澳洲偏远地区房产受到投资者关注

郑瑟

　　一般情况下，谈及住宅性房产，我们的目光都会聚焦在首府城市，但很多时候，偏远地区才是投资收益最高的地方。 许多偏远地区的资本收益和租金收入都比较高，但很多投资者似乎对这些地区存在一定的偏见，不愿驻足。

　　澳洲偏远地区房产投资最具吸引力的一点就是低资金门槛，总体房产均价较低，往往是大城市价格的一半。但是，让人吃惊的是，前者的租金收益几乎与后者相等，有时候甚至高于大城市。

　　据澳洲新闻网报导，Landmark Harcourts公司总经理布鲁克(Mark Brooke)认为，海外买家继续对偏远地区的房产和土地投资感兴趣。

　　他表示，乡村工业领域已经从一贯的高价格的牛羊产品和较低汇率的澳元中受益，“乡村与偏远地区市场表明了投资者信心的持续提高。”

　　纽省偏远地区房屋销售数量全年上升了6.1%，维省增长了0.2%，塔省增加了2.1%;而昆省下降了6.1%，南澳降低1.3%，西澳下跌了7.8%;降幅最大的为北部行政区的23.6%。

　　不包括住房，全年共有28,477所乡村 房产售出，总价值达161亿澳元。

　　纽省虽然是相对较小的省份，但住房和农用 房产销售总价值最高，共有51,407笔交易，总价值为241亿澳元;

　　维省有31,006笔房产交易记录，总价值为112亿澳元;

　　昆省有19,084笔房产交易记录，总价值为76亿澳元;

　　南澳有6,618笔房产交易记录，总价值为23亿澳元;

　　西澳有8,026笔房产交易记录，总价值为36亿澳元;

　　塔省有5,916笔房产交易记录，总价值为17亿澳元。

　　北部行政区只有714笔房产交易记录，总价值为3.498亿澳元。

　　布鲁克说：“乡村的房产交易相当稳定。房产的价值在上升，房产权在不断整合。从总体来看，交易数量没变，但由于面积更大了，因此总价值更高。”

　　“人们有越来越多的钱，而且房地产也越来越大，体现出一个复合效应，这已经大概持续了30年，并且将继续下去。”

　　他说：“一般来说，我认为今年会是比较不错的一年。”

　　不可否认，受人口增长停滞或下降影响，澳洲偏远城镇很难看到房产资本增值，但精明的投资者可以通过有目的的研究和顽强的意志发现其中的机会。

　　Landmark Harcourts表示，有些城镇和社区确实不适合投资，但有许多是值得的。在投资之前，投资者必须要克服的最大心理障碍就是对偏远地区的投资价值和风险的认知。

　　一提到澳大利亚偏远地区，人们首先会拿它与城市比较。地方城镇可能不具有中心城市的吸引力和现代化，设施更少，建筑更老却不“时髦”。而且，镇上可能只有一家咖啡店，连Maccas(澳大利亚麦当劳)都没有!

　　考察潜在的投资标的可能要到偏远地区多次旅行，由于距离遥远，要做详尽的调研将会异常耗时。

　　Landmark Harcourts认为，投资者如果已经越过上述障碍，并下定决心投资澳大利亚偏远地区，下一步要关注以下类型指标，确保投资有利可图。

　　那么，澳洲所谓的 " 偏远地区 " 又是哪些地方呢?今天，来为大家解答这个疑问。

　　New South Wales，except Sydney, Newcastle, the Central Coast and Wollongong

　　悉尼，纽卡斯尔，中海岸，卧龙岗以外的新南威尔士州

　　Queensland，except the greater Brisbane area and the Gold Coast

　　大布里斯班和黄金海岸以外的昆士兰

　　Victoria，except Melbourne metropolitan area

　　墨尔本大都市区以外的维多利亚州

　　Western Australia，except Perth and surrounding areas

　　珀斯及周边地区以外的西澳

　　South Australia 整个南澳

　　Tasmania 整个塔斯曼尼亚

　　Northern Territory 整个北领地

　　联邦国家基础设施

　　联邦国家的公共基础设施建设要未雨绸缪，先于人口增长。

　　虽然地方政府的基础设施建设通常遵循人口增长，但联邦和国家级的大型基础设施建设，往往要先于人口增长之前，譬如新道路、铁路国防合同(railways defence contracts)和交通枢纽建设等。目前，各种政府网站都会制定未来基础设施计划，附带完成时间表和支出规划。投资者可作参考。

　　经济指标

　　比当前或未来的人口增长指标更进一步，投资者首先要关注中等收入家庭的收入及趋势，这将决定地区未来的增长以及住房价格水平。

　　其次，投资者要看看初创企业中食品、服装或其它生活必需品等大品牌的动向。商业活动增加也会预示当地经济的发展。

　　第三，投资者要清楚是什么推动了乡镇经济发展，这非常重要。投资一个有多个主导产业或企业的城镇，投资风险就会降低。如果一个乡镇赖以生存的就只有一个企业，那么，风险自然很高。

　　第四，要警惕旅游业支撑的乡镇，旅游行业淡旺季对房地产影响会很大。

　　总之，当谈到经济指标时，时机把握才是最重要的因素。因此，纵观过去5到10年的周期，做出智慧的趋势判断非常关键。

　　房地产具体指标

　　本地报纸及线上重要的房地产指标将引导精明的投资者对未来1年、5年甚至10年的趋势做出判断。主要关注的有拍卖清盘率(Auction clearance rates)、卖方折扣(Vendor discounts)与空置率(Vacancy rates).

　　与城市住宅相比，很多偏远区域中心的房产价格非常低，大部分投资者足以负担得起，但要判定是否适合投资不仅需要敏锐的大脑，还经常要实践出真知。

　　资本增长难以取得，而快速赚钱越来越难，大多数投资者不再适合短、中期的资本增长，而要着眼于长期的投资策略。在偏远地区中心购买物业也为那些已经在城市投资房产的人提供多样化的机会。

　　根据澳洲房产网、环球网、滴答网(北京)等采编【版权所有，文章观点不代表华发网官方立场】