【澳闻】东西顛倒土地多200倍涉欺诈 凭空操作照过政府关

Mary

20年前路环土地平到每平方米值一文？

填错房税一字之差 难猜律师有心定无意

澳门廉署报告披露，1994年7月律师李伯乐在房屋税申报表中填写土地位置时，不知是有心还是无意，竟然將土地的方位从“东北为田畔街”改为“西北为田畔街”，虽然仅是“东”和“西”一字之差，但已经达到將土地“跨越”田畔街並“转移”至叠石塘山的效果。项目原来面积仅200多平方米，与现时的56000多平方米相距甚远，存在明显的错误甚至欺诈的情况。

“大门巷”成关键

根据物业登记资料，标示编號6150的土地的东面和北面为田畔街，可以判断该幅土地应该位于田畔街靠近现时路环卫生站和保安部队高等学校一带，而不可能是现在的叠石塘山地，因为田畔街位于叠石塘山建筑项目的西面和南面。

确定土地真正位置最核心、最有力的证据就是物业登记中土地的“四至”：北面和东面为田畔街，南面为2號房屋，西面为Beco da Porta（大门巷），如果能够确定“大门巷”的具体位置，便可以透过田畔街与“大门巷”的交叉点，确定土地的正确位置。

虽然从现有的路环地图资料中，难以找到有关“大门巷”的标识，但在澳葡政府时期的《政府公报》上刋登的1878年12月31日进行的人口普查资料显示，当时“大门巷”有房屋和居民，至少说明在1903年崔霖购买土地和房屋时“大门巷”仍然存在。

土地跨越田畔街

廉署调查发现，崔霖在1903年购买田畔街的土地时，还同时购买了三栋位于路环旧市区客商街的房屋。根据当时的买卖公证书记载，其中一栋位于客商街40號的房屋的北面是“大门巷”，南面是客商街38號房屋，东面是田畔街，西面是客商街。由此可见，“大门巷”位于田畔街南端靠近客商街的位置，标示编號6150的土地也处于这个位置。

但地籍图显示标示编號6150的土地位于田畔街北端的叠石塘山地。廉署报告披露，1994年7月律师李伯乐在房屋税申报表中填写土地原有的“四至”时，不知是有心还是无意，竟然將土地的方位从“东北为田畔街”改为“西北为田畔街”，虽然仅是“东”和“西”一字之差，但已经达到將土地“跨越”田畔街並“转移”至叠石塘山的效果。

荒郊野岭冇街巷

李伯乐在房屋税申报表中“顛倒东西”的声明， 由財政司海岛市財税分处“將错就错”转录成证明，地图绘制暨地籍司则改变过往的立场，“坦然”接受这份由税务部门发出的、与物业登记资料不符的“证明”作为确定土地位置的文件，並发出地籍图。

李伯乐在房屋税申报表中更新的土地“四至”：西北为田畔街和石排湾马路，东南为陆军路，东北为石排湾郊野公园和白粉村，当中没有了物业登记中的“2號房屋”和“大门巷”，即使在今天叠石塘山地还都是荒郊野岭，四周根本不可能有街巷，石排湾马路和石排湾郊野公园也都是后期才开通兴建的。

三百元购入土地

据文化局向廉署提供资料，叠石塘山建筑项目內的军事碉堡属1884年建造的路环砲臺的辅助军事设施，在1903年崔霖购买田畔街土地的时候，该军事碉堡应该已经存在。假如当年崔霖购买的土地真的位于叠石塘山，当中的军事碉堡无论是在购买前还是在购买后兴建都违反常理。

廉署报告指出，虽然1903年的物业登记中未註明田畔街土地的面积，但透过同期的物业买卖，大致可以推算出来。

当年崔霖以300澳门元购入该幅土地的同时，还以相同的价钱购买了客商街32-34號房屋，在1923年出售该房屋时註明了面积为252平方米，因此田畔街的土地面积无论如何也不可能有56,592平方米。

