万科老总称拥护房价调整：再涨或比当年日本泡沫更严重

思齐

2014年06月26日 07:52  来源：证券时报

郁亮、王石、毛大庆在万科联交所挂牌现场

万科B转H股收官。万科昨日在香港联交所挂牌，股票名称万科企业，代码02202。王石在出席发布会时表示，企业未来的发展方向着眼于两点：致力于推动实现住宅产业化和绿色建筑。

对国内楼市，王石表示，在楼市调整过程中会有一定的不确定性和风险，只要能坚持调整，不因房价下跌就出台刺激政策，国内房地产市场会实现软着陆。他自称是“调整的拥护派”。

成为香港

第四大溢价AH股

万科在H股上市首日股价表现并不“争气”，截至收盘，报13.28港元，较开盘价13.66港元下跌0.38港元，下跌2.78%；而昨日万科A(000002)则小幅上涨，收报8.13元(人民币)，微涨0.49%，H股较A股大幅溢价近三成。

此次上市的万科H股总股本为131495.5468万股，占万科总股本的比例为11.94%。根据证券时报数据部的统计，按上市首日收盘价13.28港元计算，万科H股市值约174.63亿港元。而万科A股的股本是970007.0951万股，以昨日收盘价8.13元人民币计算，A股总市值为788.62亿元人民币。

香港恒生指数公司数据显示，目前仅有海螺水泥、潍柴动力和鞍钢股份的AH股溢价率超过万科，前三者的溢价率分别是140.75%、138%和134.32%。而AH股中另一只房地产股北辰实业的AH股并未存在溢价，H股股价只是A股的63.03%。

此前，申银万国(香港)的最新研报指出，目前万科A股估值仅相当于其净资产的50%，虽然万科H股比A股溢价较多，但与在港上市的中资地产股领头羊中海外相比，仍较为便宜。

外资投行巴克莱此前也发表研究报告认为，万科公司估值合理，但按6月3日收市价估算，万科13亿B股转H股，占公司已发行股本的12%，H股流通股份市值约为163亿港元，低于中海外(0688.HK)及华润置地(1109.HK)，不会引发恒生指数换标的股。

暂时没有扩股意向

万科转板方案自公布以来一直备受市场关注。此次万科登陆H股市场，在显着改善原B股投资者交易环境的同时，也为万科全面对接国际资本市场提供了契机。

这也是继2013年首次进军海外市场后，万科在国际化战略上的又一重大举措。

万科董事长王石在从三方面详解了这次转股的意义：战术角度而言，登陆香港的国际化平台有助于万科的国际品牌形象树立，为公司日后海外融资打开窗口，未来可通过香港的低息环境发债，节省成本。

其次，战略上来说，有助于改变万科的股东结构，H股上市之后，像欧美的大型基金和其他国际投资者可以直接买万科的股票，而不用像投资万科A股、B股那样受到各种规定限制，加之万科的股权比较分散，第一大股东占比不到12%，第二大股东占比不到3%，通过香港平台引入战略投资者，更有利于健康发展。

第三，作为上市公司而言，未来会有增资扩股的需要，香港市场可以提供良好的投资环境，但是万科目前的业务架构和资金流都比较稳健，暂时没有马上扩股的冲动。

至于在引进战略投资者的选择方面，王石强调，会是专业投资地产的基金和(地产)业务公司，这些都是对万科业务感兴趣的长线投资者，此外，公司还希望转变合作战略，2008年前万科的合作项目不超过30%，现在约占85%，希望透过引入战略投资者未来打造更多合作项目。

谈到万科的未来，王石表示，“万科发展的核心竞争力在于有非常强的研发能力，现在已经转变为一个技术性公司。”他指出，目前公司工程师约有3000人，占人员比例约为50%，“在全世界发展商里面都是很罕见的，也是万科一个大的特点，尤其是对比15年前1000人的白领员工中，营销人员占比约为四分之一达250人，而现在营销的工作都转为中介去做。

未来，万科的发展方向着眼于两点：致力于推动实现住宅产业化和绿色建筑，这也是与其他同行的主要区别。”

“我是调整的拥护派”

对于今年以来国内对房地产的“唱衰论”和市场担忧房价大规模下跌的情况，王石对记者表示，目前国内房地产市场处于调整期。“房地产的黄金时代已经结束，走向白银时代，我是调整的拥护派。”对于国内房地产市场的泡沫问题，王石表现担心，“如果中国的房价再不调整，会带来很大的麻烦，有可能比当年日本陷入的房地产泡沫更严重。”他认为，上一次房价回落的调整期并不尽如人意，此次调整期可能长达2到4年。“不过中国的市场很大，不同的地区、城市会有不同的特点，不能用整体眼光来看，一线城市会发展成超级大城市，需求依然坚挺，二、三线城市则会分化。”王石指出，在调整过程中会有一定的不确定性和风险，只要能坚持调整，不因房价下跌就出台刺激政策，国内房地产市场会实现软着陆。