来源：南方周末
在贵阳，像花果园这样的超级大盘比比皆是，且销售火爆。 (冯禹丁/图) 在不发达的省会城市贵阳，超级大盘频频出现，当下已规划和在建的超过200万平方米的楼盘，不下10个。
利用开发商的力量，开发生地，运营城市，对于穷财政的贵阳地方政府而言，是一条现实捷径。
“从那个山头到那个山头，再从这个山头到那个山头，全是我们的地。”朱晋仪指着办公室窗外对南方周末记者说。她的身份是中天城投[6.70 -1.03% 股吧 研报]集团贵阳房地产开发有限公司副总经理。
这里是“中天·未来方舟”楼盘售楼部。一条红地毯从两百米开外拾级而上，经过有着十几米高水柱的人工喷泉，直抵楼下。一公里外的南明河对岸，几栋高楼已拔地而起，更多的楼群正在生长。
“中天·未来方舟”位于贵阳东郊，朱晋仪指的四个山头圈下了12800亩土地，按照规划，2018年这里将屹立一座容纳17万人、建筑面积达到720万平方米的巨型楼盘。它包括70万平方米大型生态办公集群、滨水风情商业街、10万平方米大型商业MALL、大型山体主题公园、海洋馆等。
冲着这么诱人的前景，一位李姓重庆商人日前斥资1亿元在此买下包括616套房的一整栋楼。
在中国别的城市，极少有楼盘达到如此大的体量，但在贵阳，这却还不算最大的楼盘。贵阳堪称最不发达的省会城市之一，地级以上城市人均GDP排名全国第161位(2010年数据)、人口仅432万。
紧邻老城区西一环路的巨无霸楼盘“宏立城·花果园”，建筑面积更达到惊人的1830万平方米，规划居住人口35万人。2010年10月开盘以来，因其单盘销量连续23个月踞全国之首，花果园被称为“中国第一神盘”。
贵阳近郊，开发商已完成拿地的楼盘“中铁·国际生态城”和“中天·假日方舟”的规划建筑面积也分别达2440万平方米和1200万平方米。而当下在贵阳已规划和在建的，建筑面积超过200万平方米的楼盘，不下10个。
超级大盘如雨后春笋般在贵阳涌现，引起媒体广泛关注。为何在并不富裕、人口也并不算密集的贵阳会出现如此之多的超大楼盘？在其他城市楼市陷入调控陷阱之时，贵阳为何会出现楼市销售火爆的现象？
“开发商帮政府运营城市”
花果园开发商宏立城集团副总裁陈晓辉告诉南方周末记者，贵阳楼市在十年前也曾是百花齐放，“最多时有一千多家地产商，有项目的三百多家”。但后来，大盘模式逐渐开始风行。
这首先源于土地供给模式。贵阳房市的土地供给方即地方政府偏好大盘模式。一般来说，地方政府更倾向于控制土地供给量以抬高地价，获取更高土地出让收益。但在贵阳，由于财政规模有限，地方政府无力进行土地整理和市政投资，于是选择了让渡土地收入，借助社会资金，以超级大盘的路径快速实现市政基础设施建设和城市升级改造。
中天城投集团在金阳新区开发的楼盘“中天·会展城”中，总投资51亿元，土地成本、前期工程、基础设施、配套设施等非建安工程成本就高达13亿元。而在花果园项目中，开发商贵州宏立城集团完成了旧城改造中最难啃的骨头——占地三千多亩、人口五万余人的城中村、棚户区拆迁安置工作。贵阳的拆迁成本约为每平方米1000-2000元，宏立城通过限时奖励等措施1个月内就拆迁了9000户。
此外，宏立城集团还负责修建区内12条道路、十多所学校、25万平方米购物中心和6大主题公园。据当地媒体公开报道，在花果园项目的彭家湾和五里冲片区改造项目中，宏立城共投入了900亿元。
如此巨大的投入是当地政府难以承担的。2011年贵阳市财政总收入仅401.31亿元，可谓拮据——与邻近省会城市相比，同年昆明财政总收入700.92亿元，成都更高达1619.6亿元。