无文件证明 凭空操作照过政府关

连串“漂白”登记土地自报面积

廉署报告认为“神奇”的6150號土地在测量地界及发出地籍图的过程中，存在明显的错误甚至欺诈的情况。

“四至”明显不符

报告提到，在以继承的名义取得了标示编號6150的土地的业权后，黄潭胜先后于1992年和1993年申请测量地界，声称该幅土地位于田畔街及石排湾马路的叠石塘山地，两次声称的土地面积分別为11万1848平方米和5万7300平方米，但没有任何证明资料，物业登记中没有载明土地面积，且土地位置与物业登记中的“四至”明显不符，地图绘制暨地籍司拒绝发出地籍图。

1993年12月，黄潭胜在財政司海岛市財税分处填写了一份房屋税申报表(M/10)，声明标示编號6150的土地面积约为5万6592平方米。之后律师將申报表的转录证明递交到法院，要求在之前确认继承人资格的诉讼文件中加入土地的面积，在得到法官的批准后，又以法院文件为依据申请作出“面积为五万6592平方米”的物业登记附註。

1994年7月，律师李伯乐又在財政司海岛市財税分处填写了一份房屋税申报表(M/10)，將物业登记中该幅土地原有的“四至”改为目前叠石塘山的位置，並申请了转录证明。同年8月，已经购买了土地的中辉公司申请测量地界，地图绘制暨地籍司认为，由于物业登记已经有了土地面积，而且財政司的转录证明确认了土地位置，之前的疑问已经消除，因此发出了地籍图。

转录证明属罕见

廉署在报告中指出，房屋税申报表(M/10)由当事人自行填写，仅具有更改地址等申报用途，不具有任何证明效力。財政司海岛市財税分处发出转录证明的做法不仅奇怪而且罕见，因为该分处根本没有能力确认声明內容的真偽，更没有权限发出涉及不动产识別资料的证明。

声明包装政府出

財政司海岛市財税分处將申报表的內容以证明的形式转录，將当事人自行声明的內容“包装”成公共部门发出的证明文件。法院根据转录证明，批准修改相关诉讼文件，物业登记局又根据法院的文件作出附註，这一连串的“漂白”操作，將原本没有文件证明的土地面积，堂而皇之地添加到物业登记之中。

每平米只値一元

廉署报告还提到，法院在批准將“面积约为五万六千五百九十二平方米”的表述加入相关诉讼文件时，卷宗中当事人申报的土地价值是五万七千澳门元。

廉署认为，若不是当事人声明的土地面积有假，就是声明的土地价值有误，因为当时路环的土地不可能便宜到每平方米祇值一澳门元。

保利置业集团为主要股东

胜鸿：合法途径取得土地

就廉署报告內容，涉事的胜鸿发展有限公司刋登严正声明，强调是合法途径取得有关土地，所有情况均合情合理合法，现在却被廉署调查报告指公司所取得的私有土地应被收回，这显然令到公司的合法权益得不到保障，引起投资者巨大损失，同时，有关调查报告亦可能影响到大众市民对公司的误解。

声明內容又提到，胜鸿现时之主要股东为香港上市的保利置业集团有限公司，保利置业为中国保利集团有限公司下属上市房地产平臺，致力发展优质地产项目，建设当地社会。

议员促政府跟进报告收回土地

2016年廉署相继收到两个团体投诉，要求调查叠石塘山百米高楼事件有否涉及行政失当或利益输送等行为。廉署报告昨出炉，两个团体均认为政府必须尽快跟进报告所揭发的问题，並收回有关土地。

聚贤同心协会在投诉中指出，工务局编制该地段街线图时，把楼宇许可高度定为海拔100米，可能违反原有指引及部门惯常做法，要求彻查有关程序是否合法。该协会副理事长兼议员李静仪受访称，廉署报告的结论和建议值得跟进，包括特区政府应收回有关土地。

