韭菜与镰刀，东南亚炒房群像：有人暴赚上亿，有人破产身亡

Mary

近段时间，深圳 " 抢房大战 " 又上演魔幻一幕。

起因在于，一个被 " 控价 " 的网红楼盘，预期售价远低于周边小区，哪怕抢到最小面积的房子，倒手就能赚到 500 万，如何不叫人心动。

这场闹剧中，众筹打新、名额代持、合伙买房等奇葩乱象层出不穷，个个以为胜券在握，却被突如其来的新政策打得猝不及防。失望叠加之下，毗邻的东南亚，成了实现阶级跃升的最后出口。

作为罕有的价格洼地，泰国、柬埔寨、越南的房产市场正异军突起。在上海某场房地产经纪峰会上，有炒房团一出手就是 2 亿美金，壕气冲天。

另据曼谷媒体报道，中国买家在泰国的托管公寓投资额已超过 100 亿美元，泰国每建造五套公寓，就有一套归中国人所有。

然而，是投资就有风险。东南亚置业先天缺少本土市场支撑，全靠外来资金维持繁荣假象，唯一运转下去的动力，就是不断忽悠更多异国 " 韭菜 " 入局。

当人人为之疯狂时，泡沫就要破了。

炒房团爆买东南亚

虚火背后暗流汹涌

" 未来全球经济看东南亚，现在去东南亚买房，相当于十年前投资了北京。"

就是这样一句直白粗暴的话，加上有意美化的经济数据，点燃了国人心中的火，一发不可收拾。

以泰国为例，从 2017 年开始，来自中国的买房者，已占据所有外籍买房者的 25%，数字持续飙升。截至目前，曼谷公寓房总量达到了 55 万套，而在 10 年前，这个数字还只是 10 万。

邻国柬埔寨也不遑多让，首都金边炙手可热。2018 年，中国买家咨询量猛增 550%，此后金边城区面积由 300 平方公里扩至 700 平方公里，一座座现代化公寓拔地而起，内地看房团络绎不绝，售楼处 24 小时灯火通明。

▲金边到处是施工工地

据居外网数据显示，78% 的中国询盘买家咨询的房产价格在 5 万美元 ~25 万美元之间，有 88.7% 是用于投资。

毫不夸张，数百套住宅仅需一天就能被哄抢而空，来自上海、温州、广州的客户出手极狠，最少也是 2 套起，金边日成交额破亿元人民币。

▲金边国际房地产展现场

不仅如此，连带着越南、马来西亚、菲律宾等地也成了国人眼中的香饽饽。越南的地产中介在宣传时，干脆将越南河内标注为 " 北京 "，胡志明标注为 " 上海 "，因市场供不应求，也开始了摇号。

但问题在于，不是所有的投机都能 " 稳赚不赔 "。被捧上神坛的东南亚房市，表面看起来 " 遍地黄金 "，实则风险重重，一着不慎，便是粉身碎骨。

1. 本土房企卷款跑路

东南亚的违规成本较低，使得无资质开发商大行其道。

较为典型的骗局，是 " 羊毛出在羊身上 " 的售后包租。很多楼盘都会用包租来打消客户的疑虑，并许以高额租金，而这部分费用，都是用多收取的房价进行返还（国人购房价格虚高在东南亚相当普遍）。

此外，海外中介推荐的房产几乎都是期房，漫长的交房期间存在太多不确定性。如泰国普吉有名的翡翠天堂海景公寓，项目烂尾后 CEO 在潜逃中被捕，共计造成 10 亿泰铢损失，无数国内买家折戟于此。

▲在逃 CEO 落网

2. 政治环境夕令朝改

还记得 X 桂园在马来西亚新山的森林城市项目吗？曾经轰轰烈烈的造城运动，新上台的总理马哈蒂尔一句 " 不能卖给外国人 " 后，连开发商都直接套牢了。

政局动荡带来的影响并非孤例。泰国开发商 Kata Beach, 就因被举报非法占用林地被吊销土地所有权，由泰国军方介入，宣布该项目不能作为公寓使用，强制更改成租贸产权的酒店，哭都没地方哭。

