房价滑坡，这些城市才刚刚开始！

Mary

最近发现一个很有意思的现象。

一二线城市的咨询量趋缓，三四线城市的城市的购房问题却一反常态，加速上升。

前者好理解，一二线城市年后市场火热，接连出政策打压，大家普遍比较迷茫。但三四线城市，大都处于漫漫阴跌之中，没什么动静。

我采访了十几个读者，最后总结为：

" 焦虑性上涨 "。

因为最近很多媒体都在鼓吹 " 板块轮动理论 "，意思是：

今年跟过去一样，新的房价周期已启动。一二线城市上涨后，被调控，紧接着需求会溢出到三四线城市，迎来新的增长。

甚至还拿出了案例，比如江门市，标准的三四线城市，但最近因为楼市太火，也跟着一二线城市被调控了。

那么真相到底是什么？三四线的房价会不会涨？大家又该怎样做决策？这是子木今天要帮大家解决的核心话题。

板块轮动

在楼市研究中，" 板块轮动 " 是一个重要变量。

其中的逻辑是，一二线城市楼市火热，量价齐涨，被调控打压后，人们买不到或者买不起房子，引发焦虑，就会想办法在其他地方买房，或者是周边或者是三四线老家，赶一波财富大潮。

这就好比从高到低放三只桶，往最高的桶里注水，当第一个桶装满了之后，水就溢到了下面的第二只桶，第二只桶满了就到了第三只桶。

但注意了，经过我这么多年的研究：

板块轮动只能起到 " 火上浇油 " 的作用，而非 " 雪中送炭 "。

怎么理解呢？

如果一个城市自身 " 潜伏 " 着巨大购买力，行情启动后，板块轮动的带来的购房需求可以把这场大火浇得更旺。

但如果一个城市自身就很差，没什么购房需求，行情萎靡不振，板块轮动带来的需求就无法溢到这个地方。

所以你会发现，上轮房价周期里的三四线城市，有的在 2017 年就早早跟着一二线城市房价上涨，但有的是在 2018 年甚至更晚，分化特别严重。

而对于三四线城市来说，这几年的核心购买力，还是由棚改货币化催生的。

库存风险

2015 年，全国启动房价大潮，核心原因是 " 库存风险 "，我记得当初国家统计局出的数据是，全国库存 7 个亿。

其中三四线是重灾区，库存占比高达 80.67%。

那时候到处都是建成卖不出去的楼盘，三四线开发商们奄奄一息，银行债务压得喘不过气，地卖不出去，城市基建缓慢甚至停滞。

迫不得已，我们启动了轰轰烈烈的 " 棚改去库存计划 "。

老房子被拆，居民拿着地方给的钱买新房子，激发了一波 " 内生性 " 购房需求，房价上涨，又继续带动伪刚需和炒房客入场，形成一轮购房盛宴。

威力恐怖如斯，仅 2016 年一年，就消灭了 2.5 亿库存。

但对于大部分三四线城市来讲，这波去库存并未带来真正的经济效益，提高薪资收入或者带动人口增长，只是让当地居民背上了更重的杠杆。

几年过去，三四线城市的居民负债率一直都没有下来过，基本都维持在 50% 以上，超越一二线。

2018 年年中，国开行总行收回了棚改项目的合同审批权限，国内主流三四线城市的楼市因为没有支撑，排队熄火，一波接一波，延续到现在。

2020 年是三四线城市房价下跌的大年，其中以东北、西北、华中以及西南为主，当然熄火后的三四线城市，无一例外，均进入 " 横盘阴跌，有价无市 " 的窘境。

更让人担心的是，房子卖不出去，新的库存又在加速出现。

底层逻辑

最新数据，截至 2020 年底，全国百城新建商品住宅库存总量为 51971 万平方米，同比增长 7.5%，已经连续三年递增，进入 2021 年库存增加速度更加迅猛。

历史循环往复，其中库存增速最快的城市，依旧是三四线城市，成为重灾区。其中清远库存增速高达 115%，日照 75%，柳州 67%。

存销比最高的城市也被三四线占据，其中山东日照达到 33.9 月，全国第一，内蒙古包头 31.8 月，广西北海 28.2 月。（存销比 = 库存 / 销售量，数值越大，房子越难卖）

