不欢迎万科？广州旧改上演“龙虎斗”，释放了什么信号

Mary

广州旧改，全面爆发。

近日，广州黄埔双沙村旧改项目合作企业资格审查结果公示，万科、合景双双通过资格审查，再次引爆旧改市场。

吊诡的是，就在双方同场竞技之际，当地突然出现了一纸 " 治安紧急通知 "，再次将事件推向高潮。

显然，无论是明争还是暗战，公平竞争是基本前提。遵循村民意愿，保障村民利益、集体利益和公共利益的多赢才是根本依规。

这一场景的出现，将热火朝天的黄埔乃至广州旧改推向了公众面前。

无数企业对这里趋之若鹜，释放了什么信号？

01

广州黄埔，为何得到如此之多的青睐？

黄埔区是广州经济第二大区、工业第一强区，位于广州 " 东进 " 战略主通道，横跨广州第三中轴线、第二商务区、广深港澳科创走廊，区位一流，高新产业突出，是大湾区当之无愧的主引擎之一。

高新产业，是黄埔经济发展的最大底色。

根据黄埔区十四五规划，未来 5 年，黄埔区要形成一个三千亿级（新一代信息技术）、两个两千亿级（汽车制造、新材料）、四个千亿级（绿色能源、生物技术、高端装备、健康食品）产业集群，打造万亿级现代产业集群和世界级企业。

有产自然会有人，有如此众多的高新产业支撑，自然会带来高学历人才的持续涌入。

据统计，2020 年广州市净增 50 万人口，其中三分之一流入黄埔，而且大多是高学历、高素质、高品位的年轻人，成为建设黄埔的中坚力量。

可以说，投资黄埔，就是布局未来。黄埔是广州实体经济的重要载体之一，也是粤港澳大湾区科技创新的重要极点之一。

不仅如此，黄埔还是广州推进旧改声势最大的地区之一。根据文件，黄埔力争到 2022 年底完成 66 个重点旧村改造项目的签约拆迁。

从 2020 年到 2022 年，仅仅 3 年时间，完成 66 条城中村的签约拆迁。无论速度还是规模，都堪称惊人，这将彻底改变广州城中村改造的格局。

前不久，万科主导的黄埔文冲旧改项目率先实现 100% 签约、全部地块 " 清零 "。

这是极具象征性的一幕，作为广州第一批、黄埔首个城中村改造项目，文冲 " 清零 " 对于其他旧改项目，无疑带来巨大的示范意义和激励效应。

在这场声势浩大的城中村改造，从政府到企业再到村民，罕见地取得了空前的共识：城市更新是大势所趋，越早改造就能越早享受到城市发展的红利，越能实现全方位的共赢。

文冲项目曾经蹉跎了十年之久，能在最近短短一两年间迅速清零，就足以说明问题。这一次，黄埔红山街道双沙旧改项目，引来万科联合体、合景联合体的同场竞技，同样也能说明这一趋势。

黄埔成了新的投资热土，这已是从行业到民间的共识。

02

大湾区旧改看黄埔，黄埔城市更新看哪里？

黄埔区十四五规划纲要提出，构建 " 一岸双轴三片 " 新型空间，全面提升四区四中心发展能级，造区域协调发展 " 黄埔样本 "。

这里提到的 " 一岸 " 及 " 四区四中心 " 等概念，正是黄埔未来着力发展的重心。中新广州知识城、广州科学城、黄埔港、生物岛等是重要战略平台，广州人工智能与数字经济试验区（鱼珠片区）、广州第二中央商务区（黄埔片区）等，则是面向广州乃至大湾区的重要规划。

万科布局的文冲以及这次竞夺的双沙旧改项目，均位于黄埔临港片区，叠加了广州人工智能与数字经济试验区、广州第二商务区、黄埔临港经济区、穗港智造特别合作区、21 世纪海上丝绸之路等一系列概念。

广州人工智能与数字经济试验区，是广州最近斩获的重要 " 国 " 字头战略。这一战略关乎广州在人工智能、数字经济新一轮的融合竞争中掌握主导权。

广州第二商务区，则是由珠江新城 CBD 延伸而来，包括广州金融城和黄埔临港经济区。

与金融城主要是金融为发展方向不同，黄埔临港经济区坐拥广州 " 最后的十公里黄金岸线 "，总部经济、现代航运、先进制造、数字贸易、科技创新等一应俱全。

穗港智造特别合作区，则是由广州开发区、广州高新区与香港联合打造，既对接香港 " 再工业化 " 的需求，又带动广州先进制造业的升级。目前，相关实施方案，已作为广东省粤港澳大湾区 2021 年 2 号文印发。

……

这些战略平台，正是广州一路向东、与大湾区无缝对接的发展路径，背靠广州乃至国家的重大战略规划，未来发展前景不可估量。

03

这一轮城市更新，并非简单的大拆大建。

以此番引爆市场的黄埔红山双沙旧改项目为例，该项目不仅对房企的资质有了极高要求，而且着重强调了 " 产业布局或产业导入能力 "。

就前者来说，与资金实力同样重要的是操盘能力。

随着楼市从黄金时代步入白银时代，楼市调控日益趋紧，没有任何项目还能再拖延 5 年乃至 10 年之久。能否快拆快建快回迁，把握好中国房地产的大周期，无疑变得至关重要。

目前，广州正在推进 100 多条城中村改造，仅黄埔区就多达 66 条，谁能先人一步，谁就能抢占市场先机。

文冲旧改就是典型案例。作为广州最早的一批旧改项目，文冲早在 2010 年前后就已启动，但由于种种原因始终停滞不前。直到万科接盘之后，才再次走上正轨，迅速完成地块 " 清零 "。

这背后，回迁房迅速落成，解了村民后顾之忧；修葺了宗祠，在城市里留住了乡愁；打造优质养老机构，满足老人的需求 …… 正是这一系列努力，才创造出广州旧改最负盛名的 " 文冲模式 "。

有实力，有能力，有诚意，又有情怀，这是最重要的。

就后者来说，旧改早已不再是简单的地产项目，这无疑对房企提出了新的要求。

根据方案，相关企业不仅要引进 2 家非房地产类的创新型企业、1 家科技孵化器或众创空间、1 家国家级制造业创新中心或技术中心、1 家国家级文化创意产业园区，而且这些引入企业的营业收入、税收等经济指标不能低于同地块国有用地引入企业的 50%。

这一要求，反映了这一轮城市更新着眼点并非在于土地财政，也不只是盘活土地存量，而是要以城市更新推动城市空间结构、产业结构的优化，实现更大的经济社会效益。

这也与国家战略息息相关。高质量的城市更新，必然要与城市空间调整、消费升级、产业升级等相结合。

对于房企来说，这意味着更高的考验：能不能打造一流的公共文化空间、能不能带动高新产业的落地，能不能实现片区从简单的 " 大拆大建 " 向 " 多元产业 " 的转变，从而带动整个片区的全面升级 ……

这种背景下，综合实力突出、品牌效应一流、产业引进能力强、旧改经验丰富、社会责任感强的超级房企，无疑更有优势。