“反炒房”，最值得担心的是二线城市！

Mary

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大会的发言，每一句话都不是白说的。

2020 年，12 月 19 日，全国经济工作会议召开，对于房地产部分，标题就是——解决好大城市住房突出问题。

2021 年，3 月 5 日，全国两会总理工作报告，对于房地产，最重要的指示依旧是——解决好大城市住房突出问题。

所以，今年春天，是一线房地产异常忙碌的一天。

买房的很忙。

反炒房的比买房的更忙。

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最忙的要数银行部门，尤其是在打击经营贷和消费贷资金进入楼市方面。

近日，广东有关部门发布数据，广东辖内（不含深圳）银行机构排查发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额 2.77 亿元、920 户。

其中广州地区自查发现问题贷款金额 1.47 亿元、305 户。

深圳也毫不落后，有关部门表示，深圳中资商业银行对 15.4 万笔、1771.73 亿元经营贷业务进行全面排查。

而后，深圳银保监局选取 6 家银行集中开展现场检查，责令银行提前收回 21 笔、5180 万元涉嫌违规贷款。

严查是严查，严查之后的关键是严整。

对于是否真的收回了贷款，网上有了多张图片广为流传。比如下图：

关于此图，相关银行没有做任何的辟谣，说明应该是真的，确实已经在收回客户违规贷出去的款项。

虽然，广州 305 户和深圳 21 笔，很可能和真正违规的数量相比还是冰山一角，但是这毕竟已经开始了实实在在的金融系统反炒房。

而且，对于一线城市，现在买房贷款审核已经相当之严。

我有一个银行的朋友，在广州某银行工作，管的就是银行房贷，在他的朋友圈，我截取了这么几句话，银行方面，对于房地产的严防死守之程度，大家可以自己体会。

首付款必须是父母或者子女转来，兄弟姊妹转来的就要打击。

让人体会到什么叫 "宁可错杀一千，不可放走一个" 的严谨。

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上面只是金融方面，对于这次多地领涨的学区房，政府也专门出了政策治理。

首先，上海公布了酝酿已久的高中名额分配政策，重点高中将拿出招生总计划的 50%-60% 直接分配到学区，分配到校。

虽然，这不是房地产政策而是教育政策，但是这个政策选择的出台时机，你不能不说，和打击学区房炒作，动摇学区房信仰，是有密切联系的。

不仅如此，随后上海市房地产经纪行业协会向沪上全体房地产经纪机构发起 " 规范房源挂牌和信息发布的自律倡议 "，并要求主要中介现场签署了承诺书。

其中最重要的两条就是：

1、在线上、线下房源发布信息中，不使用 " 学区房 " 进行推介、宣传；在业务经营中，不以 " 学区房 " 名义，误导购房者。

2、规范介绍教育资源用语，客观介绍周边学校，不出现 " 升学率 "、" 对口 "、" 名额未用 " 等用语，误导购房者。

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整治经营贷，调整学区房，再加上前一段关于一线城市对于房地产自媒体的约谈和对于二手房房价的管控，你可以明显感受到国家对于一线城市的态度和手腕。

很强，很硬，很坚决。

这也打消了很多人对于一线城市房价 2021 大涨的预期，恢复性增长是可以的，但是猛涨是不允许的。

然而，不知道大家想过没有，如果一线严防死守，那市场下一步会怎么走？

让我们先从最近楼市历史中寻找答案。

很显然，楼市轮动是个需要重点关注的问题。

从 2015 年开始上一轮楼市周期中，中国宏观城市的楼市已经发现了明显的房价运动规律。

第一、轮动关系。

当两个城市 a 和 b 相近之时，这个相近可以是地域相近，可以是距离相近、可以是关系相近，可以是级别相近，a 城市涨了，如果市场不加干涉，大概率会轮动到 b 城市。

案例一：很典型就是 2016 年，在 2016 年年中，郑州市房价猛涨。

然而，直到九月份，和郑州距离不远的西安，依旧稳的一批。然而稳定没有持续多久，就在 2017 年开始，西安就开始猛涨，而且涨幅比郑州还大，持续时间比郑州还长。

再比如：从 2019 年开始的深圳猛涨，到了 2020 年下半年传到了广州，也是符合这个规律的。

不过，在城市房价下跌的时候，这种规律倒不明显，更加依赖于城市本身经济和人口的基本面。

第二、辐射关系。

如果 a 城和 b 城，不是同级关系而是城市群关系。作为中心城市的 a 如果价格猛涨，很可能传导到 b 城。但是反之，可能性就很小。

案例二：同样案例，2016 年，2017 年郑州房价猛涨，随之 2018 年这种房价传导到了洛阳和南阳导致，这两个城市 2018,2019 年涨的不少。

然而，南阳、洛阳的涨价，并没有带动郑州的房价，这种传导一般是单向的。

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从现在这个阶段来看，很明显，房价现在处于一个从一线城市传导到二线城市的阶段。

这种能量来于两个方面。

第一、在一线由于严防死守，无法释放出来的钱，很可能会在二线城市释放出来。

第二、在一线城市房价上涨和房源紧张的效应会多多少少，通过各种渠道影响二线城市。

而且，从米宅近期调研的结果来看，实际上这一轮二线城市已经开始了，不过情况稍有分化。

在 2020 年不冷的城市，现在已经明显回暖，甚至开始过热，比如合肥、南京、武汉、珠海。

只不过这种 " 热 " 表现出更多的是一种冷热不均。

而那种 2020 年很冷的城市，现在已经慢慢回暖，虽然称不上很热，但是明显好的资产已经开始在走 2020 年一线城市下半年路线，比如郑州、天津的学区房。

所以，对于 2021 年上半年，基本的判断，应该是关键两条。

第一、一线城市会由热到稳，毕竟最高会议 " 解决好大城市住房突出问题 " 是必须落实的指示。

第二、二线城市大概率会由冷到温，但究竟温到什么程度，就要因城施策，毕竟今年也只提了个 " 解决大城市住房突出问题 "。

最后，放一张图，是关于财经的，和房价关系不大。

我们很庆幸这里不是中国，我们中的绝大部分人尚不用为下个月的温饱担心。

然而，别的国家用食品接受通胀。

中国呢？

洪水之下，总的有个泄洪区。很明显，一线城市已经不让放了，但是二线呢？三线呢？

反正，水已经来了，总的找个池子把它盛着。