全国万家房企，谁是最危险的“不定时炸弹”？

Mary

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虽然 2021 年楼市开年形势之好，多年少见。

然而，很多房企依然蜷缩在 2020 年的冬天里，瑟瑟发抖。

根据某权威媒体，根据 2020 年报数据而形成的《著名全国房企踩线一览表》中，我们看到全国某些十强房企，三道红线指数依然鲜红如血。

中国恒大，三线全红

富力地产，三线全红

绿地香港，三线两红

然而，再往下分析，就会发现。

融资成本低的房企几乎都在绿档或黄档，而融资成本高的房企几乎都在红档或橙档。

对于，今天的中国房地产开发商，掌握企业命运的已经不是管拿地的前期部，不是管质量的工程部，也不是管销售的营销部，而变成了管融资的财务部。

融资成本已经成为了 2021 年房企经营，最关键的生死线。

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4 月 13 日，同策研究院公布的《一季度 40 典型房企融资利率排行榜》显示，一季度 40 家典型房企融资总额为 1917.93 亿元，同比 2020 年一季度大幅下滑 19%。

在国家持续推行房地产行业降杠杆，房企债券融资调控持续从严的大背景下，一季度 40 家中的 25 家房企公告中披露具体融资利率，融资成本从 2.7% 至 11.95% 不等。

最低融资利率的碧桂园和最高融资利率的富力地产，竟然相差 5 倍之多。

怪不得富力地产处于危险的最危险的红色档，而碧桂园处于相对安全的黄色档。

而碧桂园从全国著名的激进扩张高杠杆企业顺利落地的秘诀之一，就是比较善于使用境外资金。碧桂园 1 月曾经发行过 5 亿美元优先票据，利率均低至 2.7%，这个比全国居民基本买房利率还要低一半。

为什么碧桂园能取得如此低廉价格资金，一个主要原因就是 2021 年一季度美元债融资成本有所下滑，融资利率大多处于 5% 以下。

不过，大家觉得富力必须以年化 11% 的代价拿到融资，已经够难的。

实际上，和很多地方性民营房地产企业相比，已经是幸运的。因为，至少他们还能拿到融资，以不是非常夸张的年利率。

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今年年初，我和郑州的一家排名前五的房地产公司副总聊天，他坦言，对于他们公司，2021 年是一个非常难过的坎儿。

首先，郑州本地房企的市场和土地资源，不断被全国性房企吞噬。

然而，自己的融资利率却远高于这些全国性房企，已经达到 17% 上下。

也就是说，同样一块地，对于全国性房企，土地变成房子卖完之后，融资成本即使达到全国较高的 11% 来说，依旧是赚钱的。但是，对于这家地方民营企业，不但赚不到一分钱，基本上还要贴进去融资成本 6%。

用他的话来说——

从 2018 年开始，我们公司是为银行和民间钱庄打工的。

今年过年，大老板发话重赏，谁能够以不到 12% 的利息，为公司融资达到一个亿以上，公司愿意拿出省下的利息的三分之一，作为他的奖金。

怎么理解呢？比如甲能够以 9% 的年息为公司融资一个亿，一年利息 900 万。

那么它将获得利息差的三分之一（和年息 12% 相比），100 万作为奖金。

由此可见，现在未上市且不能出海的地方性中小房企融资压力之大。

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如果这些地方性中小房企一旦融资不成功，会有什么后果呢？

很显然，公司将面临破产，买房者将面临烂尾。

去年以来，福晟、泰禾、华夏幸福、协信等多家全国性标杆房企均出现债务危机，它们在全国多地开发的楼盘出现烂尾或面临烂尾风险，使人忧心忡忡。

然而，更多的烂尾则发生在地方中小房企身上。

然而，这些问题由于是地方性，局部性，影响面有限，则被更多的买房客户忽视。

就拿房地产管理还相对严格的上海来说。

曾位列全国百强房企的三盛宏业，从 2019 年开始遭遇偿债危机，随即出现项目停工、员工讨薪等事件。

三盛宏业开发了 10 来个项目，如浦东颐景园、松江颐景园、颐盛御中环、颐景园江南院、明天华城基本烂尾。

不仅如此，2021 年 1 月 21 日，三盛宏业申请破产重整。

而在三盛宏业陷入债务危机前，曾多次以海东房地产公司作担保，这导致三盛宏业陷入危机，海东房地产也被拉入了泥潭，公司项目出现资金链紧张和部分烂尾。

该公司在上海浦东新区二环黄金地段开发的颐盛御中环二期也陷入了烂尾。

本该在年底交房的业主，并未如期收房。他们看到的则是，烂尾楼盘现场没有工人，建材堆积在烂尾楼门口，居民房屋未按此前签订的合同进行精装、水电系统也未完成装配。

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去年楼市火爆的上海，依旧出现了烂尾。

去年行情冷如水的北方城市，烂尾更加层出不穷。

就以郑州为例，已经出现了多个开发商资金链破裂而导致的烂尾。

据不完全统计：

位于中牟的高档别墅区——雁鸣湖一号别墅，烂尾。

位于农业路和沙口路黄金地段的豫森城——烂尾。

东区郑东龙湖一号，烂尾。

西区三环边上祈福城，烂尾。

更不要说，什么唯棠、什么成果、什么翰林华庭、已经烂尾多年。

而且，在 2020 年，郑州曾经排名相当靠前的开发商——名门地产，也发现了资金链断裂，实际控制人已经被限制消费，其下的多个项目——名门翠园，名门天境、名门紫园，都基本烂尾或接近烂尾（后有公司介入，收购了一部分项目，但是一些仍然处于烂尾状态）。

省会如此，底下的地市烂尾更加严重。

河南省烂尾情况最严重的南阳市，市区人口 250 万，但是烂尾项目将近 300 个，平均一万人就能分到一个烂尾项目，就连南阳房管局的团购项目也发生了烂尾。

地市如此，地市之下的县，由于监管不到位，烂尾情况更加严重。

我有一个朋友老家所在的县——河北省邢台市柏乡县，是一个典型的烂尾盘聚集县，不大的一个县城，烂尾项目举不胜举。

曾经县里文件，明确指出—— " 名门世家、郡王府、光武大成等 10 个住宅小区受企业自身资金所限或程序办理迟缓等原因，进展缓慢甚至停工，致使购房户、回迁户多次上访，影响恶劣 "，可见这个问题已经相当严重。

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有人曾经说过，中国高杠杆的房地产商是中国楼市的定时炸弹。

这句话，我觉得只说对了一半。

的确，那些全国性房地产开发商，如果发生了资金链断裂，则会出现相当多的烂尾，造成社会不稳定因素。

然而，这些开发商往往知名度高，社会影响力大，一旦出现危机，政府会尽全力挽救，平息事态，虽然事情难办，但是毕竟有人主持，他们属于中国楼市的定时炸弹。

反而，对于中国，最危险的则是那些地级市、小县城的开发商。

由于融资渠道窄，且融资成本高，一旦市场有变，则极容易烂尾。

一旦烂尾，马上跑路，留下一个烂摊子。

而本身，作为小城市，城镇政府资金财力有限，监管力度有限，烂尾处理能力有限，可能就变成一个彻底的烂尾，百年烂尾。

而他们和他们的项目，则是中国楼市最危险的 " 不定时炸弹 "。