再遭重锤！限购又限售！这座网红之城要凉？

Mary

01

法拍房限购，一点儿都不冤

昨天一觉醒来，杭州法拍房竟然限购了 …

使银子叫价就能搞定的法拍房，本是人畜无害，这次偏偏也被纳入了严厉管控的范畴。

跟着一起被严管的，还有经营贷、消费贷以及中介违法违规行为。

加之春节前的那一波 " 红盘限售 5 年 "、" 落户不满 5 年不能买二套 " 的调控动作，一个月多点儿的时间里，杭州楼市已经被猛捶了两次。

杭州楼市会凉凉吗？我只能说，杭州很美，你想得更美！

人口流入规模常年领跑、限购密集加码，今明两年各项规划利好将一一兑现 ……

反正我是没见过哪座城市有这么个凉法。

卡法拍房的脖子，真是一点儿都不冤！

法拍房限购，业主和中介得负全责。

有人说了：" 不对啊，我只是想用法拍房捡个漏啊 …"

这我得拦您一句，那是在别的城市！想靠法拍房在杭州捡漏的，我劝你醒醒，为你好，否则大概率只有两个后果等着：

要么是高于市场价 " 捡漏 " 烫掉你一层皮，要么是漏捡得太大了，啪唧直接给你糊脚面上，搞得一地鸡毛。

杭州业主的迷惑行为不上热搜真是浪费素材：

这半年多以来，杭州个别小区业主挂横幅 " 庆祝房价上涨到 X 万元 /㎡" 的，仔细一打听，大多还是法拍房创造的。

而后，业主和中介依葫芦画瓢，不约而同地调高挂牌价 …

我滴个乖乖 … 法拍房居然成了二手房市场的标杆价！

而且，在此次法拍房限购之前的几个月，" 一言不合就挂横幅 " 的症状已经有了人传人的迹象 …

单单是 2021 年 2 月，杭州的 72 套上线法拍房便全部成交，其中 56 次以高于评估价成交，占比高达 77.8%。

2 月法拍价格最高的，要说融创宜和园，成交单价高达 18.4 万元 /㎡！这个价格足以让北上深的一大票学区房自愧不如。

看着没？别的城市法拍可能捡漏，杭州法拍专治各种不服。

更加细思极恐的就是，即便是这样的行情，场外资金仍然在摩拳擦掌，想要在杭州市场寻找机会。

这么一看，杭州动手限购法拍房，对降预期、去投机化是件大好事，顺便还能对挂横幅这么不讲武德的野路子来它一个敲山震虎。

02

我说杭州楼市会凉，你信吗？

给法拍房去火，我举双手赞成。

包括此前的 " 落户不满 5 年不得买二套 "、" 红盘 5 年限售 " 等一系列组合拳，我也觉得大快人心。

只是，楼市的规则在变，杭州城市的基本面却稳如泰山：

单是 2020 年，杭州新引进 35 岁以下大学生 43.76 万人，是 2019 年的两倍还多。

自 2016 年起，杭州人才净流入规模就已高居全国榜首 5 年之久。

别的城市为抢人打得昏天黑地之时，杭州却不动声色地把虹吸 " 南波万 " 戴在了自己头上。

大家有胆子用脚投票，源于这座城市铁打的竞争力：

产业格局、数字机遇、城市管理、科教文卫 … 属于这个时代的红利，杭州一个不缺。

就是这样一个地方，2021 年楼市开局就是地狱模式：

正月前的那波史诗级红盘大撞车，整体中签率只有 14%。

剩下的 86%，折合约 64000 张房票，既然不能留着下小的，就得马不停蹄转战年后。

杭州买家真是一刻也闲不下来：

从年三十开始，杭州粉丝们前脚拜年，后脚咨询 " 房事 "，这个场面让家中娇妻原地看傻眼。

尽管我不能苟同什么 " 摇到即赚百万 " 的逻辑，但房友 " 流血流汗不流泪，掉皮掉肉不掉队 " 的精神，在下必须先磕为敬。

别问我杭州市场为啥这么火爆，问就是 " 图谋不轨 "！

奥体板块新房 35000 元 /㎡，交付后破六进七；未来科技城新房 30000 元 /㎡上下，二手房破五进六；

申花板块新房齐齐 54000 元 /㎡，新交付二手房挂牌价直接站上 90000 元 /㎡…

三墩北新房限价 28000 元 /㎡，二手房加价 20000 元 /㎡，同样不愁卖；

就连被世人敬仰为 " 万年坑 " 的闲林板块，因为品质没拉胯，二手房交付后，同样带领板块破三在望。

面对这样的行情，有句话不知当讲与否：

一整年没去打新，感觉我的青春正在被隔壁老王唾弃。

03

利好兑现前夜，杭州的变与不变

可能会有人想拎着羞羞的铁拳问了：" 你说的，那都是 2020 年的事儿，2021 年到底还能硬多久？"

