深圳扛不住了？央媒发声，传递重大信号

Mary

连涨 23 个月后，神奇的深圳房价首次出现下跌！

国家统计局数据，今年 5 月，深圳的二手房价格环比下跌 0.1%。

与此同时，深圳 5 月二手住宅过户套数为 3027 套，环比下滑 37.9%，同比去年大幅下滑 65.7%，成交套数为 2020 年 3 月以来新低。

现在的深圳，甚至传出了中介倒闭跑路潮疯狂蔓延的消息。

郭主席的严厉警告言犹在耳：押注房价永远不会下跌的人，最终会付出沉重代价。

楼市不行了？

不过，很快就有央媒重磅发文，驳斥 " 楼市贬值潮 "。

文中写道：

实际上，在全国范围看，楼市分化趋势早已形成并将进一步加剧，根本不存在所谓的 " 普涨 "" 普跌 " 之说。

调控手段不断加码，投资热钱流动，在全国各地楼市上演了一场场激烈的博弈。

在反复的市场震荡中，避开不确定性，才能找到真正的价值锚点。

粤港澳大湾区，作为全国最有活力的区域，也是楼市的一个缩影。

深圳凉凉，抱团猛涨的东莞、广州，也逐渐熄火。

深圳房价跌幅虽小，但信号不容忽视——在这场旷日持久的预期博弈中，业主们已经率先扛不住了。

这只是一个开始。

深圳调控天雷滚滚，二手房限价 + 限贷 + 加息 + 收窄落户门槛 + 严查小贷业务等等一系列组合拳，只要一日不放松，楼市将会继续横盘阴跌。

重演深圳房价神话的东莞，也风光不再。

多个板块疯狂跳涨以后，东莞也迎来 "2.27" 和 "4.30" 政策调控。从去年 8 月开始，东莞二手房成交量总体呈减少趋势。

今年 5 月，东莞二手住宅网签面积约 14.9 万㎡，同比减少 39%，环比减少 21.6%。楼市转凉的信号明显。

图源：合富研究院

目前，东莞的价格已经没有太大的上涨空间了，门槛过高，预期透支。

广州这边，由于政府的调控相对暧昧滞后，并不像深圳一样全面冰封，而是总体降温。

今年以来，广州的新房网签数基本都高于 9000 套，哪怕是 2 月份过年，成交总数也去到了 6353 套。

然而，截至 15 日，广州 6 月份的新房网签数仅为 2828 套，陡然来了个断崖式下跌！

图源：克而瑞

不难理解，自广州的限价政策出台后，新房价格就凉了。

随着更多的政策落地，广州的楼市也会进一步转凉，进入横盘阴跌期。因此，哪怕是刚需也建议可以慢慢挑选新房，二手房则谨慎入手。

深莞穗都被控制住了，新的问题来了：

当下不管是哪种调控手段，钱的总数不会减少。这也就意味着，热钱会像当初涌向东莞一般，寻找下一个价值标的。

如今，广深的成交量都大幅下跌，但广东的存款却还在上升。

今年五月末，广东的本外币存款余额高达 27.6 万亿元，同比增长 10.2%。不论是总量还是增量，都是全国第一。

图源：Data 博士

于是，剩余的几座城市就承接了大量外溢的需求，小涨一波。大湾区 " 一家人 " 轮流吃肉，和和美美。

这就是大湾区的特色：板块轮动效应非常明显。

惠州和中山都有小幅行情出现，而佛山、珠海，则蠢蠢欲动，已经出现局部火热。

佛山的经济实力、人口数量和东莞都不相上下，但房价只有东莞的一半。

如今，千灯湖已经飞涨至 6 万 +，给佛山立下了一个扎实的房价天花板，比肩广州芳村。

北滘、陈村等地则属于三四月迎来一波大涨，五六月楼市稍凉，还有上涨的空间。

光是今年 6 月份，佛山的楼面价 TOP5 就被三次刷新，这股火怕是不容易熄灭。

关于佛山的详细分析，可以回看这篇文章《大水漫灌！调控卡死！热钱的下一个出口在哪里？》。

至于珠海，跟佛山行情相类似，也来到了风口浪尖。

据中原市场研究中心统计，5 月珠海房价同比上升 6.41%；成交住宅 4854 套，同比增长高达约 55%！

这个 " 小而美 " 的城市，正在狂飙突击，处处能打。

论经济实力，珠海的经济总量也已经攀升到广东第六，过去五年来增速排行大湾区第一。

论人口，珠海十年以来，人口增速全国第二，仅次于深圳，力压西安和广州。

珠海市委书记明确提出，2025 年珠海常住人口要达到 300 万人，2035 年翻倍，要达到 500 万人。

虽然各方面体量都较小，但不得不说，珠海的成长速度确实是惊人的快，妥妥的楼市潜力股。

去年，珠海的土地溢价率为 19.8%，楼面价格一路走高。同时，全年住宅用地仅成交 20 宗，总体呈现量跌价涨的趋势。

" 面粉 " 稀缺且高价。这意味着今明两年内，市场的供应将比较有限，但与此同时，每年有大量人口继续涌入，这也就意味着，需求还在不断扩大。

在这样的情况下，珠海的优质板块都会出现供不应求。

那么，珠海有哪里是值得入手的呢？

横琴不必多提，自然是确凿无疑的房价天花板，目前价格已高达 6 万 +，足够让大部分人远观。

临近香洲的唐家湾，也是不错的选择。

与马鞍岛遍地荒地的情况不同，唐家湾已经有了非常成熟的城市界面。

这一板块是国家级高新区，致力于发展成为 " 产住研 " 一体化的片区。目前高新技术企业数超过 500 家，入选科技部创新人才数量占珠海的 8 成，

论发展气质更像是广州的黄埔、苏州的工业园区和成都的天府新区。上述的三个地方，哪怕是在长达一年多的楼市调控中，房价也依旧坚挺。

唐家不仅本身实力强，更有深珠通道的利好加持。这一通道直接连接深圳前海，使得珠江两岸的巨大价差充满遐想。

当然，唐家的科创北围板块房价已经涨到了 3 万 +，长期看来还有较大的上涨空间。

同时，金湾也是珠海的一大发展重心。

珠海的产业布局非常清晰，金湾这个城市副中心主要发展西部临空制造和临港制造，已经形成了航天航空、生物医药、新能源汽车和精密制造构成的 "3+1" 产业结构。

因此，光是本地人就是一股不容小觑的购买力。

更值得一提的是，金湾距离横琴非常近，以其 2 万 + 的房价，可以承接横琴外溢的大量购买力。

在热钱涌动的大湾区，佛山、珠海的窗口，目前仍然敞开，但随时也会加紧调控。

买房人，要抓紧了 ......