北京空置房数量不应是谜

三月小雨

来源：21世纪网-《21世纪经济报道》

　　近日，有一著名投资人称，“在北京至少有五六千个手里有300套房的房东，这在中国任何房地产市场调研报告中都找不到”。他这番言论立即在网络上引起关注，舆论质疑数据的真实性。
　　这种少数人掌握北京大量房源的观点在地产市场并非罕见，而是一种无法用统计数据支撑的模糊事实，只是没有这么夸张而已。由于相关数据并不公开，市场只能依靠猜测，大多时候用另一种反映富人投资情况的数据来验证，即空置率。
　　作为首都，北京是全国的政治与经济中心，拥有全国最好的教育、医疗、文化、科技等资源，所以，北京被认为是中国最具有住房投资价值的地区。在过去的十年，地方上各种暴富人群以及其他有能力阶层纷纷进京投资房产，这也推动了北京房价的上涨。今年初，陕西神木县农村商业银行副行长龚爱爱就被爆在京有几十套房产。
　　至于北京有多少房屋空置，去年北京市公安局人口管理总队曾进行过调查。调查报告称，北京全市房屋总量1320.5万套，标注出租房屋139万户，核对空置房屋381.2万户。这一数据引起市场震惊的同时，更多的是怀疑，市场并不认同北京有如此多的空置住房，大家怀疑这项调查可能滥用了“空置房”这一概念。
　　调查人员解释，他们闲置住房的判断标准是办理入住手续后一直无人居住，或最近连续半年无人居住。虽然其中可能有一些特殊情况（出差等）造成误差，但足以说明北京的房屋空置率比较高，比例高达28.9%。事实上，虽然旧房很难判断其空置率，但近几年新建楼盘却可以通过中介大体了解，一般而言，新建楼盘的投资率（相当于空置率）大都高于1/3。
　　北京新建住宅的高投资率是一个不争的事实，这也是造成北京房价过快上涨的主要原因。因此，对楼市的调控政策，限购成为最具杀伤力的手段。在过去几年，限购打击了外地购房投资者。但开发商随之而来的是保持低供应量，通过意向性预购确定是否开工，这进一步推动了房价上涨。
　　在市场上，有相当多投资客目的是短炒，即新楼收房后立即在二手市场挂牌出售，尽管客观上助涨房价，至少很快流通到刚需客户手中。但有大量投资者属于长期囤积住房，即这些资金宽裕的富人，并不想通过投资房屋出租或赚取短线差价，而是长期空置炒长线。甚至有些也不是“炒长线”，只是确保个人资产的安全性，就像购买黄金一样，放在那里图个安心。
　　一种观点认为，市场应该交易自由，而不应区分是何种需求和目的，比如住房具有投资价值而不仅仅只有居住功能。这种论点显然忽略了居住属于民生必需品，如果在一个收入差距很大的国家，有钱人不断收购新房囤积而让房价越来越高，导致无力购房的普通人最后甚至都不能承担租房费，那么，社会不公加剧会导致不稳定。
　　在西方国家，房屋空置的税务和法律成本极高，以至于几乎没有人想通过投资住房生财。在人口众多而土地稀少的中国，囤积住房浪费资源的行为更不应该容忍。但是，地方政府得益于房价上涨带动地价，与高房价利益相关。
　　考虑到北京住房增量供应过少，政府应该将存量空置住房逼向市场，对家庭第三套住房开始征收房产税是一个合理的方法，增加市场供应并减少空置率。政府不应期望在房价上涨中受益，因为房价过高会赶走投资者和更多人才，削弱城市竞争力，甚至可能增加经济的不稳定性。

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