啥情况？二十四字足以概括：

严厉调控之下，底层逻辑未变，刚需能上快上，改善越来越难。

1）倒挂在，" 摇摇乐 " 就在！

子曾经曰过：限抢的茅台就是香，限摇的车牌就是靓，限价的房源就是有排场！

眼下虽说一元复始，万象更新，但新房限价的大红包，跟去年相比没有一丝丝改变。

最直接的效果，就是一二手房价格倒挂依然香。

身边很多朋友摇某楼盘之前，甚至连沙盘和样板间都没看过，微信上 call 一下销售，聊上几句就轻松下定。

这速度，可比我邻居家那个 82 年的未婚姐姐过年相亲有效率多了！

效率高因为底气足，底气足因为倒挂给力。

倒挂区间大小，早已成为杭州买房无脑选房的最大底气所在。

炙手可热的奥体、滨江区政府、三墩北、未来科技城等，保守估计倒挂有 10000 元 /㎡打底。

即便是一些不怎么火的板块，2021 年倒挂区间也开始愈发明显了：

城东、艮北、乔司、宁围、闲林、老余杭均有望在板块轮动下成为新贵。

城东新城，中签率持续往下走；艮北新城，中签率已经往下走；宁围，中签率马上往下走 …

2）利好兑现之年，赶在前夜上车

七条地铁同时在建，近十条地铁正在规划，几十所教育机构，数十个重磅商业综合体齐齐在建 …

这么大手笔，除了杭州之外，怕是难找到第二个。

自 2016 年 G20 峰会之后，杭州城运与楼市双双开挂。

" 前亚运，后峰会 " 的特殊历史节点，给杭州提供了长达 7 年的城市狂欢。

再想想这座城市在经济基本面的表现，湿湿的雪与长长的坡，同时具备！

2022 年，杭州就将迎来亚运会，自 2016 年起的九成以上规划建设都将在今明两年兑现。

这是一条硬杠杠，任何人，不得以任何借口、任何方式逾越。

总而言之，当下即是利好兑现前夜。

在此仅举一例：2020 年 12 月，杭州地铁通车里程刚刚突破 300 公里，不到两年后，这一数字将翻一番。

300 公里新增轨道沿线藏着有多少机会，不用我说，你们懂的。

3）对 90% 以上的家庭而言，杭州房产就是压舱石

杭州这座城市可甜可咸：

十几年前，风光旖旎、山明水秀的杭州还常常被人调侃是上海的后花园。

现在，除了改造十多年刑满释放的以外，怕是再没人这么说。

在各大野榜上，杭州排名动不动就反超广州，一言不合就 " 北上深杭 "。

在全国楼市版图上，杭州似乎是唯一一个，能与老牌一线城市广州平起平坐的存在。

对比上市公司 2020 年末总市值，杭州以 8.19 万亿元高居全国第四，仅次于北上深，同期广州只有 3.3 万亿元。

若仅对比新一线城市上市公司总市值，杭州比排名第二的佛山高了 4 倍之多。

人均收入中位数对比，杭州较广州也高了一大截，这意味着广州拥有更多中低收入人群。

富人决定楼市上限，中产决定价值深度。对于绝大多数家庭而言，杭州房产就是家庭资产表当中的压舱石！

04

杭州改善有多难？

江南忆，最忆就是这嘎达。

纵使杭州千般好，只要不在这儿摇回号，你压根儿没机会知道杭州改善有多难。

各路杭州楼市老炮儿的价值共识：

一线住宅沿江布局，二线住宅产业周边，三线住宅成熟配套，四线住宅轨交沿线。

老炮儿们活得通透之极，但咱有啥说啥，在杭州当楼市老炮儿，必须内心强大：

看好的板块买不上，相中的楼盘摇不了，很可能是他们指点江山之余的常态。

半年多以来，经历了 N 轮调控后，人才、无房已成天之骄子，但对改善家庭是越来越不友好了。

一旦加推楼盘出现过 " 万人摇 "，或板块内出现过 " 万人摇 "，那就很可能被判定为红盘。

如果你既不是无房家庭，也不是人才家庭，那么，一眼就看上的红盘，将大概率与你无缘。

想买到它们，基本上只有两个途径：

无房家庭和人才家庭弃选的

去二手房市场淘淘看

可在现实生活中，第一种房源几乎只有零星存量，第二种房源让你享受不到限价红利。

即便不是买红盘，那给有房改善的名额也少得可怜。

改善家庭，只有保持佛系才能笑看风云，哪怕你的改善真的只为自住。

想板块改善，就少想交付品质，想面积改善，就少想配套设施。

各位有志杭州改善的家庭，能把这两句话记在心间，便能减少一半以上不必要的烦恼。

据在下观察，多少人研究大势、研究板块、研究轨交、研究学区、研究房企、研究户型、研究价格 …

甚至以学科建设带头人的热情去研究市场，到头来，只混成了杭州楼市氛围组。

我要没记错，星巴克的氛围组是喝不上咖啡，只能闻到咖啡味儿的！

不是我吹，拓海我本人，曾几何时登记一个月就摇到了浙 A 车牌。就鄙人这种锦鲤体质，眼下为了置换自住住宅，同样慎之又慎。

毕竟，7K 多买的未来科技城，好不容易涨到毛 4W，按照当下玩法，若坚持改善置换，就只能从宇宙中心卷铺盖走人。

左思右想，这买卖打死咱也不能干！

看我发牢骚发到这儿，估计人才和无房户要拍案而起了：

" 你以为摇的到红盘，就那么容易吗？！"

