未来房地产投资股债并举是趋势

郑瑟

　　随着这些年房地产政策调控的逐渐落地，炒房、炒地热正在“退烧”，中国房地产行业高速增长阶段已经结束，现已进入从债权向股权、从增量向存量、从短期炒作思维向长期价值投资的转变，可以说房地产投资市场正在引来一场重要变革。在这样的大环境下，11月24日，首届“宜信财富全球房地产投资高峰论坛”在上海拉开帷幕。宜信公司创始人、CEO唐宁接受《投资快报》记者采访时表示：第一，房地产投资的暴利时代已去，价值投资已来，投资非投机，重在深入研究、全球配置、科技驱动;第二，客户对综合回报、增值服务越来越重视，基于房地产投资的移民、教育、择业、养老、传承等，需要端到端的专业服务;第三，自己动手已去，专业机构已来，客户应更为关注与顶级专业机构合作，重视对机构的选择，而不是自己做项目。

　　同时在当天的大会上，宜信财富还发布了三份全球房地产行业重量级报告：宜信财富联合世界顶级房地产咨询公司仲量联行(JLL)发布《全球房地产投资报告》、宜信财富好望角发布《2017美国地产第三季度研究报告》、宜信财富携手澳洲最大别墅销售运营商RPM发布《澳洲墨尔本投资置业发展报告》，解读全球主要地区房地产投资趋势和机遇;宜信财富与RPM达成战略合作，双方将搭建一个强大的澳洲房产置业专业投资及运营管理平台，并提供澳洲市场咨询等全方位战略策略。

　　无论是拿地、开发、运营以及销售，中小企业均难以与已经全国布局的庞大军团对抗。

　　从资金链协调性来看，中小企业往往集中在局部区域，抗衡区域市场波动能力有限，同时单块地对资金影响大，资金平衡力弱;从资金链财务弹性来看，中小企业资金流动性和投融资能力较低，对融资政策及渠道依赖性较强，资金链的弹性相对脆弱;从资金产投效率来看，中小企业产品力一般较弱，标准化程度低，资金回报率较低，可持续经营能力偏弱;从资金链运转来看，中小房企开发周期偏长，运营能力不足，资金链周转能力相对较弱。

　　2017年以来，融资渠道的围追堵截更是让那些产品竞争力小、品牌影响力弱、在三四线及中小县城有大量库存且负债累累的中小企业走到了悬崖边上，当资金紧缺遇上融资调控年，中小企业面临巨大的生存考验。

　　有三类中小房企或将在此轮调控中离场。

　　第一，高杠杆的中小企业。中小房企一般开发周期偏长、销售回款慢，对资金稳定性与渠道均有一定依赖性，总体财务弹性小，融资严控将进一步推高高杠杆经营的中小企业资金链紧张程度，从而导致现金流断裂。

　　第二，布局单一、拿地王的中小房企。中小房企普遍布局相对单一，难以通过多城市布局平衡局部市场波动风险，在城市分化加剧背景下，部分城市高杠杆的中小房企将面临较大资金链风险。同时，部分激进拿地的中小房企，尤其地王地块将极大拖累企业整体经营稳定性。

　　第三，城市品牌影响力弱的中小房企。中小房企大量分布在三四线城市和中小县城，产品品质与品牌影响力相对全国性大型品牌房企仍然较低，伴随大型房企向三四线城市纵深，该区域中小房企将面临后续无地可拿、有地拿不起的局面，经营将面临存续风险。

　　关于未来房地产投资，股债并举是一大趋势。宜信财富理财产品总经理侯琳表示，“我们推荐大家关注真正的房地产股权投资机会，债权的本质是相对低风险、低收益，但是大家如果想在房地产投资领域获得真正的溢价空间，股权应该是大家不可错失的机会”。

　　据了解，宜信财富全球房地产母基金与全球排名前10中的8家、前30中的16家顶级地产基金深度合作，帮助客户实现母基金、单一基金、稀缺跟投项目的地产投资三步走。宜信财富新加坡公司董事总经理、全球房地产投资母基金管理合伙人张鹏表示，宜信财富全球房地产母基金是高净值人士分享全球房地产投资增值的首选途径：自2015年以来，宜信财富陆续推出地产机会型母基金、收益型母基金两大系列股权投资母基金，并且均是是国内首创、超大体量、顶级配置的美元母基金。

　　在此次峰会上，宜信财富高级副总裁、宜信财富好望角创始人及总裁詹惠敏发布了《2017美国地产第三季度研究报告》。报告详细分析了美国地产投资特点及趋势，并指出房地产债权类基金在美国市场的投资机遇，相较于实物房产，债权类基金起投门槛低，在资产配置中处于流动性、收益性兼具的防御位置，能够帮助投资者享受到全球房地产投资收益。

　　房地产作为高净值人士资产配置中的重要组成部分，在全球层面进行布局是必然趋势。宜信财富作为国内体量最大、产品线最完整的全球房地产投资平台，携手全球顶级地产投资机构，深耕各主要国际市场。此次宜信财富与澳洲最大的别墅销售运营商、澳洲最著名的房产机构之一的RPM的战略合。

