/ 图虫创意

人与人的悲欢并不相通，但更多时候，人生的忧伤是阶段性的，比如有人还在努力积攒首付，有人却为首付之后的房贷愁白了头。

2021 年开年，银行似乎突然对往年的盈利重点——房贷失去了兴趣，受此前房地产贷款 " 两道红线 " 政策的影响，多座城市相继传出贷款额度收紧的消息。事实上，从去年开始，六大国有银行的新增涉房贷款占比均有所下调，超过 30％的只剩下邮储银行和中国银行两家。

众所周知，首付、贷款、装修是中国人买房路上的三座大山。打工人们好不容易凑齐第一座大山的本钱，根据江湖上 " 刚需闭眼买 " 的箴言，决定尽快背债上车，却万万没想到，翻过 " 首付 " 这座山丘，成为 " 房子尾款人 " 的凡尔赛朋友圈都编辑好了，很可能面临申请不到房贷的尴尬困局。

" 大调控 " 时代要来了吗？/ 经济参考报

结合此前深圳、上海、杭州等地出台的房地产调控政策，以及哈尔滨 " 鼓励降价买房 " 一类的呼吁，很容易让人浮想联翩：房地产的大调控时代是不是真的要来了？

区域性、结构性收紧，严控房地产融资的大背景让个人房贷成为相对 " 稀缺 " 的资源。从北上广深到小小县城，关于房子的认知差异，展现不同城市间楼市的加速分化。

去年，哈尔滨官方鼓励房子降价销售，你会去买吗？/ 图虫创意

贷款收紧之后

在广州工作的王如已经在这样的焦虑中度过了两个多月。以至于每天睁开眼，她要做的第一件事就是拿出手机查看迟迟未有动静的商业贷款放款进度。

原本在她的计划中，租住的房子在年底到期，刚好计划趁过年期间搬进新房，把父母接来广州一起 " 就地过年 "。意料之外的情况是，在刚买的房子申请组合贷之后，公积金贷款已正常放款，而商业贷款已经等待了两个多月，在收到全部房款前，卖家表示不会交房。

贷不到款的焦虑，攒首付的人不懂。/ 图虫创意

同样的境遇也发生在李兴身上。于 2020 年 11 月份在广州购买一套住房的李兴至今没有收到房贷发放，该股份制银行广州分行的房贷经办人员也告诉他，1 月开始房贷额度已经变得明显紧张，每个信贷经理手里只有 500 万左右的房贷额度。更让李兴焦虑的是，眼下已快到过年，2 月即将过去一半，自己却还没有收到即将放款的通知。

类似的焦虑，困扰的可不仅仅是广州的打工人。

在隔壁城市深圳，" 银行暂停房贷 " 的传闻在岁末年初掀起不小的波澜。按照传闻中的描述，部分银行已经停止个人按揭贷款投放；有额度的银行目前在申请贷款后也要等到 3 月左右才能放款。而随着额度收紧，部分银行的房贷利率也开始上浮。

有人给 " 来了就是深圳人 " 加了新的注脚——买房。/ 图虫创意

消息一出，无论是地产商、中介还是购房者都坐不住了，尤其是对于刚需购房者来说，放款不顺畅很可能让自己错过原本的买房时机。

有媒体从部分股份银行了解到，在客户同意的前提下，一手、二手房的贷款利率分别上浮 60 个、100 个基点后，可以按照正常流程审批，但国有大行的房贷利率仍保持稳定没变。不过，作为深圳房贷的放款主力，各大国有银行普遍对外表示没有暂停房贷，但目前额度紧张，客户可能需要排队等待放款，时间还未可知。

大城市和小城市楼市，冰火两重天。/ 图虫创意

数据显示，北上广深一线城市中，工农中建四大国有银行，兴业银行、招商银行、浦发银行等股份制商业银行，以及四地农商行的网点多少都出现了不同程度区域性收紧的情况。

房贷利率上浮、放款周期拉长、资格审查更为严格……这些信号似乎正成为判断中国楼市区域热度的风向标：北京、上海、广州、深圳、杭州等城市火热的背面，是逐渐走向冷寂的中小城市楼市。具体来说，中小城市的不少房地产从业者就在担心，在这个新春 " 就地过年 " 的氛围加持下，考虑在大城市 " 就地买房 " 的打工人同样在持续增加，往年年初的返乡购房潮或许不会再出现。

春运购房潮，随着原地过年消失了。/ 图虫创意

不买不行吗？不行

对于生活在小城镇和大都市的人们来说，房子几乎是两种不同的存在。

前者眼中，房子最重要的属性还是住，而身处楼市热门地区，后者就多了一重体会：如果不以投资的眼光买房，就会在几年内被拥挤的财富列车甩下，要么过几十年打工租房的生活，要么在燃尽青春之后返乡置业。

小城鹤岗，未必不如大城市宜居，但这里所能提供的工作岗位就十分有限了。／图虫创意

因此，对于不想逃离北上广深的奋斗者来说，买房就有了格外重大的意义，它是实现阶级跃升的筹码，而这筹码的代价，就是二十年或者三十年的背债人生。如今，好不容易决定成为 " 百万负翁 " 后，一房难求、一贷难求造成了新的困境。

近期上海楼市的火爆尤其触动劳苦大众本就脆弱的神经。或许是携去年落户政策放宽的余威，高冷了许多年的上海楼市迅速升温，新房市场两个月内 31 盘售罄、认筹率超过 500%，其中出现 13 个 " 千人摇 " 楼盘。二手市场同样一片火爆，抢手的房源不断 " 跳价 "，有学区房 " 一夜涨价 40 万 "，甚至买家也开始担心买不到房而不断加价，市场热度不断攀升。

