一手房品质问题，竟然通过摇号解决！

Mary

刚刚，从南京传来一条重磅消息，南京土拍再出新政，要求土拍摇号 " 竞品质 "。

长三角城市中，南京第一个吃螃蟹，率先出台强制性文件，在严格调控的大背景下，针对楼市多年顽疾，把楼盘品质作为土拍摇号的先决条件。

南京发出了强烈信号，为买房人保驾护航，南京老百姓喜大普奔！上海会是下一个吗？

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南京刚刚出台土地出让新规，针对当下楼市的质量顽疾，打出了一套组合拳，我归纳总结了一下，主要内容就三条：

1、为房企戴上资金紧箍咒

参加土地竞拍的房企必须符合央行融资 " 三条红线 " 标准，即：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于 70%；

房企的净负债率不得大于百分百；房企的现金短债比小于 1。

宅地竞买保证金调至起始价总额的 50%。

2、专家打分" 竞品质 " 成前置条件

土拍限价触顶后，单幅地有 20 家以上企业参与摇号的，根据企业报名提交材料，依 " 竞品质 " 标准打分优选排序，原则上排序前 5 名次分段企业才有入围摇号的资格。

3、数字化精准定义住宅品质

当住宅建筑不大于 18 层时，不得采用外廊内天井户型，大于 18 层时，不得采用超两梯四户户型。

入户首层门厅和地下车库入户门厅应采用同住宅套内标准整体装修。

生活阳台最小进深应不小于 1.5 米，服务阳台最小进深应不小于 1.3 米。阳台最大进深应不大于 2.4 米。

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为什么要出台这个土地新政？

近年来，包括南京、杭州在内，这些热点城市的一二手倒挂太厉害。

地价高企，原材料价格暴涨，开发商赚不到钱，拿什么去提升房子品质，造成的后果就是交付的楼盘质量差，交付即维权成为常态。

诸如南京，现在南京土拍，十有八九都会触发最高限价，然后各家开发商摇号，谁有钱 + 运气好谁拿地。

这种土拍模式导致了很多弊端。很多品质一般的开发商，反倒容易拿到地，拿到地后更能赚钱，反正他们成本更低，利润更高；

有品牌、有口碑、产品力强的房企出于利润考虑，拿地热情不足，市场就出现了一种劣币驱逐良币的怪象！

杭州土拍的问题更严重！第一次集中供地土拍，57 块地，41 块拍到自持！自持总面积达到 66.2 万㎡！比如，临安滨湖新城，竟然自持了 40%！

更危险的是，杭州集中供地的房地差（精装限价 - 楼面价）已经远远跌破 9000 到 10000 的警戒线。

杭州 30 块宅地的房地差平均只有不到 7000 元。

这样的房地差，再低的资金成本，加上全部车位的回血，利润点依然渺茫。

针对杭州第一轮集中供地土拍结果，地头蛇滨江老板无奈表态，杭州土拍，公司获取了 5 块地，将努力做到 1-2% 的净利润水平。

要知道，滨江已经是杭州最优秀的房企了。

就是这样一个本土第一、产品优质、极其高效的房企，在杭州集中土拍中拼了命搞了 5 块地。

结果净利润率只有 1-2%，连制造业都不如，真是让人不寒而栗。

未来，杭州房企要赚钱，只能倒逼承建商偷工减料降本增效。

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南京、杭州楼市调控中重遇到的难题，如何破解？

北京全国热门城市第一个做出表率，今年第一次集中土拍，开始竞品质，专家打分，长三角热点城市中， 南京第一个带头学习，标杆意义重大。

北京方案如下：

如果土拍多个限价竞拍还是分不出胜负，就是竞高品质住宅。

十个工作日内，入围各房企提交高标准住宅建设方案，最后由专家委员会打分，决出胜负。

《评分标准》总分 100 分，包括 6 大方面，绿色建筑分值 18 分，装配式建筑 20 分，超低能耗建筑 20 分，健康建筑 6 分，宜居技术应用 16 分，管理模式 20 分。

从技术指标看，装配式建筑、超低能耗建筑两项分值占比最多。

专家打分竞品质，最大的好处，就是大大降低了开发商盲目拿地后，偷工减料的风险。

这是真正以老百姓利益为中心！老百姓买房最怕什么？质量品质不过关，拿房就维权，耗时耗力不说，一家人几十年的积蓄买套房，谁不心疼？

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竞品质新政对未来楼市有三个方面影响。

一、品牌大房企成为最大受益者。

品质出众、有规模、产品体系出色、资金实力突出的品牌房企可以获得热门地块的摇号优先权，通过土地筛选开发商。

二、未来开发商产品力作为前置条件，决定能不能拿得到地，不再单纯钱多就行。

尤其在公共空间设计、景观、户型、外立面等方面都做了规范性要求，良币驱逐劣币了。

三、未来新房和次新房更受欢迎，二手市场分化严重，重新洗牌。新房和次新房将大大拉开了与老破旧、过时产品的差距。

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和南京、杭州楼市面临的问题一样，上海近几年，出台新房指导价后，一二手倒挂严重，地还没拍，开盘价就被锁死了。

反正就这个价格，利润公开透明，反正也不愁卖，开发商没有任何动力去提升房子的品质。

对上海的购房者来说，现如今购置一套房，需花费数百万乃至上千万。

所以对家的需求，也就不仅仅只是基础的居住功能。花的这笔钱，还需要有配套、服务、品质、享受。

而如果这些细节被开发商漠视，那么 " 维权 " 也就成了业主们唯一能想到的解决办法。

最近几天，上海第一次集中供地土拍部分结果出炉，又是房价地价联动，19 个宅地，土拍还没开始，未来售价就被限死。

这样的土地明年乃至后年上市后，楼盘质量如何，真的让人担忧！

按照拿地到交付的时间周期测算，需要一年半到两年的时间，上海今年拿地的房企，明年乃至后年，会陆续交付新房。

这些地块下半年乃至明年施工期间，原材料价格处在高位。

可以预见，这些一手新盘，下有刚性成本倒逼，上有限价，房企利润空间不断压缩，交付品质不言自明，买房人维权或成为大概率事件。

破解这个楼市调控顽疾，上海土拍下一步大概率必须学习北京、南京的 " 竞品质 " 方案。

把品质作为前置条件，打中楼市顽疾七寸，才能有望杜绝交付即维权的楼市歪风！