报告确认了确定地界的行政行为缺乏事实依据、项目街线图违反行政指引订定的规划条件等，她质疑部门“点解可以咁儿戏、粗疏？”，违反行政部门本身的规范及指引。环保局及民署曾就项目开挖山体造成的影响表达意见，但祇为指引，没有明确的法定权限，无法对建筑项目的申请及工务局审批起约束力，她形容“不理想”，认为路环是值得保育的地区，政府的城市总体规划及分区详细规划应尽早出臺，列明一些发展限制，將来就不需要因为某些个案而引起社会爭拗，亦避免行政部门有过大的裁量权操作。

必须严惩追究到底

另一检举团体为新澳门学社，学社副理事长兼议员苏嘉豪对廉署报告表示欢迎，但不希望政府像以往一样虚应了事，必须追究当中涉及的法律责任、行政责任，甚至政治责任。他说，工务局在有关项目的行政程序上，明显存在严重的行政失当，若非当时有人提出检举，將会造成不可挽回的恶果，因此必须严惩追究到底。並冀透过总体城市规划將路环纳入不可都市化的区域。

廉署：建筑项目街线图违规

廉署报告指出，1999年工务局要求项目最大海拔高度不能超过33.4米，但2011年工务局发出的新街线图，不再因应地势分区控制建筑物高度，楼宇最大许可高度全部为海拔100米，反映建筑项目街线图违反行政指引。

擬建六十三层高楼

报告指出1999年8月，工务部门应中辉公司的申请，发出标示编號6150的土地的街线图，规定业权人祇能沿田畔街和石排湾马路兴建高度不超过20.5米的七层楼宇，最大海拔高度不能超过33.4米。此外，靠近高顶马路和陆军路的两万多平方米的叠石塘山地被列为不可兴建及须绿化处理的范围，工程不能大面积开挖山体。

2004年5月，胜鸿发展有限公司与中辉公司在澳门签署买卖公证书，以8800万港元购买该幅土地，2009年3月申请发出新的街线图。根据胜鸿公司提交的土地开发初步研究方案，打算兴建九座22米高的独立別墅，以及九座115米37层高的住宅楼宇。

2009年12月，工务局发出街线图，订定地段地积比率为五倍，同时將地段分为三个部分：靠近石排湾马路的部分楼宇最大许可高度为海拔80米，靠近田畔街的部分属第01/DSSOPT/2009號行政指引的规划范围，楼宇最大许可高度为8.9米，靠近高顶马路和陆军路的叠石塘山地祇能建9米高的独立別墅，建筑物周围须作绿化处理。

地积比率五变十二

胜鸿公司在2010年3月又申请发出新的街线图，要求放宽规划条件，將楼宇最大许可高度提高至海拔198米，兴建63层高的楼宇，同时將地积比率五倍改为净地积比率九倍。

2011年4月，工务局发出新街线图，不再因应地势分区控制建筑物高度，楼宇最大许可高度全部为海拔100米，最大许可净地积比率为八倍，大约相等于地积比率12倍。胜鸿公司根据这份街线图递交的工程计划草案，项目佔地面积为48,868平方米，总建筑面积为668,741平方米，计划兴建13栋最高为33层的塔楼。

明显违反行政指引

廉署认为，叠石塘山建筑项目地段南端靠近田畔街的部分属第01/DSSOPT/2009號行政指引的规划范围，楼宇最大许可高度祇能是8.9米，但根据工务局发出的街线图，该部分楼宇最大许可高度却为一百米，明显违反了行政指引订定的规划条件。

廉署报告指出，假如叠石塘山建筑项目地段不存在业权、位置、面积等问题，则业权人可按照《城市规划法》的规定申请新的规划条件图，並展开后续的审批程式。但该地段属国有土地，因此有关的街线图是否有效已成次要问题。

苏嘉豪对廉署报告表示欢迎，但不希望政府像以往一样虚应了事，必须追究当中涉及的法律责任、行政责任，甚至政治责任。他说，工务局在有关项目的行政程序上，明显存在严重的行政失当，若非当时有人提出检举，將会造成不可挽回的恶果，因此必须严惩追究到底。並冀透过总体城市规划將路环纳入不可都市化的区域。

【华发网根据澳日、澳门时报采编】