同时，东南亚各国的规划执行力令人担忧，基础设施利好兑现艰难。比如胡志明市地铁 1 号线，原计划 2017 年开通运营，可实际情况是仍未能使用，与中国的基建速度有着天壤之别。

3. 汇率暗藏贬值风险

东南亚各国经济体量都不大，对外经济依存度高，抵御风险能力差，其货币都承受着不小的贬值压力。

以越南盾为例，过去 10 年，越南盾每年对人民币贬值 4.6% 左右，而越南房价每年上涨 5%~8%，算上汇率因素，越南房价年增幅仅 0.4% 至 3.4%。

这一点，国内投资客并未引起足够重视。

4. 隐形费用超乎想象

东南亚国家大部分处于热带，自然灾害也相对更多更严重，导致房子折旧速度很快，维修保养费用因此水涨船高，价格不菲。

此外，无论住与不住，物业费都是要交的。目前曼谷新楼的物业管理费，一平方收费在 9~16 元人民币，50 平方的公寓，一年下来物业费要近万元。

许是我们炒房历史悠久，膨胀到以为可以将国内的这套 " 经验主义 " 在东南亚发扬光大，一本万利。

这本身就不是捡漏，而是赌博，很多人猜中了开头，却没料到结局。

投资赢家 or 接盘侠

人为制造的套利游戏

在东南亚的炒房客中，从不缺 " 一夜暴富 " 的故事。

其中流传最广的版本是：有位包工头，曾以每月 1 万美金的价格长期租下了柬埔寨市中心广场旁一块不到两亩的土地，并在这片地上建起一座高 6 层的楼房，最后只建了 9 个月，就被一家酒店以每月 14 万美金的价格连租了 12 年。

照此计算，理论上这位包工头抵扣租金后至少赚到了 1 亿元人民币，而建这栋楼只花了 900 万元。

这个致富经很快口口相传开来，柬埔寨的房地产市场在源源不断的国内买家推动下，迅速爆发。

西港的优质地价，由最初的 50 美金每平米，到如今基本超过 5000 美金。这意味着，最先入局的那部分中国炒房客，手中所持有的地皮的价格已经涨了近 100 倍，身家不可同日而语。

2017 年，堪称东南亚楼市腾飞的分水岭。彼时中国房地产调控收紧，北上广深和诸多热点二线城市纷纷出台限购，" 南下 " 掘金恰到好处地填补了某种空白，国人再次将 " 炒楼花 " 的功力发挥得淋漓尽致。

以菲律宾一套 100 万人民币的房子为例，首付通常在 15 万，房期 3~4 年，每月交付三四千块，相当于可以在 40 个月左右的时候付清首付，而三四年间房子的升值空间大约是每年 15%，这样四年后房子价值 170 多万，纯获利六十多万。

而在越南，房价上涨速度同样惊人，一些新开楼盘在两三年里甚至上涨了三四倍，利用其中的杠杆效应，魔术般地变成千万富翁者比比皆是。

然而，事情的走向在潜移默化中，逐渐开始失控。一个危险的信号是，东南亚很多热门城市的供需关系已经畸形。

热钱涌动下，曼谷公寓的均价达到 2.8 万元人民币，地段好一点的能卖到 4~6 万，房价收入比达到 21.52，超过了广州。

金边的房价，也早已突破 2 万元 /㎡，且物价惊人。一瓶 0.33 升的小瓶矿泉水 3 元，1 升的普通牛奶要 15.7 元，比肩深圳，直逼香港。

▲东南亚部分一级城市房价 图 / 大猫财经

与房价表现截然相反的是，泰国 2019 年的 GDP 仅有 5436.5 亿美元，体量不及湖南省；越南的 GDP 为 2619 亿美元，相当于中国的黑龙江省；柬埔寨的 GDP 才 240 多亿美元，也就比中国 GDP 最少的西藏高一点点。

换言之，东南亚本国居民，根本无力承担当前房价，只能望之兴叹。那么问题来了，投资最后都是要变现的，这些房子最后又该卖给谁呢？

答案已呼之欲出。先将弹丸之地的房价炒高，搞到连当地人都买不起，然后又无视相关房产缺乏二级市场流动性的致命弱点，继续忽悠大把国人过来买高价新盘，有如击鼓传花，一旦没有后来者，就是崩盘之日。

