中国还能回到分房时代吗？

Mary

2021 年，房价是悬在中国经济头上的一把利剑。

去年疫情之后，一线城市的房地产 " 意外 " 成为了中国经济复苏最强劲的版块之一。

国家统计局数据显示，2020 年全国 70 个大中城市中，北上广深四个一线城市的房价再度领涨，其中新建商品住宅销售价格同比上涨 3.9%，二手房价格同比涨幅均超过 6%。

市场机构的数字或许更能反映大家的直观感受。

根据中国房价行情网跟踪，深圳 2020 年 12 月底二手房均价达到 87957 元，同比大涨 34.25%。

深圳也是主要城市中房价启动最早的，去年 3 月就屡屡出现千万豪宅秒光的现象。

这让很多人联想到上一轮房价暴涨，深圳就是第一个出现增速拐点，北上广半年后跟进，然后扩散到二三线城市。

北上广深房价同比增速对比，绿色为深圳

到了 2020 下半年，上海、北京果然相继感受到楼市火热。再加上如今层层加码的限购政策，几乎已经到了加无可加的地步，利空出尽，剩下的就全是利好。

2015 年的历史又要重演了吗？

但是，2021 一开年，官方给了我们不少惊喜。

如果用一句话总结今年的楼市调控风向，那就是 "去金融化"。从需求（买房）和供给（盖房）两个方面，我们都能明显看到这一特征。

01. 二手房，也要管了

先说说买房。

去年房价涨得最凶的深圳，今年出了个很有意思的政策。

2 月 8 日，深圳给全市 3595 个小区，定了一个二手房指导价。很显然，这个价格是就低不就高。

有网友说，" 吃完午饭，一看新闻，固定资产少了 200 万。"

200 万还是少的，有挂牌均价 19 万 / 平米的豪宅，被标了 13.2 万的指导价。业主反手就去深圳市长热线上，投诉了深圳住建局。

政府给一手房限价，在全国都是常态了。可是你管得住开发商，还管得住每一个卖房的老百姓吗？

在二手市场上，大家有太多手段可以规避政府限价，甚至还巴不得政府备案价低一点，来节省税费。

深圳的办法，不是管老百姓，而是管银行。

深圳多家银行证实，已经收到政府要求，二手房房贷只能按照指导价发放。也就是说，一套指导价 500 万的房子，买卖双方固然可以用私下交易的方式，把价格加到 600 万，但是银行发放贷款时，就只给你 500 万。

多出来的溢价，买家只能自己去筹钱。

这相当于大幅提高了二手房交易的首付比例。

比如你原来买这套房子，首付最低是 600 万的 30%，也就是 180 万。有了 500 万指导价之后，自筹资金变成了 500 万的 30%，再加 100 万，总计 250 万，实际首付比例是 41.7%。

理论上来说，直接提高首付比例并不是一个特别好的房价调控手段，因为这样会无差别打击到真正的刚需。对于炒房者来说，首付高低无非是多赚少赚的问题，真正的刚需，却可能就因为首付提高了 10 万，而彻底无法上车。

但是深圳二手房指导价的效果，还要结合这两天的另一个消息来看：企业用房子抵押获得经营贷，也要按二手房指导价来评估了。

而企业经营贷，被认为是当前个人买房被严格限制的情况下，楼市增量资金的重要来源。

房地产专家任泽平有一个很著名的论断，房价短期看金融，中期看土地，长期看人口。只有拉到几十年的长期尺度上，房价才取决于老百姓的需求，而短期看，房子的本质是金融品，房地产市场就是一场金融游戏。

我们先来复习一下，经营贷在这场金融游戏里扮演了什么样的角色。

02. 金钱魔术

在过去一段时间里，房地产不仅仅是一场金融游戏，还是中国进入门槛最低的高杠杆金融游戏。

很多人在论证中国房价过高时，会提到租售比这个概念，也就是月租金跟房价的比值。这个概念的意义是，你花钱买了房子，要租出去多少个月才能回本。

根据诸葛找房数据，2020 年底深圳房价租售比是 1:757，回本周期是 757 个月，大概 63 年。照这么看，大部分人买了房，这辈子都没法回本。

但是如果把房子比喻成股票的话，租售比相当于股息率，中国没有几个股民是冲着股息率去炒股的，大家盯的是买卖差价。

只要房价一直保持不错的增速，买房什么时候都是划算的。

那么，拉长了看，中国房价的增速实际是多少呢？

根据国家统计局数据，北京商品房均价从 2000 年的 4919 元 / 平米，增长到 2019 年的 35905 元 / 平米，20 年 6.3 倍，年化增速大概是 9.6%。