你会发现，存销比高的这一列城市，这几年楼市都很惨淡，甚至像太原这种二线城市，房价也在下跌。

不过这里面还有一个神奇的城市，日照。

日照是三四线城市的 " 榜样 "，一个城区人口只有 200 多万、经济只有 2000 亿出头的小城，房价已经飙到山东全省第三，而且横跨青岛、济南两大城市房价周期，房价收入比甚至超越隔壁大哥青岛。

刚需饱受高房价困扰，每天都来问我，房价到底何时才能不涨？

记住，任何城市都无法脱离楼市底层逻辑。

日照房价至今给人的感觉是上涨的，是因为当地人被其曼妙舞姿所魅惑：

地方放纵不管，开发商联合媒体哄抬房价，营造房价只涨不跌的假象，但其实脚下踩的就是泡沫。

我找了几个日照当地的楼市朋友，他们说除了学区房因为太过稀缺，无法撼动以外，二手房已经开始出现松动下滑，很多业主 " 绷不住 " 开始下调房价。

二手房市场不发达，大部分本地媒体又被开发商利益捆绑，整个城市的居民都被蒙在鼓里，这种现象存在于很多三四线城市中。

去二手房门店观察几天就知道了，真相，永远藏在二手房市场。

遗弃面粉

回归到主线上。

按照当下的趋势，现在的三四线又进入了新一轮库存风险周期，而房价下跌会让楼市彻底陷入无尽 " 负循环 "。

年后，三四线便开始想办法 " 救市 "。

比如张家界出台政策，补贴 2 万的契税；达州，延长购房补贴时间，1 平米 100 块；四平，鼓励农民进城买房，全额补贴契税 ……

还有很多地方出台各种各样的买房补贴政策，花式救市。

总结为一句话：

大政策不敢出，怕挨调控铁锤，小政策一篮子，无关痛痒。

同时，资本也在战略性放弃三四线市场。

数据统计，2017 年三四线城市土地溢价率 30% 以上，占比高达 53.8%，而在 2020 年，这一数值下滑到 15.3%。

2019 年和 2020 年超过三成的土地溢价率低于 5%，其中不少城市土地为底价成交。（土地溢价率，反应土拍热度，数值越低，参与者越少）

这里面，你一定要多注意 " 土地流拍 " 的城市。

因为地价是面粉，房价是面包，连面粉都没人愿意买了，面包的价值便无从考量。

统计监测，2020 年全年，163 个三四线城市中有 123 个城市有土地流拍，占比高达四分之三。29 个城市的流拍率超过 20%，主要集中在华中（10 城）、东北（6 城）、广东（5 城）以及云贵桂地区。

汕尾、鸡西、阳江位列三甲，汕尾最惨，土地流拍率高达 100%。

你会发现，之前是东北三四线城市城市衰落，现在已经扩散到了中部，甚至绵延到了超级城市群大湾区，未来两极分化会越来越严重，跟居民财富一样，典型的「二八分化定律」。

这幅图很重要，在这里面最惨的是第二象限城市，属于高库存低溢价率，价值风险最大，比如镇江、泰安、韶关、岳阳、黄石、池州等。

相对而言，第四象限的 " 低库存、高溢价 " 城市，相对还能扛住周期，例如芜湖、三明、扬州、湖州等。

一丝遗憾

关于三四线楼市走衰的论调，我已经提出很多年了。

期间有很多人跑过来驳击我的观点，但我从未回其一语。答案很简单，夏虫不可语冰，井蛙不可语海，凡夫不可语道。

楼市是一门哲学，房价靠得是底层逻辑驱动，说复杂也复杂，说简单也简单，把握住两个因素即可：

产业与人口。

近期全国各地公布出生人口数据，让人脊背发凉，人口形势比想象中的更加严峻，而对于三四线来说，人口流出会进一步加剧房产价值衰退。

其实对于三四线楼市研究，我一直有一种遗憾。

三四线，本应该走 " 小而美 " 路线，成为国人最后一方净土，有低房价、低物价，人们安居乐业，舒心自然。

结果现在，我们虽土地辽阔，然而年轻人无处可去，都聚集在上游城市争夺资源，拼命 " 内卷 "，过着焦虑和疲倦的生活。

可惜，即使时间回到 5 年前，结局也无法改变。