一带一路建设之路顺畅

成舍我

中国自2010年开始GDP总量超过日本,打破了“美国第一，日本第二”的GDP排位格局，之后一直稳居世界第二。但是我们必须看到，从人均GDP的角度看，中国和发达国家相比差距还很大，中国仍面临“中等收入陷阱”需要跨越。中国地域广阔，发展基础薄弱，城乡、区域差別大，结构性矛盾较突出，增长的品质和效益不如美国、德国、日本等发达国家，经济社会发展不平衡。

中国是发展中国家的定位，符合中国现阶段的国情，但一些西方国家却对此提出质疑。OECD、G7等发达国家俱乐部不断伸出橄欖枝，愿意接纳中国，无外乎希望中国拿出手中掌握的雄厚外汇储备及其它资源，多承担国际义务，多分担国际责任。中国对此保持了清醒，始终坚持自己仍然是发展中国家。这是一种实事求是的态度与做法。一方面，发达国家俱乐部的一些规则，是在中国缺乏话语权，缺乏参与度的情况下制定的，倾向于维护发达国家利益，不適合中国和其他新兴经济体；另一方面，发达国家向发展中国家提供发展援助，或者在危机时提供的紧急紓困贷款，往往带有政治、经济等诸多附加条件，实践效果並不理想，甚至適得其反，曾经引起受援国种种不满，招致广泛非议。

“一带一路”是中国提出的国际经济合作与发展新模式。它不同于帝国主义、殖民主义时代的开发方式，將被开发方当作原料产地和产品出口市场，从而具有掠夺和经济剥削性质；

它不同于部分西方发达国家垄断先进技术、掌握规则制定权条件下强国恒强、弱者恒弱的所谓自由竞爭的模式；

它不同于新自由主义原则指导下附加各种社会政治改革条件的发展援助模式；是一种包容各种发展方式和水准，照顾各方舒適度的全新模式。

它没有强加于人的政治经济等附加条件，不追求以优势地位谋求更多合作主导权，甚至不强调先定下硬性的合作机制，而是先寻找双方合作兴趣点、利益共同点，寻找到双方都舒適的方式展开合作，实现优势互补。

中国作为发展较快的一方，愿意提供广阔市场、充裕资金、先进技术、优势产能，帮助其他国家一起发展，欢迎他们分享中国快速发展新成果，搭便车、赶大集。

“一带一路”倡议以基础设施建设为切入点。基础设施建设合作开发潜力巨大，但回报週期长、见效慢，正是发展援助的重要扶持目标，也是难点。亚洲开发银行2017年2月发佈的报告提出，经季节变化因素调整后，亚洲地区每年需要1.7万亿美元用于新的基础设施专案建设，这一数据是2009年预估的7500亿美元的2倍多，资金缺口极为庞大。“一带一路”选择这里为突破口、切入点，契合发展援助理念，同时又宣导合作开发，力图启动国际金融资本的巨大存量，大大拓展了开发的深度、厚度和广度，完全有可能打开融援助、开发、合作于一体的基础建设新局面。

通过打造“一带一路”这一国际合作公共平臺，中国创造性地发展出一条以发展中国家身份，履行国际开发援助义务，发挥新兴大国作用，体现大国担当的新路子。

隨著“一带一路”倡议的推进，中资出海的步伐亦日益走向“一带一路”沿线国家和地区。

在房地产领域，据汤森路透提供的数据显示，从2009-2016年间，中资对“一带一路”沿线国家和地区的房地产並购，已披露的金额约为11.2亿美元（约合人民幣77亿），其中2014-2016年的规模约占9.16亿美元。

在跟欧美不同的“一带一路”沿线市场，中资主要有哪些地产专案？投资标的有哪些不同的特徵？又该如何把握未来机遇？本专题將为你深入解析。（辛灵）

中资对于“一带一路”沿线的房地产佈局已初露端倪。

一带一路建设之路顺畅

据汤森路透提供的数据显示，从2009-2016年间，中资对“一带一路”沿线国家和地区的房地产並购，已披露的金额约为11.2亿美元（约合人民幣77亿），其中2014-2016年（“一带一路”倡议2013年9月开始提出）的规模约占9.16亿美元。从标的分佈来看，以东南亚国家为主，主要包括物流地产、写字楼和酒店等物业类型。除了並购外，近年来中资也积极地佈局“一带一路”沿线的房地产专案开发。