“政府只有能力做规划，没钱做投资和运营。”一位当地开发商对南方周末记者说，只有借助开发商的力量，政府才得以对老城区城中村和棚户区进行改造，或布局城市新功能区如金融中心、旅游胜地、CBD等，实现GDP的高增长，“超级大盘等于是开发商帮政府在运营城市”。
经典的成功案例是2007年开盘的贵阳金阳新区“世纪城”项目，该楼盘建筑面积600万平方米，建成后形成金阳新区最繁华的12万人聚居的住宅小区和商业中心。“政府开发金阳新区10年无起色，‘世纪城’一个项目便使这一大片都热闹起来了。”朱晋仪说。
天下没有免费的午餐。开发商愿意出资进行土地整理和市政配套建设，要么会涨价销售，要么拿到超大地块盖超大楼盘来摊薄成本。于是，在竞争激烈、房价低廉的贵阳，超大楼盘应运而生。
这一游戏的核心是土地出让模式。多位业内人士告诉南方周末记者，贵阳当地政府一般会规划出千亩以上的大地块，然后寻找有实力的开发商，将此地块上的土地征用、拆迁整理、安置房建设和市政配套工程等本该由政府承担的土地一级开发，交由开发商完成。当土地整理完成，地块“招拍挂”(招标、拍卖、挂牌)时，政府确保该开发商获得对此地块的二级开发资格。这种模式被称为“土地一、二级捆绑联动”。
比如，未来方舟的开发商、上市公司中天城投从2006年起就介入未来方舟地块的一级开发，并斥资数亿元以BT(建设-移交)模式投建了地块内的交通要道“水东路”，也承担了当地两个村庄的拆迁工作。
尽管中天城投当时尚未经过招拍挂方式获得该地块的二级开发权，但“名花有主的地大家都心知肚明”。一家开发商人士告诉南方周末记者，政府有很多办法阻止其他开发商招拍挂时“抢地”，如要求后者与中天“协商”补偿先期修路和拆迁的成本。
此外，先以生地挂牌，让开发商预交土地费，用以拆迁和土地整理，待完成后再转让熟地的“生地熟挂”模式，在贵阳也是一种普遍现象。
严格讲，上述操作有“打擦边球”的嫌疑，因为国土部早已明令禁止“协议供地”方式，按相关政策，各类经营性用地必须实行“招拍挂”出让，且禁止“生地”(即未完成土地整理的毛地)入市。2011年1月实施的国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》也明确规定，建设方禁止参与土地拆迁。
但据业内人士介绍，“一、二级捆绑联动”和“生地熟挂”模式在经济落后的三四线城市比比皆是。而且理论上贵阳的做法在当时也并不违反政策，因为国家政策允许土地一级开发时引入市场机制，也允许招拍挂程序之前的“用地预申请”(即俗称的“勾地”)，以预防流拍。
其他的制度障碍，还有国土部关于大城市单次土地出让不得大于20公顷(300亩)、开发商拿地之后2年内不开发地块收回等规定，但这在技术上都不成问题，贵阳的应对之策是土地分块出让和分阶段完成转让。
其他大城市的地价和房价大都已涨到无法回头的地步，而贵阳这种土地出让模式在全国大城市中几乎绝无仅有。“地价便宜是因为政府无法像别的地方‘拆一块挂一块’，假如贵阳一年只供应一两千亩土地，房价一样涨起来。”新浪乐居贵州站总经理周浩金说，“所以贵阳房价是西部落后地区的特殊产物，是‘穷人家的办法’。”
数据来源：中国房产信息集团。 (曾子颖/图)
对谁都有好处？
值得关注的是，贵阳大盘模式中，开发商不再暴利，买房者得了实惠，政府不搞“土地财政”也成功实现了城市的升级改造。“贵阳模式其实是政府的远景规划和开发商市场运营能力的有效协同，最终政府、企业、社会三方各取所需、利益均沾。”贵州中宏源投资公司总裁李崇毅认为。
对于开发商来说，该模式的好处显而易见。首先一、二级联动使开发商的拿地成本得以固化，消除了真正招拍挂程序时必然面临的价格不确定性。南方周末记者查阅相关数据发现，一、二级联动模式中，贵阳土地招拍挂时的成交价相对于起始价上浮比例不过3%。其次，“有地便是王”，锁定了地块的开发商往往可提前获取预售证，在一级开发阶段就撬动银行资本和购房回款。
