中国跨境房地产投资将在2017年出现放缓

郑瑟

　　去年12月初，发改委、商务部、人民银行、外汇局四部门连续发布通告称，监管层密切关注在房地产、酒店等领域出现的一些非理性对外投资倾向。

　　近期，我们持续看到中资变得更加谨慎，决策期变长了。不过，需求仍然存在，中资对于多元化资产配置的需求、对冲汇率、对于增值回报的需求都非常强。我们预计未来一年中资发起的几十亿美元的房地产交易会减少，但其他较小规模的交易不会减少。以美国为例，过去，加拿大一直是美国在房地产最大的外来投资者，而中资在近期取代加拿大成了美国在房地产最大的外来投资者，不过基于上述情况，预计加拿大会重返第一位。

　　今年迄今(1月1日-3月24日)，新披露的中国跨境地产(含酒店，下同)并购为10宗，交易总价值为6.4亿美元，其中3宗的买方为中国香港地区的公司;尽管去年同期交易宗数为9宗，但当时的交易总价值近75亿美元。另外，投资目的地也发生了改变，由前两年的美国、欧洲和澳大利亚等地转移到了香港、新加坡、日本、老挝等地。

　　此前，2015年披露的中国跨境地产并购交易规模达129.4亿美元，2016年达204.1亿美元。然而，从2016年四季度开始，交易规模开始大幅下跌。去年12月初，监管层表示密切关注在房地产、酒店等领域出现的一些非理性对外投资倾向。

　　“据我观察， 2015、2016年中资对外投资的总增速非常快，特别是2016年，增速达两位数。从投资企业来看，项目的质量和投资人的经验都有些参差不齐，有大型国企也有私企，而有些私企的跨国投资经验相对较薄弱，因此风险管理方面会遇到一些挑战。这可能会涉及到一些非理性的投资。一些大型国企也可能会牵涉到非主营业务的投资项目，因为很多国企下面有子公司，可以通过子公司做一些非主营业务，例如海外房地产投资。”贝克·麦坚时国际律师事务所上海代表处首席代表张大年近日在接受21世纪经济报道记者采访时表示。

　　21世纪经济报道记者综合采访多位业内人士后发现，中国跨境房地产投资将在2017年出现放缓。

　　“有传闻说，加强监管后，境外房地产投资超10亿美元将触发严格审查。但我一个客户一项总额仅500万美元的海外地产投资，前期已经得到了监管部门放行，也缴了首付150万美元，目前余款却卡在了外管那一道上，现在正想办法在离岸筹资。”一名外资投行内部人士对21世纪经济报道记者透露。

　　“中国政府的监管政策到底是从严还是相对宽松，这些因素的变化会影响到对中资跨境地产投资的短期趋势。但是如果看长期趋势，中企未来对房地产都会有越来越多的投资，这样才更好完成他们在全球范围资本配置的需求。” 领盛亚太区策略研究部主管Elysia Tse3月16日接受21世纪经济报道记者采访时表示。

　　最新发布的领盛投资策略年度报告指出，中国机构投资者(尤其是保险公司)已在调高对房地产的配置，或在近期开始投资房地产。预计到2025年，中国将成为全球第二大保险市场，而保费更可能是目前价值的三倍。因此，长远来说，保险公司投资于中国国内和国际房地产的核心资本将持续上升。据领盛估计，到2025年，假如中国保险公司作出全额配置，所管理的房地产资产将增加22倍至6，700亿美元。

　　《21世纪》：对于此前中国的跨境房地产投资热潮你怎么看?财务投资还是战略投资为主?

　　陆德曼：可以说两种兼具吧，具体取决于投资物业的类型，投资的战略意图，以及标的所在地和投资目的。打个比方，有一些中国投资者会做出战略性投资来分散全球范围内的货币汇率风险，也有一些会通过持有大型优质资产在全球市场中扮演重要的角色，并参与到资产运营当中。还有非常老练的一些投资者，他们在全球范围内控制风险，调整资本回报预期;作为具备全球化视野的资产配置者，他们通过一些可控政治或者财务风险，达到预期的资本回报预期，从而完成其商业投资目的。

　　《21世纪》：去年12月初，发改委、商务部、人民银行、外汇局四部门连续发布通告称，监管层已密切关注到在房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等领域出现的一些非理性对外投资倾向。对于房地产领域内非理性对外投资倾向，你怎么看?

　　陆德曼：当新的投资者进入一个对他来说新的市场，他们有时不得不做出高溢价的收购举措，因为他们交割的确定性通常会遭到业主方的怀疑。不仅是中国资本，其他国家的资本也是如此，都是熟能生巧。过去几个季度以来，我们持续看到中国加强监管对于海外房地产投资的影响，中资变得更加的谨慎，需要更长的决策期，不过，需求仍然存在，中资对于多元化资产配置的需求、对冲汇率、对于增值回报的需求都非常强。从海外市场看来，我们认为这种情况将是暂时的，并不是一种结构性的变化。据我们观察，中国投资者和其他国家的资本不同之处是，他们更多是长期投资者，而非短期交易者，相对较有耐心。

　　《21世纪》：据英国金融时报，有参与过中资跨境交易的人士表示，欧洲和美国的资产卖方越来越担心与中国买家进行大型交易。房地产领域是否如此?

