下一阶段中国将向全球房地产投资者的主要投资目的地转型

郑瑟

　　在亚太区房地产市场，国际投资者一反去年较青睐日本和澳大利亚等成熟市场的情形，今年更侧重印度等新兴市场。

　　有关投资前景的调查结果显示，国际房地产投资者最关注的亚太城市前五位是班加罗尔、孟买、马尼拉、胡志明市和深圳。这与去年日本和澳大利亚的城市最受欢迎的情形大相径庭。此外，上海名列投资前景排名第6位。普华永道中国审计合伙人孙颖称，在国际投资者眼中，上海已经不再是一个新兴城市，而是一个核心城市。

　　报告称，纵观整个亚太房地产行业，2016年上半年成交量较低，这是由于业主选择以较低的利率再融资，而非出售物业，虽然成交单数较低，但每单交易金额普遍较高。当地市场前景被普遍看好，大多数投资者认为未来将有大量新资本涌入亚太房地产市场。

　　城市土地学会中国大陆首席代表李建学表示，亚太区的房地产市场受很多外力影响，资金正持续流向房地产市场特定的资产类别及地域。孙颖则预计，由于中国大都市中心地区土地稀缺，房地产市场将从中央商业区向外围拓展。

　　RCA提供的数据披露，2016年第四季度中国内地商业地产(开发用地除外)交易总额为140亿美元(约合人民币952亿元)，较上年同期增长了32%。同时拉动2016年中国内地全年商业地产投资总额增长了10%，达365亿美元(约合2433亿元人民币)。

　　其中，重庆、天津、杭州的存量商业地产交易量增长逾2倍，推动这三座城市进入亚太地区前25个投资目的地榜单，部分城市还是第一次上榜。

　　“这是中国内地商业地产市场的分水岭，预示着下一阶段中国将向全球房地产投资者的主要投资目的地转型。”RCA亚太区分析部高级总监Petra Blazkova表示，“虽然新用地开发仍然是中国商业地产市场的主要特点，但上海、北京、深圳以外城市存量资产交易量攀升表明，中国投资市场日趋成熟深化。”

　　过去的2016年，中国内地也首次成为外国投资者在亚太地区的首选投资目的地。去年外国投资者在中国内地的商业地产交易总额达到102亿美元(约合680亿元人民币)，自2009年全球金融危机以来，外国投资者在中国的交易总额已经翻了三番。

　　其中，2016年中国内地规模最大的外国投资是上海世纪汇广场(Shanghai Century Link)以30亿美元(约合200亿元人民币)出售给亚腾资产管理(ARA Asset Management)，这也是亚太地区2016年单笔规模最大的交易案。

　　香港市场也受中国内地商业地产投资影响显著。2016年香港商业地产投资总额135亿美元，同比增长了15%。一些大宗交易推动了香港商业地产投资增长，包括美国万通大厦(Mass Mutual Tower)和大新金融中心(Dah Sing Financial Centre)收购案，两者交易金额均逾10亿美元。

　　尽管2016年中国内地及大多数其他亚洲市场表现强劲，但由于日本及澳大利亚市场疲软，亚太地区当期商业地产投资总额同比下跌14%，降至1325亿美元。

　　2016 年日本商业地产投资总额290亿美元，同比下降37%，导致日本首次滑入第二位，列于中国之后。澳大利亚位居第三，去年完成的交易总额为228亿美元，同比下降32%。

　　RCA分析，这是因获取低廉资本、并且近年来主导日澳两国国内市场的上市房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts)投资在2016年显著放缓。

　　“与历史价格相比，日本和澳大利亚的价格奇高，导致这两个市场商业地产投资显著放缓。大量资本仍在寻求投资机会，主要关注最安全、规模最大的市场，且买入并持有的态度，这些需求为最佳资产创造了极具竞争力的环境。”RCA的Blazkova评价说。

　　排除日本和澳大利亚，亚太地区许多主要市场持续良好表现。韩国就是一个亮点，该国投资总额同比上升15%，达120亿美元，主要推动因素是稳健的国内外需求。

　　去年也是RCA记录上韩国跨境投资第二强劲的一年，最显著的交易是布鲁克菲尔德资产管理公司(Brookfield Asset Management)与中投公司(CIC)以22 亿美元合资收购首尔国际金融中心(Seoul IFC)一案。

　　2016年新加坡亦表现强劲，投资额同比增长38%，达80亿美元，主要是26亿美元出售亚洲广场一号楼(Asia Square Tower 1)交易所致。RCA认为，这笔交易增强了投资者信心，2016年第四季度，投资者抱着租金上涨及房地产价格上升的预期回归新加坡市场。

　　与此同时，由于资本的充裕及持续配置，去年亚太地区商业地产成交的超大型交易(金额超过10 亿美元)数量达到了51 笔，创下历史新高。

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