好吧，这批天之骄子的确有享不了的福——

一旦被判定为红盘，或中签率低于 10%，摇到的房源就要限售 5 年。

这么一来，中签率 11%-20% 的粉盘才是真正的香饽饽！而摇到粉盘，是门实实在在的技术活儿。

05

关注 " 一江两轴 " 仍是当务之急

房票和钞票哪个更金贵？

我要开个贴探讨这话题，大伙儿能一直吵吵把火到亚运会开幕式，你信不信？

但不管怎么说，正因为房票越来越金贵，所以，用一张房票尽可能一次性买入更重量级房产成为众人共识。

当下粉盘最集中的，便是杭州的 " 一江两轴 "：

即钱塘江沿岸和城西科创大走廊、城东智造大走廊，举目整个杭城，它们恰恰是产业最为核心的地带。

1）钱塘江沿岸板块

先说钱塘江沿岸，南至三江汇，北抵下沙沿江，作为拥江时代的城市中轴线，未来一定是这座城市无可争议的价值标杆。

炙手可热的御潮府、江河鸣翠已清盘，但丹枫四季还有房源值得期待，50000-70000 元 /㎡的价值段，哪怕闭着眼挑一个，也大概率不会买错；

亚运四子（含滨江星翠澜庭）预计年内开盘，45000-50000 元 /㎡的价格很有吸引力，目前每个盘的蓄客情况都超乎预想；

42000 元 /㎡左右的艮北板块，作为钱江新城 2.0，可谓沿江次核心，这里最大的优势在于基本不限摇，中签率很可能大于 10%。

花样年对越天此前中签率稳定在 20-25%，可重点关注；

北部的下沙沿江，刚需属性较强，且新房供应量低、二手房供应量大是其长期问题所在。

在这一板块，除锦上文澜一枝独秀外，春风金沙和望金沙都算不上热门项目，毕竟，37000-38000 元 /㎡的预算没必要非得在下沙；

在钱江南端，下一个十年很可能大有所为的三江汇非常值得关注：尽管蚂蚁崴过一回脚，但时间轴拉长来看，三江汇的雄心壮志是不可忽视的。

只不过，三江汇能否成为杭城产业第四极仍值得观望，且这个周期可能长达十年之久。

何况，目前正牌的三江汇板块项目供应可谓少之又少，不着急的，可以再等等；

富阳，作为广义的钱江沿岸区域，除非你有一定要在杭州买房居住的需求，否则建议绕行。

杭州第九区富阳，目前板块配套虽较为齐全，但内部生活圈仍较为闭环，尽管地铁 6 号线已开通，但整体融杭进程并不算高。

更值得注意的是，富阳属限购区，非本地自住家庭不建议为这样一个低融杭指数的区域浪费房票。

2）城西科创大走廊

2021 年，未来科技城仍是非常值得关注的板块：

新房限价 34000-37000 元 /㎡，二手房价格破五进六，妥妥地留足了倒挂空间。

沐宸院、天空之城、汀云上府、众安未来科技城地块项目将扛起供应重任，预计总供应房源数量在 5000 套上下。

目前，有声音预计未来科技城 50000-60000 元 /㎡的二手房价格体系恐怕有横盘风险。这一点，我也同样不否认。

我们不妨这样来看，未来科技城二手房单价横盘的同时，何不是在穿凿价格深度？

