独家｜揭秘杭州“竞品质”新规细则！绿城滨江会优势大增吗

Mary

7月30日发布的杭州土地新政，引发社会各界广泛关注。尤其是首次试行的“竞品质”规则，哪些企业符合报名条件？品质方案如何打分？房企未兑现品质承诺会有何处罚？一时间成为瞩目的焦点。

房企带方案报名

入围后方可参与竞价

此次共有10宗地块试行“竞品质”。根据报名规则，房企须向杭州市建委提交“品质方案”，经评审入围之后，方可获得竞价资格。

钱报记者了解到，杭州市建委将组织专家进行评审，按照房企评分高低确定入围者。根据规定，如果报名房企数量达到11家或者11家以上，排名前6的房企入围；报名房企数量6-10家，则取前5家房企；报名房企3-5家，全部入围；报名房企少于3家，取消此次竞买。

评分表主要由“房企资信”和“品质承诺”两部分组成，各占100分。

房企资信部分共有六大评分项，其中分值最高的是负债率。

若报名房企剔除预收款的资产负债率不大于70%，即可获得30分，反之则是0分。这对负债率高的房企而言，如若丢了这30分，想在其他评分项上追上来恐怕并非易事。试想如果一家房企负债过高，楼盘面临烂尾风险，品质也就成了奢望。

分值第二的是近三年开发总面积，占25分。这一项要拿到满分，近三年自行开发的（开工及建成）商品住宅总建筑面积须达到450万平方米以上；如若不到30万平方米则得0分。这也就意味着，之前从未在杭州拿过地的房企胜算很低。

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其他评分项还包括房企主体信用等级、开发资质等级、百强排名、建筑奖项等，从10分到15分不等。值得一提的是，百强排名数据以中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合发布的中国房地产开发企业500强测评研究报告为准，取2018、2019、2020年度的平均排名，排名前10得10分，排名11-50得7分，排名51-100得4分，100名之后0分。

除了以上这些加分项，还有扣分项。房企在杭州开发的商品住宅项目2018、2019、2020年度内发生一般及以上安全或质量事故的，每发生一次扣5分。

品质承诺部分共有10个评分项，其中分值最高的是全装修标准，承诺全装修交付并提供装修明细表的就可得20分，反之不得分。对大多数房企而言拿到这20分很轻松，因为也被形象地称之为“送分题”。

此外，如果被评为全二星级绿色建筑得10分，全三星级绿色建筑得15分；装配率60-75%得5分，76%-90%得10分，91%以上得15分。

还有不少评分项，通过努力基本上可以拿到满分。比如绿化率，在35%的基础上每承诺提高1%就可得4分，满分12分。也就是说，只要绿化率达到38%就可拿到12分。又比如工程保修期每延长1年即可得2分，满分6分。

由此看来，得分差距主要是在房企资信方面。比如负债率、百强排名等，不是靠现在去努力就能补回来的。

房企被套上“紧箍咒”

品质承诺有保障

事实上，在杭州之前就已有北京、南京、苏州等地试行“竞品质”，初衷是为了提高楼盘品质。

那么，会不会有个别房企为了拿地夸下海口随意承诺，造房子时偷工减料呢？目前来看，这样的可能性不大，最大的“紧箍咒”就是现房销售。

杭州的“竞品质”项目须现房销售，必须是在全装修交付之后通过验收方可对外销售，此举系全国首创。这一做法的好处不言而喻，楼盘品质如何看了就一清二楚。

“如果竣工验收过程中发现楼盘不符合该房企当初提交的品质方案的要求，相关部门将不予出具《商品住宅建设监管协议核验意见书》，同时房企也不得申请办理商品房现房销售备案。”杭州市建委相关负责人告诉钱报记者说。也就是说，如果房企未兑现品质承诺，房子就不能对外销售，这是房企最不愿意看到的，会从根本上重视楼盘品质。

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据悉，房企的违约行为会被记录在案，会被列入失信企业名单，严重影响到下一次竞买“竞品质”地块。失信的代价如此巨大，这也将使房企为之忌惮。

值得一提的是，拿地房企兑现的不仅仅是自己的品质承诺。按规定，品质评分最高的房企所投报的各项指标，作为地块建设品质标准，并作为地块竞得后的建设、验收、移交、保修标准。

也就是说，虽然在竞价环节因为A房企出价最高成功拿地，但如果B房企的品质方案得分最高，按照“就高”原则，该项目最终要以B房企的品质方案作为交付标准（装修部分以A房企提交的装修明细表为准）。这显然是为了防止一些品质欠佳的房企非理性高价拿地。

此外，“竞品质”项目还须额外缴纳5000万元保证金，通过竣工验收之后退还。

有房企要打退堂鼓

专家称有利于降地价

“应该不会参加‘竞品质”地块竞拍，‘现房销售’杀伤力太大。”钱报记者采访了十余家房企投资人士，超过半数表示不参加，只有少数表示“可能会参加一两块，还需研究，测算有没有利润。”

拿地宝研究院院长钱贤强分析：“‘竞品质’地块的报名门槛高，将大大减少参拍房企数量，有利于降低土地市场热度，也让更优秀的房企有更多机会参与宅地开发，提高住宅开发品质，对于整个市场无疑有着积极作用。”

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首先，房企的准入门槛大大提高，不仅要多缴纳5000万元的保证金，还要通过企业资信（含负面清单）和建筑品质两大维度PK筛选才有资格入围“竞地价”阶段。

其次是开发成本大大提高。房企要兑现品质承诺，就必须要提高各类建安成本。此外“竞品质”项目必须现房销售，销售回款周期至少延后3年，这将大大提高房企的资金成本和运营压力。

短期来讲，9月份出让的试点“竞品质”地块，对土地市场的降温会立竿见影。从中长期来讲，目前“竞品质+现房销售”只是在杭州试点十宗，未来有望在数量上逐渐增加，而且省内其他城市也会择机跟进。如此一来，现房销售很有可能借“竞品质”大面积推广，这对保障购房者权益而言是有利的。