再次，大块拿地的模式下，开发商可以凭借规模效应摊薄成本。如花果园6000亩地的拿地成本是24亿元，仅40万元一亩。2012年8月，中天城投[6.70 -1.03% 股吧 研报]斥资6.24亿元拿下“假日方舟”乌当区奶牛场1055亩土地，每亩不到60万元。此前6月份，中铁置业出价22.87亿元摘得贵阳十二滩水库旁5宗相邻地块，占地面积3604亩，每亩地六十多万元。“一般来说，大地块的拿地成本比小地块便宜，有时能便宜一半。”一位业内人士告诉南方周末记者。
参与一级开发的企业，其开发成本也可以通过土地溢价分成的方式获得补偿。贵阳土地一级开发溢价部分是指土地挂牌成交金额扣除土地整理成本、8%的投资利润、2%的管理费、3%-5%的资金成本之后的部分。对这部分溢价，视土地位置、行情不同，政府和一级土地开发商之间的分成比例在3∶7或4∶6之间，一般政府会给开发商一个保底价。
此外，帮助政府进行市政设施建设的企业，在获得土地开发权的同时，还可以得到种种形式的财政资金补贴。比如为配合政府打造“西南地区最大会展中心”，中天城投在金阳新区投建了一座足有十个足球场大的豪华“国际生态会议中心”。而紧邻会展中心的，便是建筑面积近300万平方的“中天·会展城”和中天凯悦酒店。中天的公告显示，2010年6月其收到金阳新区政府给予的2.36亿元会展产业收益补助资金。2011年6月，又收到金阳新区产业发展扶持资金6244万元，超过公司2010年净利润的10%。
一、二级联动模式的投资强度大、周期和战线长，最大的风险在于开发商的实力是否过硬。目前云集贵阳的大盘开发商均是万科、中铁、保利、恒大、绿地等实力雄厚之辈，而最大的两个大盘花果园和未来方舟的开发商，在当地亦是势大力雄。宏立城的董事长是贵阳市人大代表、贵州省工商联副主席。中天城投则由国企改制而来，具有一级开发资质，之前在贵阳开发了数十个楼盘和筑城广场等地标性建筑。“涉及大规模拆迁，政府还得依靠在当地有资源的企业去操盘。”当地业内人士说。
对于购房者来说，超级大盘的最大好处是低价。2011年以来，大盘在贵阳打起了价格战、营销战。贵阳公交车身等户外广告都是楼盘的天下，翻开当地发行量最大的《贵阳晚报》和《贵阳都市报》，黄金版位全是大盘的房地产广告。中天城投文化公司一位高层人士向南方周末记者诉苦，“晚报的黄金广告位24万元一版，我们一天到晚请人吃饭都抢不着，竞争对手春节就扔了2000万元给他们。”
据正行合智地产的数据，2006-2011年，贵阳楼市成交均价从2775元/平方米持续上涨到2011年的4918元/平方米，但2012年下浮至4670元/平方米，主因即是花果园和未来方舟的价格战。在售的花果园三期房源起价3890元/平方米，未来方舟则以3580元超低价开盘，远低于老城区一环外的小型楼盘“银海元隆广场”近万元的起步价。
如此低的价格，开发商是否还有钱赚呢？据业内人士测算，目前贵阳平均地价约每亩200万元，以3为容积率计算，平均楼面价每平方米1200元，加上2200元一平方米的建安成本，再加上15%的税费和200元每平方米的土地整理费，成本约在4100元每平方米，这与几个大盘的销售价相差无几。中铁置业贵州公司副总经理王成平告诉南方周末记者，贵阳开发商每平方米大概也就赚100元，“没钱赚我们就不会来了，但暴利确实没有。”中铁置业贵州公司每年可向集团上交5%的利润，其在金阳新区开发的200万平方中铁逸都楼盘已售罄。