9.6% 的回报率，在经济增速整体下行的今天看上去很不错，但是放到 20 年里，最核心城市的房价也不过跑平 GDP 增速而已。

一般来说，名义 GDP 增速大致就是全国所有企业的盈利增速平均值，优秀企业应该远远跑赢这个速度才对。也就是说，买上市公司的股权，原本应该是比买房子更好的投资。

可为什么发财的都是买房子的人？为什么社会上的钱都流向了楼市？

因为买房是自带高杠杆的。你买 100 万的房子，首付只需要 30%，也就是 30 万。一年后赚到 9.6 万，回报率 32%。

当然，我们还要考虑贷款成本。假设贷款利率是 5%，70 万贷款一年的利息就是 3.5 万，这一年你实际赚了 6.1 万，回报率大概是 20%。

20% 的复利意味着什么？意味着 4 年翻倍。如果这个游戏能一直玩下去，你的 30 万首付，20 年后会变成 1150 万。

买房不仅回报高，而且还很安全。敢于加杠杆的股民，也不在少数，但是短期的股价波动就能轻易让你爆仓。可是房贷期限长达 30 年，中间房价暴跌，银行也不会来催你还贷款。

鱼和熊掌兼得，就催生了炒房神话。

政府各种限制房贷金额、提高首付比例的措施，都是为了斩断这种高杠杆。但这时候，市场发明了一种新玩法，就是全款买房。

全款买房，是不是傻？当然不是。

这种炒房者真正的资金来源，是经营贷。

国家不让用房贷，可这个市场上有的是钱。他们首先从各种放款机构那里，获得超短期的过桥贷款，全款买房，然后注册一个小微企业，把房子拿去银行抵押，申请小微企业经营贷款，拿这笔钱去还购房款。

近年来，国家对小微企业的金融支持格外宽松，用房产抵押获得经营贷，比房贷还要香，算上中央、地方的贴息，有时候甚至能达到无息贷款的地步。

按道理，经营贷必须用于企业经营，银行有责任监督资金流向。但实际上呢，银行也知道，企业真拿这笔钱去经营，说不定就亏光了，心里巴不得你拿去炒房。

社会上也不乏各种中介机构，专门研究怎么规避银行对经营贷的监管。如何堵上经营贷这个口子，实在是个难题。

深圳这次的二手房指导价，虽然没法治本，至少大大降低了经营贷额度，算是很有益的尝试。

03. 高周转，还能继续吗

上面这些调控手段，都是对买房者下手。而楼市中另一个大玩家，房地产开发商，也是调控的重中之重。

而且相比前者，中央对开发商的最新调控，在资本市场上引起了更大的震动。

2 月份，据说自然资源部在内网上发布了一份文件，核心精神是，全国 22 个重点城市的土地出让，全年只能分三批集中进行。

这是什么意思呢？

我们前面讲了，买房是个高杠杆金融游戏。盖房更是如此。

一般来说，如果对房价进行拆解，里面大概 30%-50% 是土地出让金，15%-25% 是税费，政府拿走了房价的大头。再扣掉建筑和运营成本，开发商卖一套房子，净利润率也就是 10% 左右。

但实际上，除了土地出让金需要使用自有资金之外，盖房全周期所用到的资金，大部分来自开发商提前从消费者手里收来的预售款，以及各种渠道融资。

根据粤开证券统计，2020 年房地产开发商的资金来源中，只有 32.82% 来自自筹，大概相当于 3 倍杠杆。而据《21 世纪经济报道》分析，在土地出让金不要求全部自筹的年代，开发商杠杆率能达到 7 倍。

拿地 - 融资 - 预售这个链条一旦转起来，就变成开发商的印钞机。

这个商业模式的命门，在于速度。因为拿地和融资需要成本，更会吞噬自由现金流，如果企业不能尽快达到预售标准，从消费者手里把钱赚回来，游戏就玩不下去了。

除了楼市最火爆的年份，大部分时间房企的现金短债比都在 1 附近，手里的现金刚好只够还债。

所以，" 高周转 " 是过去几年房地产行业最重要的概念。碧桂园正是凭借 "456" 的高周转模式（拿地 4 个月开盘，5 个月资金回笼，6 个月资金再周转），完成向一线房企的晋升。

