香港未来3至4年私人住宅发展可期

郑瑟

　　香港特区政府在周五公布截至今年6月底止，未来3至4年私人住宅一手市场供应数据，数字比前一季增加1000户，有9.3万户，再创新高。

　　与3月底数字比较，已落成但未售出的货尾单位数目维持6000户，建筑中但未发售单位亦持平于6.5万户，已批出并可随时动工的“熟地”项目增加1000户，有2.2万户。

　　于今年6月底止之季度，私楼已落成数量较3月底增加5600户，有7400户，私楼已施工数量增2900户，有1.62万户，已超过去年全年的1.42万户，但单单以今年第2季计算，私工量大幅回落至2900户，比前一季大减78%。

　　根据仲量联行的报告，今年上半年香港住宅成交量下跌非常明显，每月平均为3300宗成交，较去年同期的5400下降38%。曾焕平指出，其中一手成交与二手成交宗数的比例约为3:7，而且比例会继续上升，而过去二手成交量占比一般达到九成以上，这主要是因为发展商压价推楼，同时一手楼宇贷款相对容易，发展商也会主动提供按揭刺激销售，减轻市民的购楼负担。曾焕平认为，成交量向一手倾斜，反映了现在的香港楼市呈现一种非常不健康的状态。

　　另一方面，香港楼按市场竞争进一步趋向激烈，其中东亚银行(00023.HK)推出H+1.5厘低按揭息率吸客，也就是香港银行同业拆息加1.5厘，而且过去该行H按最低贷款额要400万港元(7.7562, -0.0002, -0.00%)或以上，才可享全期H+1.5厘的低息优惠，而这次则调低至200万港元或以上，入场门槛也是香港银行之中最低。

　　此外，东亚银行把定息按揭方案，由首年定息1.8厘，其后全期H加1.6厘，调低息率0.05厘，也就是首年定息1.75厘，其后全期H加1.5厘。

　　近月来有地产发展商推出超过楼价的按揭，某些按揭甚至高达楼价的123%。香港金融管理局上月发声，提醒市民警惕风险，并正在与银行沟通及收集数据，若高比率按揭持续及快速增长，银行需考虑修订对发展商的风险评估。

　　曾焕平认为，这种按揭相当于“吃毒药”，预计仍然会持续下去，只有大型发展商能够承受发放按揭带来的财务负担，对中小型发展商来说不公平。在这种情况下，即使楼价表面上维持平稳，实际上也是下调的。他还表示，如果不是发展商用高成数按揭来刺激成交，香港私楼的价格会下降更多。

　　曾焕平表示，今年下半年开始会有大量新楼盘推出市场，若在供应量较大的地区如元朗、荃湾进行投资的话，楼价受压的机会较高，提醒投资者注意分析。另外，英国脱欧公投后，资金对香港楼市普遍持观望态度，不过整体仍然乐观。

　　商铺方面，仲量联行商铺部主管陈耀峯表示，购物中心的空置率保持低位，不过由于个别零售商开始整合店铺，预计今年街铺租金回落10%至15%，主要购物中心的租金也面临下行压力。

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