　　RPM地产集团首席执行官Kevin Brown在《澳洲墨尔本投资置业发展报告》中揭示了澳大利亚未来地产开发模式和投资趋势，他指出，“西部走廊是悉尼和墨尔本两个城市中非常值得投资的地点，不仅因为它的经济增长，而且也考虑到移民的涌入和新增就业数量的因素，能够为投资者带来机遇”。

　　宜信财富全球房地产母基金坚持与全球最顶级的机构合作进行房地产领域投资。此次峰会，宜信财富联合世界顶级房地产咨询机构仲量联行(JLL)发布《全球房地产投资报告》，报告不仅为投资者指出未来中国及全球主要地区地产投资战略分析，帮助投资者更好地判断未来趋势、把握投资先机;同时，报告揭示了四大关键主题词：第一，电子商务打破传统零售格局，推动全球物流市场;第二，欧洲和美国市场自住型住房短缺，推动多户型住宅市场增长;第三，旅游业游客量增长推动酒店业市场增长;第四，老龄化推动医疗相关的市场需求增长。

　　据介绍，近年来，越来越多的人是中产阶层在加入海外置业的队伍，从房价上来看，在300万到500万人民币左右的投资额占比较大，第一是买的起了，第二就是相对的价值，大家做了一个比较以后，觉得海外的房产挺有投资价值的。同样差不多地段的，伦敦核心地段的房产，和北京上海核心地段的房产，伦敦的不比北京上海的贵了。算租金收益比北京上海还划算，整体的价格，对于很多中产阶层来说也买的起。另外，在海外买房，很多中国人是可以去海外的金融机构借贷款的，凭借国内的收入，国外的银行就可以把钱借给你，有了这样一个资金的杠杆，进一步解决了这批人群的资金问题。同时也因为有这个杠杆，它的投资收益加倍放大了。目前西方国家还是低利率的环境，按揭贷款利率在3%—4%之间，而且一般都能贷到6—7成，个别情况能贷到8成。

　　过去的2017年，中国企业在酒店、影城、娱乐等领域“买买买”的非理性境外投资行为受到严控，这种态势也将在新的一年持续。2月11日，国家发改委发布《境外投资敏感行业目录(2018年版)》，房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等行业在列。

　　根据国家发改委官网披露的资料，2018年版《境外投资敏感行业目录》涵盖四大领域和行为，包括武 器装备的研制生产维修、跨境水资源开发利用、新闻传媒以及6种需要限制企业境外投资的行业，自2018年3月1日起施行。

　　《目录》列明，根据《国务院办公厅转发国家发展改革委?商务部?人民银行?外交部关于进一步引导和规范境外投资方向指导意见的通知》，需要限制企业境外投资的行业有房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部以及在境外设立无具体实业项目的股权投资基金或投资平台。

　　境外投资敏感行业将受到何种管控?记者注意到，国家发改委此前公布的《企业境外投资管理办法》也将于3月1日起施行，其中规定，投资主体直接或通过其控制的境外企业开展的敏感类项目在实行核准管理的范围，而投资主体直接开展的非敏感类项目则实行备案管理。涉及敏感国家和地区、涉及敏感行业的项目均为“敏感类项目”，后者包括“需要限制企业境外投资的行业”。

　　记者注意到，包括房地产、酒店、影城等此次被明确列入敏感行业目录的多个行业，已非首次受到政策限制。

　　过去的几年间，境外房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等领域投资受到资本热捧，特别是一些大型民营企业，也引起监管层面的关注。

　　去年7月中旬，时任国家发改委新闻发言人表示，有关部门将继续关注房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等领域非理性对外投资倾向，防范对外投资风险，建议有关企业审慎决策。

　　国家发改委学术委员会秘书长张燕生当时接受新京报采访时称，这些领域属于非生产性投资，风险相对较大，在历史上这类投资的失败概率很大。

　　去年7月31日，商务部副部长钱克明也指出，“去年一些企业非理性对外投资问题比较突出。”据其介绍，针对这个问题，相关部门开展了真实性、合规性审核，非理性对外投资得到有效遏制。2017年上半年，对外直接投资3311亿元，下降了42.9%。

　　去年8月，国家发展改革委、商务部、人民银行、外交部发布了《关于进一步引导和规范境外投资方向的指导意见》，该意见称：“限制境内企业开展与国家和平发展外交方针、互利共赢开放战略以及宏观调控政策不符的境外投资，包括房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等境外投资。”

　　据汤森路透数据显示,2017年全年中国境外并购额达到了1419.2亿美元,较2016年的2181.6亿美元下降了35%左右。

　　其中，2017年媒体娱乐行业的中国境外并购规模降至了34.1亿美元,而2016年的规模高达204.1亿美元。

　　在过去的一年，非理性境外投资持续遏制，境外房地产、体育、娱乐等投资无新增项目。2018年1月16日，商务部对外投资和经济合作司商务参赞韩勇接受媒体采访时曾介绍，2017年全年，我国境内投资者共对全球174个国家和地区的6236家境外企业新增非金融类直接投资，累计实现投资1200.8亿美元，房地产业、体育和娱乐业对外投资没有新增项目。

　　此外，根据发改委披露的中国企业境外投资管理办法配套格式文本，中国企业境外投资时，须披露最终实际控制人的基本信息。其中包括“追溯至最终实际控制人的投资主体股权架构图示例”。发改委强调，如果股权架构图难以追溯至最终实际控制人的，投资主体应作出合理、充分的说明，并补充提供必要信息。

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