中资扎堆马来西亚的背后，是中国“一带一路”战略的实施

郑瑟

　　马六甲机场小得就像一个中国三线城市的机场规模。走出机场，除了棕榈树丛带来郁郁葱葱的热带风光，迎面还能看到数块庞大的广告板，上面用中英双文向游客推介当地的开发商和房地产项目。

　　2016年9月29日，南航开通广州到马六甲直航航班，成为中国大陆直达马六甲的首条航线。这是中国与东盟最大贸易伙伴——马来西亚——深化合作的一项成果。而房地产，早就搭上了这班快速列车。

　　地产商成为先行者。2015年，碧桂园正式发布了投资千亿的海外战略项目——森林城市，坐落于柔佛州新山市依斯干达经济特区，扼守“一带一路”的要冲，占地面积约20平方公里。

　　其他中国开发商如绿地、富力、雅居乐等也纷纷进军马来西亚市场，在吉隆坡和柔佛州投资了数个房地产+产业园项目。

　　在地产的带动下，中资企业将马来西亚视作产业出海的桥头堡。一年多内，碧桂园已带动广东长大、华山国际、中建南方等超过70家中国企业落户马来西亚。2016年底，华为、思科、埃森哲、美的等36家中外龙头企业与森林城市签约，共建国际产能合作新城。

　　中资公司的龙头翘楚华为，去年宣布在马来西亚首都吉隆坡正式设立地区总部，想借此为桥头堡，利用马来西亚的信息、通信技术向南太平洋地区扩张。

　　去年8月，青岛鲁海丰集团与马来西亚渔业局达成合作意向，拟填海建设长宽各5公里、面积25平方公里(包括港池)的马来西亚北方渔业国际港和产业园。这个项目将成为马来西亚首个综合渔港，包含国内港、国际港和产业园岛三部分。

　　9月，中国电建与马来西亚凯杰公司签订框架合作协议，共同开发及建设马六甲皇京港项目中4个岛，已规划旅游、商业、房地产和临海工业园等项目。深圳盐田港集团及连云港集团将配合中国电建共同负责项目建设。

　　中资扎堆马来西亚的背后，是中国“一带一路”战略的实施。2016年12月12日，“一带一路”中心在吉隆坡成立。该中心直属马来西亚华人公会(马华)对华事务委员会，主要负责开展与“一带一路”倡议相关的调研，为企业提供咨询，协助企业开拓市场并在政府和企业间进行商业对接。

　　据中国商务部统计，2015年全年中国对马来西亚非金融类直接投资达4.08亿美元，同比增加237%;另据马中“一带一路”投资论坛筹委会主席方维城透露，截至去年底马中已签署了14个双边商业协议，总价值144亿马来西亚林吉特(约合223.63亿元人民币)。

　　而在中资企业最为青睐的柔佛州，2013年至2016年9月，中资企业就投资20个项目，总投资额逾24.42亿马币，在柔佛州外商总投资额中位列第二。

　　中国投资者的大量涌入，对开发商而言无疑是重大利好，但鉴于中国资本推高世界各大城市房价的“先例”，未来的政策风险被认为值得关注。与此同时，过去几年马来西亚房价大幅上涨、经济波动较大的现实情况，能否支撑房地产的收益率，同样是未知数。

　　马来西亚是中国在东盟的最大贸易伙伴，也是与中国关系最紧密的东盟国家之一。两国无领土、贸易等争端，高层往来频繁，又因华人在马来西亚人口中占据近三成的比重，两国民间贸易也较为繁荣。

　　多年来，马来西亚对华投资规模远大于中国对马投资。据马方统计，截至2015年底，马来西亚累计对华投资74亿美元，中国对马投资仅为27亿美元。

　　近年来，由于中国经济在全球危机中保持稳定增长，以及“一带一路”等战略的实施，中国对外投资持续增长，马来西亚亦成为受益者。商务部副部长高燕2016年曾表示，2015年中国企业对马直接投资超过4亿美元，增长达到237%。2016年前9个月，中国对马直接投资已经突破5亿美元，再创历史新高。