“其实除了国资活跃于‘一带一路’沿线基建专案外，一些中国民营的房企和投资机构也很活跃，在一些主要投资目标市场也都活跃著一些追求高风险高回报的私人和机构投资者。据我瞭解，有相当数量的民企已经在‘一带一路’沿线的一些枢纽城市做了很多投资。纵观来看，这些市场都具有一定的经济基础，国內政局也相对比较稳定。一些房企在国內往往是专注于住宅开发，在‘一带一路’他们则集中于投资物流、旅游等商业地产以及工业地产。”世邦魏理仕大中华区投资及资本市场部董事总经理李凌在接受21世纪经济报导记者电话採访时表示。

中资开始佈局节点城市旅游、物流地产

“‘一带一路’沿线的投资期往往较长，不能完全参考那套投资成熟市场的常规思路，应深入研究並考虑当地的市场发展模式和阶段，要选能带动当地经济发展的专案，例如旅游地产、工业地产、物流园区等，这样才能更好地与’一带一路’倡议相结合，获取最佳的投资回报。”第一太平戴维斯上海估价部董事甘启善在接受21世纪经济报导记者採访时表示。

万达集团在2016年初宣佈，与印度哈里亚纳邦签订合作备忘录，万达计画投资100亿美元（约合657.96亿元人民幣）在哈里亚纳邦建设万达产业新城，建设世界级综合性产业园区。据介绍，哈里亚纳万达产业新城位于德里—孟买工业走廊和印度首都行政区，与新德里市区已完全融为同城。专案一期占地约13平方公里，计画引入软体、汽车、机械、医疗等产业，同时规划建设万达文化旅游城及住宅新区。

此后，万达又宣佈將与法国欧尚集团合作，投资巴黎大型文化旅游商业综合专案，总投资超过30亿欧元，总建筑面积76万平方米，並將全部自营，由室內外主题公园、大型舞臺秀、酒店群、商业中心、会议中心等组成。

除了已经敲定的法国和印度的专案外，近日，万达集团董事长王健林出席“一带一路”国际合作高峰论坛的平行主题会议时表示，万达正在与“一带一路”另外4个国家洽谈专案，有望年內实现2个大型旅游专案正式落地。“一带一路”沿线多数是发展中国家，人口基数大，人口红利多，但旅游设施相对落后，旅游投资空间巨大。”王健林说。

“就现阶段而言，我们比较看好‘一带一路’沿线重要枢纽城市的旅游地产、工业地产以及物流仓储专案。”李凌说。

近年来，已有中资开始佈局“一带一路”沿线的物流产业链，里面包括许多物流地产。

海航集团旗下香港上市公司海航实业在今年4月发佈公告称，擬以13.99亿新加坡元（折合约76.93亿港元），收购新加坡物流公司CWT。海航实业指出，CWT集团的环球物流网络预期將受惠于中国持续推动的“一带一路”政策所带来的重大基础设施投资，预计基础设施投资將是该地区未来商品及物流需求的主要推动力之一。公告还显示，截至2016年12月31日，CWT集团于新加坡管理约1030万平方英尺自有及租赁仓储空间，包括新加坡约240万平方英尺在建的综合物流中心，並预期于2017年上半年完成。CWT集团还管理著新加坡境外约610万英尺的仓储空间。

此外，2016年11月，营口港务集团与俄罗斯铁路股份公司在俄罗斯圣彼得堡签署了合作协议书，营口港从全球11家参与投标的企业中胜出，成功入股俄罗斯莫斯科最大的国际物流枢纽——別雷拉斯特物流中心，该物流中心是“营满欧”大陆桥重要物流节点佈局，是俄罗斯莫斯科市取消四环內铁路场站后的中欧班列核心枢纽，集结了目前从中国开行的21条中欧集装箱班列，將成为莫斯科地区最大的集中转、仓储、集散、清关、保税服务为一体的多功能国际物流中心，以提升“一带一路”东线的整体运输效率。

