上海楼市的“灯下黑”

Mary

最近，我到上海的一些角落走了走，见了一些朋友，听了一些故事。

这些角落，并不是在五大新城，或者上海广义地理上的边边角角。

恰恰相反，它们可能扼守着上海顶级的地段资源，但在城市不断生长的过程中，几乎被所有人抛在脑后。

重新走一走这些地方，让我想到一个词 " 灯下黑 "，几乎没有任何一台聚光灯会将关注打在它们身上。

随着上海这座城市的房价越冲越高，住在那里的土著和他们的房子一样，越来越尴尬。

1

徐汇区被人遗忘的角落；

土著将其作为最后的退路。

上海的中心城区，其实没有严格意义上的 " 城中村 "。

而且经过数十年的旧城改造，" 棚户区 " 这种东西，该拆的拆，该修的修，已经不多见了。

留下来的，大多是那种 " 高不成低不就 " 修修补补好多年的老地方。

比如——徐汇植物园板块北侧的石龙路。

先和大家说明，本文出现的所有板块，都是我亲自住过 1-2 年以上的。

重游这块区域，我在路上就在想，如果我是房产中介，我会这样介绍：地铁沿线旁，上海南站边，还毗邻植物园 ……

但实际一下地铁，景色是这样的：

照片右侧花花绿绿的一大堆，是传说中的 " 共享单车坟场 "，实际在这片区域北侧 500 米左右，还有一块规模更大的。

当时我就住那块前面，从楼上望过去，各色单车堆积如山，加上日晒雨淋的锈色，有一种废土工业风的感觉。

实际上，徐汇植物园板块北侧的这块区域，之前有很多工厂，近几年陆陆续续工厂外迁，在这里留下一大堆封门禁户地块，至今未动。

住在这边的居民，大多是当时工厂子弟、后代，房子有部分是单位分配的住宅，以及类似彭浦新村那种 " 工人新村 "。

周边商业，基本没有大型商超，只有星星点点的小店，统一工薪消费；周边教育，小学中学属于三梯队；医疗方面，最近的只有一家民营医院。

从我当时的居住体验来讲，真就是一条大马路 + 一条地铁，其他啥也没有。

可以说，这是 " 真 · 刚需住宅 "，只不过，它的价格一点也不刚需。

2

那些正在老去的地方，让人很绝望 。

我查了下中介 APP，徐汇植物园南侧这边，05 年之前的次新相对少，挂牌是在 9 万出头。

90 年代的老破小 / 大挂牌量比较多，均价在 7-8 万出头，可以说这个价位，条件比它好的竞争板块真的多如牛毛了。

因为工作关系，7-8 年前我在那边住了挺长一段时间，所以和当时租房子的房东一直有联系。

他告诉我，这边地段上，唯一能讲的就是地铁和植物园，多数来看房子的人看过一眼也就走了。

他自己的新房，4-5 年前买在大宁，自己也做点小生意，这里的房子本身就是父母留下来的，有总比没有好，做个退路也好。

同样的区域还有长宁区仙霞板块东侧，靠近茅台路的那一片住宅。

其实从威宁路地铁站下来，对面的商场是非常惊艳的，周边城市界面做的非常棒：

但只要往东侧走一走，特别是长时间在那里住过的朋友就会知道，老破大居多。

大家知道，整个长宁区的版图是由东到西的狭长，仙霞板块也同样。

在那边居住的感觉就两个字：绝望。

对不起，这种说法可定会得罪那里的居民，但确实是我的真实感受。

尤其是茅台路水城路交叉口周围，你绝对不能说那边条件差，那边医院、学校、酒店全都有，甚至还有星巴克。

但就是一栋又一栋的老大楼林立，和那边的居民、沿街业态一样，总给人一种活力不足的感觉。

这片区域，很多房子都在挂牌，均价在 6-7 万出头，明显低于虹桥、天山两个临近板块。

仙霞板块东侧，靠近茅台路这个区域，论性价比要比石龙路要高，自住的话尚可接受。

下面这个地方，地段超级无敌，但里面的上海人，几乎全都搬走了。

3

黄浦区，均价已经到了 10 万。

黄浦区下面的淮海中路板块，均价 12.6 万。

如果说黄浦区是上海均价中的 " 扛把子 "，那么淮海中路板块就是均价 " 扛把子中的扛把子 "。

但在淮海中路板块的东北侧，有这么一个隐秘的角落。

看地图，TX 淮海、城市绿地、七色花小学，这可能是很多人印象当中的上海中心。

但其实上面这张图，正元里、美仁里这两个地方的住房条件是这样的：

真正的老破小，建筑年代可以追溯到民国。

因为小时候就在这附近住，所以我可以打包票说，这附近再找不到如此的房子了。

这边的很多房子，产权多少有点问题，而且使用权本身交易就受到限制（上海户籍、全款），所以在一般中介 APP 上基本看不到挂牌，但确实有在卖的，均价大概 9-10 万左右。

路边的一些小中介，打的招牌都是专业交易使用权房，帮忙处理产权纠纷。

据以前确实住在里面的朋友说，这里面基本没有上海人了，租客全是附近打工人，租金三位数的都有。

里面的老房东，全都在等拆迁，卖也不太愿意卖，就这么僵着。

我对这边的印象是，5 年前路过那里看到，街的一边是各种高端餐饮，土豪无数，迈巴赫停在路边。

另一侧，助动车自行车，还有居民拎着马桶出来倒，非常讽刺。

4

以上，这些被遗落在豪华建筑中间的失落之地，让我想起一句话：

" 每个上海人出生都自带一套房 "。

但其实，这也是上海土著的无奈——逆水行舟，没有退路。

很多人来上海工作攒钱，能置业上海最好，实在不行还能回老家，买上一套不错的房子。

而上海土著想要更好的生活，只有加入到上海这座 " 竞技场 " 中，和全国，乃至全球的精英人才拼杀。

否则，上面说的那三个地方，就是他们一辈子走不出的圈子。

上海不会停下脚步，她本身是一座不年轻的城市，这里永远有人开局，也有人落幕。

就像我开头说的那样 " 上海的 " 布鲁克林 " 们，已经没有眼泪 "。

甚至我在想，两三代以后，当现在的新上海人，已经变成上海土著，他们的下一代也将会遇见这种 " 逆水行舟 " 的困局。

很多人说，现在公众号就喜欢散播焦虑，学区房、板块鄙视链，都是这么炒作起来的。

但其实在上海，真正让人焦虑的，是如何保住自己以及未来子女的底线。

因为，上海永未建成，这座 " 竞技场 " 永远不会落幕。