　　在这些投资中，不乏马来西亚的重大发展项目。如中国电建、日照港、盐田港共同建设的马六甲皇京港;青岛鲁海丰集团参与建设的马来西亚北方渔业国际港和产业园;中铁参股并投资兴建的吉隆坡“大马城”项目。对于即将招标的隆新高铁(泛亚铁路西线，新加坡到吉隆坡部分)，中铁同样志在必得。

　　在此之前，部分国内房地产开发商已经嗅到大马楼市的良机。国内知名房企中，碧桂园于2012年，富力于2013年，雅居乐、绿地于2014年先后进军马来西亚。包括近期较为**的“森林城市”在内，大部分项目位于临近新加坡的柔佛州新山市。

　　马来西亚总理纳吉布2016年11月访华期间，还参观了另一家房企华夏幸福的固安产业新城。

　　这些项目在马的销售情况总体良好，客户以国内购房者为主。据了解，2016年以来，国内“看房-旅游团”以每天十几个的频率前往马来西亚。

　　国内购房者的大量涌入，使当地开发商也看到了商机。

　　近期，马来西亚企业久久国际集团拟将旗下房地产业务向中国大陆地区扩张。继广州、上海之后，久久国际拟在北京成立分公司。该企业开发和代理的项目主要位于吉隆坡和马六甲两个城市，其中，马六甲楼市尚未被中国购房者所熟悉。

　　久久国际集团总裁王琇瑛对市场充满信心，她表示，相比于欧美等主要城市，马来西亚的房价不高，因此投资置业门槛较低，更趋于平民化。

　　王琇瑛表示，马六甲位于吉隆坡与新加坡之间，为隆新铁路的重要一站。同时还是“海上丝绸之路”的重要站点。近年来，皇京深水港的建设令马六甲与中国广东省缔结为友好州省，广州到马六甲直航的开通，都意味着马六甲楼市的重要利好。

　　当地从业者介绍，近年来，国内购房者到马来西亚购房，主要出于两个目的：投资、移民。

　　其中，马来西亚相对不高的房价，使之成为国内中产阶级青睐的对象。除首都吉隆坡因人口较多、可开发面积较小、房价相对偏高外，以马六甲为例，当地房价折合人民币不到2万元/平方米，甚至不及国内普通二线城市水平。新山虽靠近新加坡，其市区最高房价单价也不超过2万元。

　　据了解，虽然国外购房者几乎难以从当地银行获得贷款，但一些当地开发商和移民公司仍然可以接受“50%首付+剩余分期支付”方式。同时，由于总价不高，对于这类城市的房产，国内一些白领阶层会以“众筹”方式联合投资。

　　对于移民需求来说，最低资格为100万马币(约合人民币155万元)+10万马币存款，同样不会构成太大的压力。

　　但在这些“看上去很美”的表象背后，投资马来西亚楼市并非毫无风险。

　　有统计显示，过去几年，马来西亚主要城市(吉隆坡、槟城、新山)房价出现大幅上涨，年度涨幅接近10%，其绝对价格已对当地购买力形成一定程度的偏离。因此，在低成本入手之后，能否顺利脱手存在疑问。

　　据了解，当前马来西亚主要城市房产的平均租金回报率均在5%以上，租售比相对合理。但房价收入比这一指标仍然偏高，使得马来西亚房产表现出“易出租不易脱手”的特点。

　　按照当地规定，国外投资者在5年内脱售的房产，税率高达30%，5年后才降为5%。

　　上海易居研究院智库中心总监严跃进向记者表示，虽然尚难断言中国购房者推高了马来西亚房价，但若当地房价持续抬升，不排除马方政府收紧政策的可能。这对于投资者来说并非利好消息。

　　马来西亚经济增长的不稳定性，同样也在考验当地楼市。受净出口缩减影响，2016年第二季度，马来西亚GDP增速为4.0%，创2009年以来最慢增速，并连续五个季度出现下滑，直到第三季度才回升至4.3%。