而政府的想法也很简单，就是不让你周转起来。

今年元旦正式实施的 " 三道红线 " 政策，对房企融资做出限制，在地产和金融之间建立一道防火墙。

还没等政策生效，恒大就被爆出资金链断裂的传闻。

土地集中出让，也可以被视为打压 " 高周转 " 的政策延续。

过去，土地出让基本平均分散在全年，房企每个月都能拿地，开启一轮周转。现在土地集中出让，意味着一年只有三次拿地机会了，周转次数大大减少。

而且，每一块土地在拍卖时，都要全额缴纳保证金。现金本来就不宽裕的房企，显然不可能全部参加。每家企业能竞拍的地变少了，拍卖激烈程度大大降低，土地出让价格也就可以降低一点了。

04." 计划经济 "

政府打压 " 高周转 "，对房企一定是件坏事吗？其实不见得。

" 去金融化 " 不是尽头，从中国楼市调控的进化中，我们甚至还能读出一点 " 计划经济 " 的色彩。

请注意，政府规定房价，绝不是计划经济。因为计划经济的精髓是供需均衡，而强行扭曲价格，无异于掩耳盗铃，并不能解决供需错配的矛盾。

但是我们仔细想想，土地集中出让会带来什么深远影响？

房地产其实是个进入门槛很低的行业，只要你能融到钱，盖房子交给施工队就好了，所以行业垄断程度一直不算高，竞争激烈。恒大、万达能制造首富，却始终杀不死三四线城市的地头蛇。

过度竞争的结果，就是土地拍卖溢价率飙升，房企自己给自己抬高成本。2016 年，百城平均溢价率甚至达到 80%。

下面这张图也很说明问题，行业越景气，企业越没钱，因为大家要加速跑马圈地，以免在竞争中掉队。

土地集中出让，则强行改变了行业规则。每家企业能拿的地有限，那就只能待在自己能力圈里玩，大家排排坐，吃果果，大企业集中精力拿走最好的肉，小企业也安心喝碗里的汤。

有机构用 " 新古典主义 " 来形容这个政策。告别 " 现代主义 " 的高周转，降低土地拍卖溢价，反而可以保证单个项目更好的利润。

所以，政策发布当天，A 股房地产板块集体涨停。

从市场的喧嚣中抽身出来，我们更应该做一些深层的思考：房地产真的应该是个竞争性行业吗？

中国房地产市场化 20 年，功绩很大，但过度竞争的恶果也很明显了。

回归某种程度的 " 计划经济 "，让房地产变成一个低成长、高垄断、政府定价、现金流稳定的公共事业行业，是否更符合全社会的利益？

05. 积分买房

从购房者的角度，我们同样能看到这种思路的潜力。

今年楼市的另一个重磅消息，是上海的一手房摇号积分制度。

来源见水印

政府给大家打了个分，积分高的人，在购买一手房时可以优先摇号。

无房是最大加分项，户籍反倒成了次要因素。

为什么要搞这个积分制度，看看去年上海的一手房认筹率就明白了。

2020 年 12 月单月，上海认筹超过或接近 1000 组的楼盘汇总

一手房动辄千人摇号，刚需摇中高性价比楼盘的概率可能不到三分之一，有钱人却可以用全款的办法获得开发商优待。

引入积分新政后，积分排在前 130% 的人可以优先摇号，不管什么盘，中签概率至少都有 77%。

无房者买房，优势巨大。

上海不是全国第一个实行积分制的，但是作为一线城市，示范效应非常重要，我们可以想象，这个政策在未来更快推广到全国。

年纪稍微大一点的人，是否想起了单位按工龄分房的时光？

今年的政府工作报告里，有一个全新的提法：" 尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难 "。上海已经做出了非常好的榜样。

各大城市的公租房已经在逐步推进，现阶段允许每户的居住年限一般是 5-6 年。期满之后，这些年轻人还可以优先购买商品房，或者以市场价一半的价格购买共有产权房。

我们不应该倒退回单位分房的年代，但国家分配与自主选择的结合，或许是实现报告承诺的最好办法。

06. 不是结尾

最后，也要说说问题。

首先，在 " 计划经济 " 之上，更重要的是 " 社会主义 "。社会主义的房地产，是基本人权，而非特殊奖励，更不是比谁生得好。

公租房也好，共有产权房也好，都应当被允许建在更好的地段，并享有同商品房平等的受教育和社会保障权利。

为什么有些大城市的共有产权房根本卖不出去？买房人心里都清楚。

另一个问题，是政府能否真的加大土地供应，降低地价？

这涉及到地方财政，是个更大的话题。篇幅所限，没法展开了，就简单放一张图。

来源：泽平宏观

很多人说土地出让金是政府重要财源，不能降。但我们看到，其实中美正常的税费水平（大口径）大致是差不多的，但是加上以土地出让金为主的政府性基金收入，中国全口径宏观税负要高出不少。

那么问题来了，这部分究竟有没有下降空间呢？