　　陆德曼：我确实注意到了这种情况。一般来说，卖方最在意的是价格、交易条件以及交割的确定性。所以即便出价很高，若仍具有极高的不确定性，那么价格对于卖方也没那么重要了。鉴于目前中国国内对于海外投资加强了监管，那么能否准时交割是令人怀疑的。目前在面对中资时，海外卖方确实变得更加谨慎，会问许多严苛的问题。中国投资者现在所处的环境确实有点困难。对于中资海外房地产投资，2017年应该会比2016年困难许多，以美国为例，过去，加拿大一直是美国在房地产最大的外来投资者，不过，中资在近期取代了加拿大成了美国在房地产领域最大的外来投资者。但基于上述情况，预计加拿大会重返外来投资者的第一位。我们预计未来一年中，中资发起的几十亿美元的房地产收购会减少，但预计其他较小规模的交易并不会减少。

　　《21世纪》：近日，安邦保险集团宣布将全面翻修纽约华尔道夫酒店，需两至三年。安邦在2014年斥资19.5亿美元收购该酒店。据《华尔街日报》此前报道，安邦保险集团计划将华尔道夫酒店四分之三的客房改造为公寓。报道称，在华尔道夫重新开张时，这家酒店将有300—500间升级至豪华标准的客房，其余房间将作为公寓出售。而这一笔改造费用预计将超过10亿美元。这么大规模的改造在业内常见吗?

　　陆德曼：纽约华尔道夫酒店是极具标志性的资产，是纽约的一大地标。而安邦对其的收购以及后续的改造计划是极为重大的。就我的从业经验来看，在纽约或者说美国，这么大规模的改造还是少见的。纽约华尔道夫酒店是非常特殊的资产，其坐拥了寸土寸金的曼哈顿岛的一整个街区，对市场影响很大。对这样的资产的大规模改造结果会如何?那就只能等待了。对于这样的大交易，总有一些人会问是不是买贵了。可以确定的是纽约市仍将是世界商业中心，无论是旅游业还是金融业。另外一点就是纽约的市场，长久以来土地是稀缺资源，尤其是曼哈顿岛，而华尔道夫酒店位于该岛中心位置。我们认为安邦的投资是对长期做出的承诺，这应该将带来不错的回报。

　　《21世纪》：美国连续第二年位列亚洲投资者最受青睐的投资目的地榜首，在2016年吸引了43%的亚洲资本。对此你怎么看?

　　陆德曼：美国的房地产所提供的、经风险调整后的资本回报仍然是全球范围内极具吸引力的，我想这与美国稳健的经济水平、法制体系、就业增长息息相关，另外就房地产市场的基本面而言，目前供给的扩张相对而言是受到良好规范的，并不存在供大于求的现象。基于上述因素，美国房地产市场仍然将被全球投资者视为是安全、稳定、经济增长良好的投资目的地之一。当美国大选结束后，美国商界形成了一种共识，即新政府将非常重视商业，同时，将加大对经济增长的刺激，这又将吸引更多资本流入。特朗普上任还不到60天，总统在竞选时做出了要改善美国贸易平衡的承诺，美国商界认为这并不会引起贸易战，而会为美国与其他贸易伙伴之间带来更多的互动，和更为深入的讨论、谈判。而贸易战对于各方来说，都不是最好的结果。我认为特朗普竞选时的那些最极端的辞令并不会成为现实，但一些主题会对本届政府的政策导向产生影响，无论是地缘政治还是经济方面。

　　《21世纪》：在英国公投脱欧结果出来后，流入伦敦房地产市场的中资大增，对此你怎么看?

　　陆德曼：伦敦就像纽约，长久以来一直不断吸引各国资本流入。我们一直以来都会观察美国资金的投资意向。比如说伦敦，在脱欧公投前，我们估计当时正在留意伦敦房地产的美国资金有320亿美元，不过，我们预计目前有380亿美元左右，可以说有新资金认为伦敦房地产的价值比公投前更高了。我们仍然不清楚英国脱欧的后果是怎样的，但很明显的是，在去年6月份投票后，伦敦房地产的价值迅速下跌了5%，现在是公投9个月之后了，基本已恢复了当时的跌幅。不仅仅是中国投资者，德国、中东、韩国、北欧、加拿大和美国这些国家地区的投资者也相当活跃。目前的交易比公投前活跃了不少，虽仍不及历史上的顶峰期，不过已经企稳了。

　　我们也曾担心英国脱欧公投会影响欧洲大陆的房地产市场，不过，目前仍未观察到上述情况发生的迹象。就未来预期而言，鉴于好几个国家将举行大选，这将引发欧洲大陆市场的不确定性，投资者将密切关注，尤其是那些较为保守的资本。

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