市场过热，调控降温，再度升温……这是过往二十年热门城市楼市的规律性写照。这一轮针对房地产融资的区域性、结构性收紧，意在避免大量贷款资源流入炒房客手中，从而为刚需提供更多的机会，但有一个事实是如此无奈——不管政策多么小心翼翼，也难免 " 误伤 " 刚需。

1 月 23 日晚，深圳调控加码。新 " 深八条 " 要求严格核实购房人的资金证明、征信报告、购房款来源以及近一年及以上的银行流水单。一旦违规，购房者在深圳将被暂停买 / 卖房 3 年。随后一周，上海、杭州两座城市也相继出台了看上去足够严厉的调控政策。

每当夜幕降临，深漂的人总会满怀感触。/unsplash

一边是对首付款来源的严查，一边是对房贷的收紧，似乎在 2021 年，打工人的大城市买房路，会遇上更多的被迫 " 冷静期 "。但调控政策对楼市的短暂封冻，往往只会加重刚需的财务焦虑。

当然，这早已不是房市变动，第一次牵动全民生活、改变国人心态了。

政策合围房地产，要出手还是再等等？

根据贝壳研究院的《2020 新青年居住消费趋势报告》，2017 年 22 城市新青年家庭房价收入比均值约为 8.22，中位值约为 7.64，相同计算条件下，2020 年分别为 7.82 与 6.7，尽管大部分人未必赞同，但按照这一数据，从整体趋势看，新青年的购房压力正逐渐下降。

1 月份国家统计局公布的居民可支配收入数据，似乎印证了这一点。数据显示，全国居民人均可支配收入 32189 元，比上年名义增长 4.7%，扣除价格因素，实际增长 2.1%。

值得一提的是，在居民可支配收入的四项构成中，最主要的是财产性收入和工资性收入，而自 2019 年起，表征证券资产的印花税和表征房产的契税增幅均显著超过个人所得税增速，工资性收入占比持续下降，财产性收入占比正持续上升。

一边吐槽地产经济的年轻人，一边也没有放弃买房的努力。/《三十而已》

这就意味着，财产性收入占比的上涨，在短期内会推升资产价格的进一步上涨，在带来巨大社会财富的同时，也会引发一定程度的通货膨胀。与此同时，央行在年初表态物价将温和上涨，也影响了部分购房者对宏观经济的预期。

换句话说，热衷搞钱的当代打工人，没有人愿意眼睁睁看着手里的钱贬值，于是，" 手中有粮，心中不慌 " 的心态慢慢转变成 " 手有房贷，心中不慌 "，尽管嘴上的抱怨从未停止，但一二线城市对购买房产的热情也不曾消退。

尽管购房压力整体呈现下降趋势，但城市间的分化却越来越明显。打工人们 " 就地买房 " 的意愿远远大过 " 返乡置业 "，以至于房价相对高企的城市，购房压力要远远大于房价较低的中小城市，而越是高负债、高杠杆，房价也越水涨船高。

大城市和小城市的优劣，是永远的话题。/《泰囧》

按照最理想的预期，楼市割裂的局面，将随着城市进一步发展而有所缓解。有大量工作岗位、优质配套设施、足够广阔发展前景的 " 大城市 " 越来越多，仅 2020 年，就有六座城市晋升为万亿俱乐部成员，打破了往年的纪录。自此，已有二十三座万亿级城市。

若将二十三城按经济实力进行分组，大体可以分为 5 个梯队。

第一梯队：2.5 万亿及以上，包括上海、北京、深圳、广州、重庆，共 5 城。即便排在该梯队末位的重庆，经济总量也远超第六位的苏州近 5000 亿元。

第二梯队：2 万亿左右，仅苏州 1 城。追赶 2.5 万亿级的重庆还有一定距离，同时又与其后排名第七的成都拉开 2400 多亿元差距。

第三梯队：1.4~1.8 万亿区间，包括成都、杭州、武汉、南京、天津，共 5 城，均为省会或直辖市。

苏州，" 地级市 " 的天花板。/ 图虫创意

第四梯队：1.2 万亿左右，包括宁波、青岛、无锡、长沙、郑州，共 5 城，由 2 个计划单列市、2 个省会城市、1 个地级市构成。

第五梯队：1 万亿左右，包括佛山，以及泉州、济南、合肥、南通、西安、福州。

更加完善的城市格局，让年轻人可以按照困难梯度进行选择，同时，由于出生率下降、适龄劳动人口减少，各大城市的抢人大战也将愈演愈烈——落户政策鼓励刚需买房，贷款政策却按住了刚需急匆匆下单的手，在政策拉扯中，卡在中间的人们陷入无尽的纠结。

如果未来一段时间，北上广深以及杭州保持高压调控，压力逐步延伸至武汉、南京、重庆、成都等强二线城市，那么贷不到款的年轻人，会不会把目光对准三四线城市，而让小城市的楼市迎来缓慢升温呢？还需要等待时间作出回答。

令人不适的，并非杨超越说错了什么，而是我们不得不承认，自己花三十年时光买的那套小房子，" 不像样 "。/ 《巅锋》

无论如何，对于卡在房贷政策中间的人来说，从几年前掏空一家三代六个钱包的 " 首付焦虑 "，到 2021 年的 " 房贷焦虑 "，至少看上去已经走出一大步。

还是那句话，人生的忧伤是阶段性的，乐观点看，2021 年初冲上热搜的房贷收紧，应该也是阶段性的。