环京的楼市有多惨？房子白送都没人要！

Mary

近日一则 " 燕郊天洋城房产免费送 " 的消息在网上开始流传，引发较大关注。

1 月 12 日，在某社交平台，有名叫 " 厚土 " 的网友发帖表示，" 赠送（燕郊）天洋城房产（目前还有贷款），先到先得，自己还贷款 "。

图源网络

随后很多 " 幕后消息 " 开始在网上流传，有的说该业主是因为 " 失业破产 " 而不得不免费送，有的说该业主是 "2017 年高位买房，总房款达到 420 万元 " 等等。

真相到底是什么？

免费送房是真的吗？

在众多疑惑中，最受人关注的一个问题就是免费送房是真的吗？

近日，新京报记者核实发现，该消息属实。由于 " 资不抵债 "，网名为 " 厚土 " 的该业主准备将位于河北燕郊天洋城这套 40 平方米的房子赠与别人，目前还剩 70 多万贷款。不过，该事件目前仍是个案，未有大规模类似情况出现。

" 越还贷感觉越亏，还不如现在亏个首付。" 厚土说。但和所有人的猜测并不一样，厚土并不是在 2017 年燕郊房价最高时候入手，而是燕郊房价彻底放飞之前的 2016 年。

" 房子在燕郊天洋广场，2016 年买的，40 平方米 70 年产权住宅，西向，总价 78 万元。"

天洋城在售房源 图片来源：贝壳找房

对于到底是怎样的免费送，厚土说：" 房屋转让的一切费用由你承担，剩下的贷款你来还就好了。"

" 厚土 " 在网上发布的 " 赠送天洋城房产 " 帖子截图

据镁刻地产，该业主也并非如网上传言一般 " 破产 "，而是因工作关系离开了燕郊，认为今后用不到这套房子了。

不过他也表示：" 还款还是能还得起的，没有断供，只不过继续还房贷压力有些大。" 所以厚土对于送出这套房子的意愿并非特别强烈：" 年底这段时间有点忙，发了帖子之后就没再关注。"

综合来看，赠送房产更多为房东亏本售房的一种噱头，但也反映了当下燕郊二手房市场的下行态势。

有趣的是，这并不是燕郊第一次传出免费送房子的新闻。2020 年 4 月，有消息说燕郊忆江南小区 93 平方米的房子免费送，原因是房子剩余的房贷已经远远超过了当年价格，成为了负资产。

燕郊与北京通州隔潮白河相望，距北京市中心仅 30 公里，是北京的 " 睡城 "。承接着北京外溢居住需求，这片面积只有 108 平方千米的地方，在过去十年，从一个 5 万人的小乡镇发展成为一百多万人的 " 环京第一城 "，人口达到 147 万，每天有数以十万计通勤族往返此地和北京。

暴涨暴跌的近五年，燕郊新建商品住宅成交量呈现 U 字型走势。CREIS 中指数据显示，楼市最疯狂的 2016 年，燕郊新房年成交量达到 17282 套；2017 年受限购政策影响，成交量断崖式下降至 3540 套，2018 年达到低谷，只有 987 套。

成交价方面，2016 年市场上行，燕郊新建商品住宅成交均价波动中上扬；2017 年受政策严控影响，成交均价先升后降，不少楼盘售价达到 3 万元 / 平方米至 4 万元 / 平方米之间；2018 年市场持续低迷，成交均价震荡性回落，最低时只有 11863 元 / 平方米；2020 年基本保持在 20000 元 / 平方米上下，价格波动幅度很小，市场表现平稳。

据华夏时报，发帖子的房东黄先生（化名）表示，自己 2016 年买了 40 平米的燕郊天洋城一居室，是 70 年产权的房子，有房本，精装修，朝向东，当时的价格是 2.7 万元 / 平米，共 108 万元，首付两成加上其他费用共付了 24 万元。目前已经还了四年多的房贷，每月还款 4200 元，还剩 73.64 万元贷款。愿意赠送房产，前提是要购房者还剩下的贷款，也就是一次性以剩余 73.64 万元贷款的价格转让房子。自己目前没有断供，不会影响房屋交易，可以配合最低价过户，过户费乙方承担。

链家网数据显示，当前房子二手房价格为 1.966 万元 / 平米，按市场价计，黄先生这套房子目前的总价值为 78.64 万元，比买入时的 108 万元跌去了近 30 万元。据计算，加上四年多的房贷和利息，粗略计算，" 厚土 " 目前浮亏大概在 40 万元左右。

燕郊会现大面积 " 断供 " 吗？

问题在于，免费赠送房子的情况是否具有典型性？这是否意味着燕郊会出现大面积弃房断供现象？

对此，58 安居客研究院院长张波表示，燕郊购房者出现赠送房产这个本身是一个案，并不代表市场上的房产都处于无流动性或无人问津的境况。

" 如果环京区域的政策保持高压，那环京地区包括燕郊的房地产市场很难迎来转变，房价长期会处于底部徘徊状态。" 张波指出，不过由于大部分购房者有着自住需求，同时再次买房和还贷成本普遍较高，因此，燕郊大概率不会出现大面积弃房断供现象，但市场长期处于低点的状态或很难改变。

我爱我家分析师指出，综合来看，虽然 2020 年燕郊新建商品住宅成交总量较 2017 年限购政策出台后的各年同期均有明显增长，但成交量只有 2016 年政策出台前的二分之一。

2020 年各月成交价格波动较小，调控政策效果显现，成交量的高增长并未撼动燕郊持稳的楼市。

不过，新房量价齐涨并非是燕郊楼市全貌。限购政策未放开二手房依然处在 2017 年调控以来的下跌通道。

贝壳研究院数据显示，在疫情冲击下，2020 年燕郊二手房仅成交 300 余套，成交均价跌幅扩大，同比下跌 8%。

年内看，上半年基本保持平稳态势，8-10 月随着需求释放逐步疲软，均价持续下跌，且连续三月均价跌幅超过 1%。最低时，成交均价仅有 16312 元 / 平方米，是近五年来最低点，同时较 2017 年最高点跌去一半。2017 年 4 月，燕郊二手房成交均价达到 31219 元 / 平方米。

并且，二手房市场预期也不强，二手房业主调价中涨价次数占比为 16%，同比下降 8 个百分点。

历经近四年严苛政策调控，目前燕郊新房市场日渐平稳。包括我爱我家等在内的机构认为，尽管 2020 年燕郊楼市出现个别热销楼盘，整体暴涨几乎不再可能发生。但在中央 " 房住不炒 " 的定位下，稳地价、稳房价、稳预期也将是燕郊长期目标。