　　有专家认为，由于马来西亚的经济以外向性为主，对外依存度高，在国际经济复苏放缓的背景下，马来西亚经济能否保持稳定复苏尚存疑问。且近年来政府、企业、家庭负债偏高，同样成为马来西亚经济增长的变数。

　　尽管有着“下一个深圳”的期望，但新山市在快速扩张、高速发展的情况下，也不可避免地需要承担风险。马来西亚的货币林吉特的贬值就是其中之一。

　　惠誉(Fitch)旗下研究机构BMI Research研报指出，2012年以来，马来西亚的货币林吉特兑美元汇率一直呈现下行，过去2年，林吉特兑美元汇率先后录得18.5%和4.3%的跌幅;BMI将林吉特评为过去一年亚洲地区表现最差的货币之一。

　　现在的林吉特尚未“止血”。BMI已经下调了林吉特汇率预期。该机构将美元兑林吉特2017年内均值由此前的4.00提升到4.50，2018年均值从此前的3.88提升到4.40。

　　研报认为，进入2017年，马来西亚经济的风险敞口短时间内不会有所收缩。

　　以新山市主要产业房地产为例，受货币疲软的影响，急于将资产投资套现而减少损失的海外投资者开始增加。用房地产咨询公司欣乐国际执行董事麦俊荣的话来说，外汇兑换率是一把双面刃，当地单位如今看似便宜，但未来也可能会变得更便宜。

　　一边是自身汇率下跌带来的不确定增加，而另一边，作为新山市最重要的资本来源地，中国在新的一年开始了严厉的外汇管制。

　　2017年元旦，国家外汇局出台个人购汇新政，重申了个人购汇不得用于境外买房、证券投资、购买人寿保险和投资性返还分红类保险等尚未开放的资本项目。并要求购汇前需要先填写一份《个人购汇申请书》，购汇受到了更多的监管。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，外汇管制会限制资金的流动，对马来西亚尤其是一些热点城市的投资肯定是有负面影响的。

　　业内人士分析，2017年资本管制相对于2016年将更加收紧。

　　严跃进建议，外汇管制造成了一种市场预期，投资都被限制的话，可能导致海外接盘者不多，影响原有项目投资，收益率也会受影响，投资者不应该盲目地去钻政策的漏洞。从企业的角度来说，管制以后应引导正常合理的需求和资金流入。

　　中国房企在南洋集结，成为近几年地产企业扩张或转型的焦点之一。正因为房企的目标客群们也在“出逃”。当中，离不开中国经济本身的因素以及马来西亚的吸引力。

　　渣打银行资深中国经济学家颜色在华尔街见闻“2017全球最佳投资机会”年度峰会上有过判断，中国经济下行压力依然存在，短期内下行趋势不会改变，当中风险第一就是迅速贬值和资本外流的加剧。

　　事实上，在人民币大幅贬值的当下，那些中产阶级已开始酝酿着向海外的“逃离”。自2014年年初开始发酵的人民币贬值趋势，让他们开始加剧对财产缩水的担心。年初至今，人民币兑美元已贬值了约10%。

　　在这种大背景下，如何保卫资产便成为题中之义。自2010年始的第三波移民潮出现后，舆论已对精英阶层和财富的流出做过多次的预警。公开数据显示，过去四年，中国高净值人群在海外投资的比例几乎增长了一倍，拥有境外投资的高净值人群所占的比例从2011年的19%增长到了37%。

　　海外投资增长的同时亦是对投资回报率的进一步关注。由《全球房地产指南》公布的2015年数据显示，在亚洲众多国家和地区中，对于一套位于主要城市中心120平方米的公寓来说，马来西亚租赁投资回报率达到4.57%，远高于中国内地的2.66%、中国香港的2.82%和新加坡的2.93%。

　　在马来西亚的新山，十几年前几乎无法想象中国人大量买房的现象。而这些年金主们开始成群结队地降临，他们出手阔绰，常常豪掷千金。对于开发商来说，这部分人买房的“鲇鱼效应”能预热和搅动整个海外市场。