港股上市公司北京建设在2016年7月发佈公告称，该公司间接全资附属公司Radiant Sky Investments Co.Ltd將以1.79亿美元收购中柬金边经济特区有限公司已发行股份总数60%及股东贷款60%。公告显示，中柬金边经济特区有限公司在柬埔寨拥有多项物业，董事会认为收购该公司有助于在中国境外建立物流、基建等业务。另外，基于“一带一路”倡议，北京建设认为柬埔寨等邻近国家的物流及仓储设施等行业將大大受惠，而该收购也符合中国的“一带一路”倡议。

一带一路建设之路顺畅

截至公告公佈日期，中柬金边经济特区有限公司为中柬金边经济特区的发展商兼专案拥有人。该经济特区总面积约为470.28公顷，將兴建（其中包括）区內之基础设施，例如连接经济特区与外界的道路、水电网路、环境设施、仓库及其他必要设施。

“其实除了那些较大的投资专案，我们也已有客户在缅甸、柬埔寨和中东以及非洲等地投资旅游和物流地产，不过目前专案大多处于投资初期，且规模较小，不便透露细节。”李凌对21世纪经济报导记者说。

地产商近期投资首选东南亚地区

除了並购外，近年来中资也积极佈局“一带一路”沿线的地产专案开发，且以东南亚为主要目的地。据人民网近期报导，一份追踪中资房地产企业在东南亚国家投资的研究报告显示，包括富力、碧桂园、绿地等在內的8家中资地产商在东南亚国家已经投入或宣称的投资总额已经超过了2900亿元。

另外，中交房地产集团有限公司、中国港湾工程有限责任公司、中国路桥工程有限责任公司共同出资，于2015年9月在新加坡註册成立中交海外房地产有限公司，採取新加坡、北京双总部模式运营。该公司官网显示，目前已成立三个专案，其中就包括印尼雅加达DAAN MOGOT房地产开发专案，该专案位于印尼首都雅加达的西部行政区——西雅加达，用地性质为住宅用地，占地面积为16.51万平方米，总建筑面积约29.11万平方米，擬开发公寓4662套、別墅350套，但投资金额不详。据该公司官网显示，该公司还有喀麦隆雅恩德市政府宗地综合体专案，专案位于喀麦隆首都雅恩德市中心，距机场约3公里，距总理府约800米，专案用地面积18463平方米，总建筑面积78928平方米，开发物业类型包括公寓、写字楼及配套商业等。

据星展银行2016年11月发佈的一份报告显示，就2015年的中国海外房地产投资来看，目的地为亚洲的所占比例最高，占四成左右。在2014-2015年间，新加坡和吉隆玻入围了十大吸引中资房地产投资的全球目的地，新加坡为15亿美元，吉隆玻为31亿美元。报告还指出，一些中国开发商，以碧桂园和富力集团为代表，希望在其他新兴市场比如东南亚和印度复制国內市场的成功，认为新兴市场有更大的人口增长潜力、继而带来更多的住房需求。尽管市场和监管风险较高，但带来的回报可能也相对较高。

上述报告还指出，未来，中国开发商在海外投资时，还是会以开发专案为主，另外在“一带一路”倡议的大背景下，將在东盟市场创造出很多基建和建设投资领域的並购机遇，该行预计中国开发商將在该地区进一步扩张。

“中国开发商对东南亚一直有投资需求，主要是这些市场的增长速度较快，另外也有出于分散投资的目的。‘一带一路’倡议的提出使他们更加清楚地瞭解当地的经济发展前景，进而强化了相关的投资意愿。”甘启善说。

接受21世纪经济报导记者採访的业內人士都表示，目前中资在“一带一路”沿线的房地产投资还处于非常初期的阶段，“基建配套设施打底最重要，哪一个国家或地区重点把基建发展好了，投资房地产的回报和风险就变得可以预见与可控。”甘启善说。

在投资“一带一路”沿线房地产时， “要首先考虑当地政治环境是否稳定，还有其市场环境包括金融、市场体系等，然后选择和中国产业需求契合度最高的市场。我认为，未来的3-5年，‘一带一路’沿线的房地产投资机会將逐年上升。”李凌说。

根据中新网、新浪等综合采编

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