二手房不建议碰，一手房大胆摇，仍是 2021 年未来科技城楼市的主旋律。

未来科技城的两大外溢板块：老余杭目前无新房供应，预算不高的家庭可等待闲林板块时代天境开盘。

时代天境大概率价格在 21000-24000 元 /㎡之间，与目前板块新交付二手房约有 7000-10000 元 /㎡的倒挂空间。

加上地铁四期规划闲林板块很可能得到重大利好，因此，这一板块很可能从 2021 年开始咸鱼翻身。

不过，这里要说一句，该项目对门的佳兆业云峰此前中签率低至 11.99%，距 10% 的限售基准线仅一步之遥。

你是否愿意为闲林持有 5 年，要自己想清楚。

更远处的青山湖与临安城区值不值得买？问这个问题的粉丝朋友几乎隔三差五就有。

我的答案非常明确——不值得！

青山湖，是第十区临安的融杭桥头堡不假，但这里存量实在太大：

截止至 2020 年底，150 万㎡的板块库存规模已高居全杭榜首，且超 50% 的房源处流摇状态。

而这些流摇楼盘成功地解决了众多中老年小蜜蜂再就业的问题。

就这样的地方，你敢买？

临安城区呢？对不起，这里只属于临安本地土著。前去看房时，只要你说自己是杭州城区工作生活的，对方多半会问：" 是同行来踩盘的吗？"

3）城东智造大走廊

城东目前算得上中产改善圣地：

限价 46000-47000 元 /㎡的城东新城，可重点关注佳兆业印月和德信中心。

目前该板块倒挂开始逐步显现，且商业配建也开始补齐功课，待地铁 4 号线二期及 6 号线全面开通后，城东新城板块价值还将有进一步提升；

限价 40000-42000 元 /㎡的笕桥，可重点关注百俪玲珑府。由于笕桥整体供应量不算大，开一个清一个早就成了该板块的常态。

限价 33000 元 /㎡左右的丰收湖板块，有长粼府、时光里可选，从中签率看，妥妥的粉盘。

丰收湖为近年来全新规划单元，其发展周期可能较长，很可能 5 年后才见成效，作为长持而言，完全没问题；

钱江南岸，限价 37500 元 /㎡的萧山市北，年后可重点关注锦粼云荟、潮起云上府，户型和整体产品力较为良心。

限价 33500 元 /㎡的宁围年后供应同样较为充足：坤和美筑、美颂府、汝月美境府、景瑞晴海中间可四选一。

宁围板块刚刚开始启动整拆整建，目前的限价让这一板块几乎成为最便宜的奥体概念房。

2020 年红得发紫的大江东，同样不看好：

尽管地铁开通，但丝毫没有改变这里距主城区较远的事实，且大江东核心与萧山市北、萧山城区之间仍有数公里的断裂带。

尽管目前大江东一二手房已开始显现倒挂，但当前价格仍然缺乏必要深度。

特别是地铁四期规划官宣后，限价 21000-24000 元 /㎡的闲林板块以及 23000 元 /㎡的崇贤板块将双双迎来地铁时代。

如此对比，你还觉得 20000 元 /㎡的大江东那么香吗？