　　另一方面，马来西亚本身的经济自2011年起也在复苏中。公开数据显示，房价从2013年起基本上每年以至少8%的增幅递增。为了推动马来西亚经济的发展。马来西亚政府已制定了一系列推动区域发展的计划。除了首都吉隆坡外，柔佛州南部依斯干达经济开发区(包括新山市)也是政府重点关注的区域。

　　马来西亚政府也敏感地捕捉到了中产阶级对国内市场的观望情绪，主动伸出橄榄枝，以永久产权、市场经济、零遗产税等为噱头，吸引他们去海外置业。

　　当中，不得不提的是马来西亚第二家园计划。起源于1996年的“银发族项目”计划，2002年马来西亚政府开始将申请对象由退休老人扩大到21岁以上的外籍人士。自实施以来，这一计划以其较低的门槛、较简易的程序和较优惠的待遇吸引了大批国外人士到马来西亚定居。

　　按照马来西亚政府的官方宣传，这项计划有着无数的优点。比如，它不用像其他国家一样需要移民监，可以保留中国国籍，享受双重身份的待遇;只要一个人申请，全家享10年居住权，终身可续签;可以无限次自由出入马来西亚，不限逗留时间且可快签150多个国家等。

　　政府也对到来的房企展示出了友好。就碧桂园城市森林来说，该项目所在地依斯干达发展区已被列为免税区。对于符合依斯干达特区相关标准的旅游会展、教育及医疗企业，可享受企业所得税减免政策。这是国内房企在海外市场获得的不多见的特殊礼遇。此外，政府还在不遗余力地引进各类学校资源。

　　硬币两面，风险也无处不在。海外市场并不全是“蓝海”，也面临着较为复杂的开发风险。

　　政策匹配问题是最大的风险，中房数据研究院院长陈晟曾向时代周报记者如是判定。在他看来，国外跟国内的开发模式不一样，和当地政府的关系如何处理、土地的权属也和国内有所不同，这是“房企出海”的最大障碍，其次才是经常提到的市场环境。

　　马来西亚带给中国房企的是相对低的拿地成本，但低成本如何转换为理想的收益诉求和良好的去化水平，是另外一个维度的考量。

　　就拿地本身来说，比如富力，拿地总价达45亿令吉(约85亿元)，单价约2000元/平方米。不过这样的单价依旧为当地土地成交价的高价。

　　穆迪当时的一份研究报告就指出，富力在马来西亚的土地收购对其信用状况具有负面影响，一是富力未有在马来西亚的运营经验，二是总价占富力截至2013年6月总资产的7.3%，项目在2014年底进行预售之前，庞大的投资建造成本将使得富力在未来一两年的调整后，债务对资本比率将维持在60%以上的高水平。

　　而由于地理位置上的接近性，定位接近的项目之间也容易形成竞争。包括如何去化以及是否供过于求等问题都是房企需要思考的。

　　就目前来说，碧桂园森林城市项目在马来西亚更是一个巨无霸项目，除却填海造地的大量成本不说，项目占地面积20平方公里，有着20年的开发周期。

　　不过，中国企业的进入或多或少对马来西亚当地的发展商产生了影响。就房地产本身来说，销售的宣传手法、产品的设计理念等开始陆续被学习到当地的项目上。

　　按照陈再藩的理解，中资有着自己的魄力，他们的财力、资源和动员力等提供了支撑，“所以在这里中资愿意逆流而上。而本地的开发商更为传统，倾向于顺势而为，慢慢发展”。

　　“中国发展商来马来西亚经常讲的一句话，‘我们就借地方的地气’，可是地方的地气也应该借外来的契机。”另外一种期待在陈再藩心中展开，“我们习惯下象棋，车马炮，兵卒过河不回头，可这都是短兵相接的一种博弈形式。伊斯干达的发展，必须用下围棋的方式来思考了，象棋和围棋的差别在这里。就是开始进行布局，而不在意于一粒小棋子的得与失，应该以大局来思考。”他说。

　　根据时代周报、21世纪经济报道采编【版权所有，文章观点不代表华发网官方立场】