中国人最懂国人的投资癖好。这场蓄谋已久的套利游戏里，处于金字塔尖的玩家早已赚得盆满钵满，安全离场，剩下不明就里的 " 韭菜们 "，甘之如饴地嚼着别人吃剩的残渣。

枪声响起前，谁都相信自己会是豪赌中的幸运儿，谁都不愿承认会沦为最后的 " 接盘侠 "。

直到血淋淋的事实摆在面前。

财富美梦终成泡沫

割韭菜仍生生不息

反噬比想象中来得更快。

亡羊补牢，为时已晚。据泰国当地媒体报道，东北一家企业高管，眼见手中持有的 30 余套房产抛售无望后，在中介机构大打出手，后遭到相关黑势力报复，最终不治身亡。

无数中产家庭一朝破产返贫。有人因无法挪腾周转银行贷款，导致房产被开发商没收，财物两失，负债累累，不仅上了失信名单，下半辈子的生计都成问题。

▲图 / 图虫创意

有人转而寻求出租，却被现实打垮。一个楼盘里绝大多数买家都是中国投资客，90% 的房子都在出租，供应量极大的买方市场下，唯有不断突破下限拼低价，陷入无休止的恶性循环，加之疫情冲击，使得大环境更为雪上加霜，哀鸿遍野。

如同潘多拉的魔盒，欲望一经放出，又岂会轻易休手，韭菜与镰刀的 " 空中接龙 "，还在如火如荼地继续着。

2020 年 6 月，界面新闻报道，一场关于财富管理的论坛上，座无虚席，人满为患。被奉为 " 炒房天王 " 的欧成效，循循善诱地劝导在场散客，抛售高仓位的房子，特别是那些深圳 15 万元一平米的房子，来买自己在柬埔寨的地块项目。

据现场介绍，欧成效在柬埔寨当地注册的公司 " 京柬置地 "，共拿下柬埔寨西港 6300 亩土地，土地性质是 " 中央政府推出的 99 年产权用地 "。

京柬置地将土地拆分成小块卖给国内炒房客，最低 1 亩起手，一亩地的价格为全款 48 万人民币，分期一年支付的价格是 53 万人民币，至于投资收益问题，只需 " 坐享其成 "。

▲图 / 界面

但经有心人查证，这不仅是块只剩下 88 年租期的 " 三手 " 经济特许用地，性质类似于国内的土地承包经营权，且这种特许经济用地一旦未按照协议进行建设，中途有极大可能被柬埔寨政府收回。

而土地使用期满之日，目标土地的使用权与地上物自动无偿归柬埔寨政府所有，并无续期之说。

说得再如何天花乱坠，白纸黑字的合同总蒙不了人。购地者与京柬置地签订的合同显示，地块注明为 " 长期租赁 "，从头到尾没有 " 产权 " 一词。

合同中还多次提及，协议全部按照柬埔寨王国法律执行，" 巧妙 " 规避开中国法律的管辖。

有资深律师表示：" 东南亚很多国家的土地产权不会被允许直接卖给中国公民，在中国境内这样卖土地涉嫌诈骗；如果是获得柬埔寨官方认可，是在柬埔寨法律许可范围内的交易，那么购地者一旦投资失败，将面临血本无归，投资风险极大。"

尽管如此，在利益驱动与人性贪念下，东南亚炒房还将在未来一段时间内 " 发烧 " 下去。

楼市里，有句经久不衰的暗话：" 凡炒必伤，上解下套。" 骗局年年相似，但架不住 " 韭菜 " 们前赴后继。

与其 " 飞蛾扑火 "，不如 " 适得其所 "。

至于天降横财的幻梦，该醒就醒了吧。

( 本文图片来自网络，部分已标明出处 )

参考资料：

1. 界面新闻《炒房天王 " 欧神 " 的柬埔寨土地局》

2. 菜鸟理财《那些劝你去东南亚炒房的，非蠢即坏》