卖一套房子能挣多少钱？

Mary

在中国拥有一套自己的房子并不是一件容易的事，以挖数住的广州为例，截止 21 年 2 月份广州二手房均价是 34167 元 / 平米，一个月薪 2 万的白领需要不吃不喝 10 年才能买下一套 70 平米的小两房，中间房价还不能涨，鸭梨真的很大。

疫情以来眼看广州房价又一次蹭蹭涨，挖数十分焦急，不禁在心底暗骂该 si 的房地产商，但骂骂咧咧的同时又禁不住好奇，卖一套几百万的房子房地产商到底能挣多少钱？

新京报发布过一个 2019 年房地产商净利润率的排行榜

以净利率23.25%的华润置地为例，其在广州 2019 年有一个新开楼盘叫广州润府，新房均价 3 万 8 千，以其最小户型 105 平的四房为例，总价 38000*105=399 万，则净利润是 399*23.25%=92.7 万。

要知道净利润是扣除所有成本，包括员工工资、税等最后剩下的利润，卖一套就能挣近百万实在暴利！

不过房地产商不只靠卖房挣钱，还有物业和其他服务，以下是万科 2019 年财报的营业额构成，可算出房地产及相关服务占比 96%、物业占比 3.5%、其他占比 0.5%

挣大钱的当然不只是房地产商，房地产是一条巨大的利益链，背后分食的各方都能挣得盆满钵满，这里从房地产商的成本出发，看看我们交的购房款最后是谁拿走了。

房地产商建房最大的成本叫土地出让金，也就是交给 gov 的买地钱，这部分钱有多少呢？以广州为例，能查到 2020 年广州住宅用地平均地价为16699 元 / 平方米。

数据来自新华网：http://www.gd.xinhuanet.com/news ... 26/c_1126035241.htm

这个平均地价不是指土地面积每一平米的价格，而是总的拿地价格除以每一层的住宅加起来的总面积，拿这个数除以 31301 元 / 平米的广州新房均价，得出土地出让金占房价的比例为53.3%，也就是说我们交的购房款有一半是被 gov 以土地出让金的形式拿走。

这还不止，房地产商要交各种税，目前涉及房地产业的税种有 11 个，其中 5 个为房地产业特有，包括房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税以及契税，总的税款占房价的比例有多少呢？

恒大首席经济学家任泽平曾在一篇文章中提到：

2015 年，土地成本占房价的 40.1%，税收成本占16.7%，建安费用占比 11.1%，企业毛收入为 30.1%，土地成本加税收成本占房价的 6 成左右。

原文链接：http://finance.sina.com.cn/zl/ch ... xwvpar8421254.shtml

取 16.7% 的税收占比，加上土地出让金的 53.3% 是 70%，再加上文章中提到的 11.1% 的建筑安装工程费，也就是说即使房地产商 0 利润卖房，广州新房每平米的平均价格也会高于 31301*（70%+11.1%）=25385 元

第一财经 2019 年一篇叫《13 城卖地收入已破千亿元，土地财政依赖居高难下》的文章里边有几个数据：

可以看到土地出让收入占比地方财政非常高，这个比例因城市而异，以下能直观看到 2019 年前 11 个月各城市土地出让总额和地方财政收入金额。

两者相除算出上海土地出让收入占比最低，仅 23.4%，最高是南京的 96

% 和福州的 95%，广州为 72%，不过图中数据财政收入是 2018 年，土地出让总额是 2019 年，实际比例估计会比这个低一些。

原文链接：https://www.yicai.com/news/100434147.html

以上可看出卖房背后的利益链是 gov> 房地产商 >？，居于房地产商之后的利益方是中介和炒房客。

中介的话翻开 A 股上市公司我爱我家 2019 年报，该公司在全国 19 个城市拥有超过 3400 家门店，近 5 万名员工，2019 年营业额 112.114 亿，可算出平均每家门店每年为公司贡献 330 万营收，平均每名员工每年为公司贡献 22.4 万营收，网上查到房地产中介大概25%的提成，也就是说平均每名员工年收入大概是 5.6 万，月薪 4666 元。

关于炒房客的话《中国证券报》2018 年有一篇文章，以漳州为例，揭露炒房团是如何短期内把一座三线城市的房价炒高 2、3 倍并获利颇丰的，以下摘录部分：

到漳州安营扎寨后，魏广华他们早已事先踩好点了，首先相中当地名校漳州实验小学的学区房——冠城国际，彼时该小区均价约为 1 万元。这是个典型的 " 学区房 " 二手盘，小区内 " 流通盘 " 不到 50 套，介于 60 — 80 平米之间，只需不到 1000 万的资金，便可一把吃下 " 流通盘 "，这就相当于控制住了该盘近乎全部的流通市场。

吃下市区三分之一的流通盘，仅是魏广华的第一步骤。接下来，他们找到在当地有一定规模和垄断地位的房产中介机构合作，开始一天一天地刷新手中房产的挂牌价格。只要我们手上的房源一起抬价，再散布房价即将大涨的消息，在售的房东也会跟风抬价，甚至撤单观望，这样市面上的流通盘就不会扩大。我们可以通过对倒交易的方式抬高房价，也可以直接刷新挂牌价。" 魏广华表示。

联合中介机构后，就开始通过媒体、论坛、公众号等途径，为 " 厦漳同城化 "、学区房、江景房等概念造势。2016 年底至 2017 年初，" 厦门地铁将修到漳州市区 " 的消息已传遍漳州的大街小巷，" 同城化 " 的概念也已经深入人心，成为市民们茶余饭后的谈资，也成为房价疯涨的催化剂。加之旧城改造和自然村拆迁形成的刚需，以及泉州、厦门等省内土豪纷纷赶赴漳州扫楼，这个偏居福建东南一隅的四线农业城市，在市区人均收入约 3000 块钱的情况下，市区房价却以近乎 " 一天一价 " 的态势，从六七千元起步，向 1.5 万元、2 万元、2.5 万元、2.8 万元进发。

2017 年 4 月初，魏广华在漳州宾馆见到记者时，满面春风得意。在袅袅腾起的雪茄烟气中，他说这辈子从未想过有如此轻松的赚钱方式，他们手上近 500 套房已基本都转手，当时投出去的 1.2 亿元，净赚约 2 亿元，已经开始寻找下一个城市。

写到这，想起前两天打滴滴时跟司机的对话，他 50 来岁，谢顶，我问他退休没，他说还有 2 年退，退了就不开滴滴了，要享受生活去，我问想干嘛，他说回老家买房子，想好久了！哎，买房真的是中国人的执念。

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