这些三四线城市房价还在下跌 有城市房价跌回 14 年前

Mary

今年 3 月，35 个三线城市中，仍有 10 个城市二手房价格低于一年前，这些城市分别是牡丹江、南充、北海、安庆、泸州、吉林、常德、襄阳、锦州和宜昌，均来自中西部和北部的三线城市。

今年以来，多个热点城市楼市调控持续收紧，一些热点三四线城市也开始纳入调控行列。

相比较为火热的长三角、粤港澳大湾区城市群，中西部和北部的一些三四线城市因市场表现低迷，今年 3 月以来，相继出台了一系列提振楼市政策，意在稳定楼市。

多个城市出台刺激楼市举措

其中，今年 4 月张家界举行的房交会期间，为了给广大购房者提供实实在在的优惠，该市还特别出台了契税补贴政策，会展期间购买市中心城区新建商品住房或公寓（含酒店式公寓），每套可享受不超过 2 万元契税补贴。

在四川达州，达州市政府办公室发布《关于延长执行期限的通知》，达州市中心城区 100 元 / 平方米购房补贴将继续执行到今年 6 月底。

吉林四平此前 3 月发布鼓励农民进城购房政策：新房折扣，新房和二手房契税全额补贴和消费券补贴，可加入城镇社保和公积金，子女享受城区入学、转学政策。其中，对农民购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），政府参照购房农民所缴纳契税的额度全额给予补贴。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经分析，从类似三四线城市的楼市表现看，本身相对偏弱，给予购房契税补贴，有利于提升当地楼市热度，积极消化库存。

此间的一大背景是，在长三角、珠三角等地的不少三四线城市房价上涨压力较大的同时，中西部、北部的很多三四五线城市楼市整体较为冷清，面临较大的去库存压力。数据显示，自 2019 年棚改逐步退坡至今，贝壳研究院监测的 100 城中，三四线市场整体大幅跑输一二线市场。尽管今年一季度有所回升，三四线城市整体新房价格指数仅回到两年前的水平。

这些三四线城市房价下跌，有城市房价跌回 14 年前

二手房为代表的存量市场能更好体现房产的流通性，其价格波动更能反映市场在价格形成中的决定性作用。国家统计局发布的 70 个大中城市二手房和新房价格指数，包括 4 个一线城市、31 个二线城市和 35 个三线城市。2020 年 35 个三线城市中，13 个城市二手房价格下跌，即使今年一季度有局部小阳春行情，部分城市下跌的势头并没有止住。

根据第一财经记者统计，今年 3 月，这 35 个三线城市中，仍有 10 个城市二手房价格低于一年前，而一年前是疫情之后的房价低谷，这些城市分别是牡丹江、南充、北海、安庆、泸州、吉林、常德、襄阳、锦州和宜昌，均来自中西部和北部的三线城市。其中，北海比一年前下跌了 3.4%，南充下跌了 5.3%，牡丹江下跌了 9.4%，几乎跌去一成。

表：今年 3 月部分三线城市二手房价格变化（来源：国家统计局）

值得注意的是，2020 年 3 月，牡丹江的二手房价格同比下跌了 2.2%。连续两年大幅下跌，牡丹江楼市的表现颇为引人关注。贝壳研究院的报告分析，在不考虑通胀的前提下，2020 年其二手房房价跌回 5 年前的价格水平，而今年一季度的跌幅直接使其房价倒退至 2007 年的水平。

黑龙江省统计局今年 7 月底发布的《牡丹江市人口发展现状分析报告》显示，根据公安局人口信息系统和摸底清查相结合的方式，截至 2019 年末，牡丹江市常住人口 260.5 万人。与 2010 年第六次人口普查数据相比，近十年常住人口减少 19.4 万人，年均减少 2.2 万人。

该报告指出，由于牡丹江市经济欠发达、经济总量小、产业结构不尽合理、城市化水平不高，缺少能牵动全市经济发展的大项目，导致在报酬、福利、待遇等方面缺少吸引力，加剧了人口外流尤其是青壮年人口外流。其中 "90 后 ""00 后 " 成为流出人口的主力军，比重达 27.1%。

三四线城市楼市大分化

牡丹江是当前东北收缩型城市的一个典型案例。由于产业发展较弱，人口外流，又加上新世纪后东北的资源型城市在相关政策支持、补贴下，对塌陷区进行了连片改造，建的房子特别多，因此难以新增刚性需求。

厦门大学经济学系副教授丁长发对第一财经分析，东北的很多老工业城市，产业结构较为单一，在计划经济时代，当地体制内的人都有房子，非商品化的住房占比较大，房子供应多。但近年来随着原材料等基础工业下行，这些城市的年轻人口外流，楼市供大于求。

从宏观层面来看，楼市较为冷清的三四线城市主要呈现出人口基础差或者净流出，经济活力低等特征。而楼市火热的三四五线城市，则主要位于长三角、珠三角这些城市群里面，这些城市经济发展基础好，人均收入高，人口流入多。

第一财经记者统计显示，2020 年共有 14 个普通地级市居民人均可支配收入超过 5 万元大关，其中苏州超过 6 万元。从区域分布来看，这 14 个地级市全部分布在长三角和珠三角。

丁长发告诉记者，长三角、珠三角的三四线城市，不仅自身民营经济、外向型产业发达，而且地处两大城市群里面，能接受核心城市的技术、资金、产业等溢出，经济十分发达，人均收入高，人口也在净流入。而中西部和北部的很多三四线城市，由于产业欠发达，经济活力较差，人口大量外流，楼市需求较少，加之供应量又大，因此房价也面临下行压力。

无论是在房价还是在土地市场上，三四线城市之间都呈现明显分化。以土地市场为例，当前供求关系总体均衡，即能同时保持新房较快去化和土地市场较高热度的城市只占少数，且多位于长三角等热点城市群。贝壳研究院的数据显示，2020 年全年，统计监测的 163 个三四线城市中有 123 个城市有土地流拍，占比高达四分之三。29 个城市的流拍率超过 20%。

贝壳研究院研究发现，自棚改退潮以来，缺乏基本面支撑的非核心三四线城市的需求侧明显萎缩，但土地和新房供给还在增加，供需不匹配叠加存量老旧房流通困难等结构问题，已形成 " 新房 - 二手房积压下跌 " 的恶性循环。

一方面是江浙、珠三角的三四线城市房价上涨，土地市场溢价较高，一方面是北部、中西部的很多三四线城市土地市场冷清。在丁长发看来，土地指标也应该跟人走，一些地方的土地指标用不完，而东南沿海发达地区大量人口流入，土地指标不够，这些地方土地指标应该随常住人口的增加而增加。