对这些超级大盘来说，前期部分楼盘实行低价销售策略，虽然短期内赢利不丰，但一方面可以吸纳人气、回笼资金，另一方面，楼盘炒热后，后期楼盘销售将赢利丰[12.38 -3.43%]厚
超级大盘的风险
看上去是一个完美的多赢模式，但这个游戏规则所带来的风险是，由政府指定开发商，不仅削弱了市场竞争，也导致政府操纵土地的权力加大。
而最让人关心的问题是，这个模式能持续多久？有媒体将贵阳楼市称为“第二个鄂尔多斯[8.46 -0.35% 股吧 研报]”，指称432万常住人口的城市不可能消化3400万平方米的房屋供给。但南方周末记者在贵阳采访的所有业内人士对此说法均不以为然。
他们的理由之一是，3400万平方米供给量这个数据是一个“常识性错误”，即把规划面积误认为当期供应面积。实际上每个楼盘的规划建筑面积都需要在5-8年间才能陆续开发完，目前花果园、中铁逸都等项目都才开发了规划面积的小部分。“从规划量到招拍挂的量，再到建成交房量，都会递减。”中铁置业贵州公司营销部副部长代孝强认为，贵阳楼市每年能消化800万平方米，目前0.8以上的供求比也是很健康的。
贵阳住建局官方网站筑房网的数据显示，截至2012年9月，贵阳房地产市场存量约为590万平方米。按照目前的行情，这并不是很大的库存，2012年1-9月份贵阳成交面积833.43万平方米。
其次，鄂尔多斯楼市泡沫的典型特征是价格暴涨后暴跌，且无成交量，而贵阳楼市却呈放量、价微跌的趋势。据南方周末记者实地调查，贵阳大盘的销售非常“火”。600万平方米的世纪城住宅早已卖完，甚至连售楼部都卖了。300万平方米的会展城住宅已售罄。每周销售1000套以上的花果园一、二期已售完，回笼资金284亿元。未来方舟已售出1万套，销售势头有后来居上之势。
受三面环山的地形限制，贵阳两百多万人居住于拥挤不堪的狭窄主城区，这使贵阳成为继北京之后第二个车牌限号的城市。贵阳市政府提出，5年内使贵阳中心城区建设用地规模达到380平方公里，新增城镇人口150万人，城镇化率达到75%以上。并将用三年时间完成全市4500万平方棚户区城中村改造工程，这都将转化为当地的“刚需”。
但贵阳楼市的主力需求并非来自本地，而是贵州省地市级消费者。贵州省的城市是单极化格局，只有贵阳一个大城市，目前全省城市化率仅为35%，远低于全国平均水平50%。宏立城集团副总裁陈晓辉介绍说，花果园的客户构成为贵阳市本地占35%，地州占50%，省外占15%，“我们的刚需市场面对的是3900万贵州人”。
此外，贵州每年的旅游业产值增速高达50%以上，作为夏天最高温度不到30摄氏度的避暑胜地，越来越多的外省购房客来贵州购房，贵州大盘的数千人销售大军也正远赴重庆、温州、长沙等地“推盘”。“再过两三年，贵广(州)高铁和成(都)贵高铁开通后，贵州这个‘价格洼地’还会吸引更多沿海客户前来投资。”中铁置业贵州公司副总经理王成平说。
但当地一位市场人士认为，支撑贵阳楼市可持续发展的关键还在于当地GDP的增速。过去五年贵阳年均GDP增速高达14.7%，“这个速度能让贵阳每年消化800万平方米房子，也能保证贵阳楼市不出问题。”他认为，超级大盘将使开发商的资金运作能力经受考验。
之前有媒体曾质疑当地大盘开发商的资金链问题和高负债率，比如有市场人士告诉南方周末记者，宏立城曾一度遇到资金困难，因此将价格拉低到成本价之下以回笼资金。但陈晓辉否认了这一说法，“目前集团资金全部投入到这个项目，资金链没有任何问题，我们还有微利。”
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发表于 2012-11-9 18:58:06
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