抢地疯狂，房企生意难做了！

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" 光有钱还不行，还需要勇气。"

作 者丨王 寒

华商韬略 · 华商名人堂 ID：hstl8888

图片：网络、图虫创意

热点城市首批集中供地遭房企疯抢。然而，房企有房企的算盘，政策有政策的打算。

4 月 28 日，重庆公共资源交易所二楼传来阵阵骚动。几十个投拓人员站在土拍大厅外来回踱步，不停拨打着财务总监的电话。

这是 " 两集中 " 后的重庆首轮土拍。

2021 年 2 月 18 日，国家自然资源部发布调控文件，要求 22 个重点城市实施 " 两集中 " 供地，即政府集中发布出让公告，集中组织出让活动，土拍从一年十几次减为不多于三次。

重庆首轮土拍前，意向参拍开发商已达到 54 家，其中一块热地，最多有 38 家表达了意愿。

28 日开拍当日上午，最炙手可热的两江新区首日供应的 6 宗土地中，有 5 宗拍出了 52.7% 的平均溢价率，分别由中铁建、中交、佳源、融创摘得。

" 拿钱砸 "" 高溢价 " 的基调由此奠定。

高潮出现在 28 日下午，西永一宗起始价 14.13 亿元的地块，在数轮举牌后，被招商蛇口以总价 32.5 亿元、129% 的溢价率收入囊中，这也是重庆主城西区首宗破万地块。

▲重庆首轮土拍最高溢价 129%

资料来源：铭腾机构

此外，其它 5 宗西永地块，即使没有地铁和商业配套，也遭到了疯抢，金科、美的、融创和大发等开发商更是组队竞拍，平均溢价率达到 75%。

" 已经杀红眼了，过去看都不看的地，现在成了大家眼中的肉。"有在场人士这样描述当时的场景。

" 只 " 溢价 56.5% 收入其中一宗地的花样年，不禁感叹：" 太不容易了！冷静一下！"

据中指数据，此次拍卖，重庆主城 46 宗地块全部成交，楼面均价较去年 1-4 月上涨 1819 元 / 平方米，平均溢价率上涨 33%。

这样的场景不仅发生在不限价的重庆，北上广深等城市也一样在上演，而且更加疯狂。

在北京，有媒体报道称，土拍开始前，有开发商就已经在内部明确，" 想要的项目，不赚钱也要拿下 "。

在深圳，唯独供应的 6 宗地块，不仅吸引了万科、中海、华润等本地房企参拍，连中粮、中交等央企也罕见地出现在了现场。其中，宝安、光明的两宗地块一开拍，便迅速达到最高限价。

在广州，平安、越秀、旭辉、金茂等数十家房企激烈竞逐，金沙洲、知识城等重点地块被疯狂围堵，举牌密度、加价额度都远超外围区域。金沙洲皇冠地块更是以 45% 的溢价率、42122 元 / 平的楼面价，直接跻身广州楼面价 TOP10。

在杭州，除了本地的宋都、滨江、西房，万科、融创、龙湖、保利、华润等龙头企业也强势入场。供应的 57 宗地中，有 44 宗地块拍到了封顶价。

在厦门，思明区一宗地在国贸、平安、招商等开发商的争抢下，竞价多达 232 轮，最终以 92.3 亿元总价被中海和国贸联合体竞得。

有人甚至调侃称，这一轮土拍，光有钱还不行，最重要的是要有勇气。

调控政策越来越严，房企却上演抢地戏码，是 " 疯 " 了吗？

它们当然没有 " 疯 "。

首轮土拍对于多数房企而言，是久旱逢甘霖。

2020 年 8 月，央行和住建部召开重点房企座谈会，试点实施限制房企融资的 " 三道红线 "，并要求在 2023 年 6 月 30 日之前完成降负债指标。

▲来源：搜狐焦点

彼时，百强房企中的 61 家上市企业，有 48 家踩中了一条以上红线。优化财务指标成了去年四季度以来房企工作的重心，一方面通过放缓拿地节奏减少开支，另一方面加紧周转和去化，甚至不惜牺牲利润达到合规目的。

在紧投资、促销售的战略下，到 2020 年末，百强房企的整体土储去化周期缩短至 3.39 年，同比下降 11%，上市房企中有 17 家实现了降档。

▲ 2020 年末部分房企 " 三条红线 " 踩线情况

来源：投拓江湖

过快消耗，让一批百强房企土储不足。

以龙湖的大本营重庆为例，其 12 个月住宅成交量已经超过其在重庆的土地储备量，不够一年周转。

而重庆销售排名前十房企几乎都面临土储告急的窘境，储备最多的也只有 200 万平方米，更有 4 家甚至不足 100 万平方米。

与此同时，" 两集中 " 政策出台使各地前三月供地有所减少。

在该政策下，今年一季度，22 个试点城市整体供地宗数较 2019 年下降了 15.8%，全国 50 强房企拍地建面下降了 35%。

需求增加，供应减少，这让房企必须加倍努力拿地，才不至于落入 " 无米下锅 " 的境地。

而对于部分财务状况良好的房企，他们不但有拿地的底气，也需要抓住这个机会扩大规模、弯道超车。另外，有的房企虽是债务缠身，但为了获得新的融资，" 借新还旧 "，也硬着头皮加入了拿地大军。

多种原因下，房企扎堆进场、闭眼厮杀，比任何时候都志在必得。

" 土拍前一天路过开发商云集的写字楼，都晚上 11 点了，整栋大楼仍是灯火通明。" 有网友说。

然而，房企有房企的算盘，政策有政策的打算。

截至 5 月 15 日，据不完全统计，在由北京、深圳、长春、广州、重庆、无锡、沈阳、天津等 11 城构成的首轮土拍中，总出让金额超过 5500 亿元。

看好房价上涨，依然是房企积极拿地背后的终极原因。

一位参与杭州土拍的投拓人员表示：" 尽管溢价比较高，但在限价之下销售问题不大，加快周期还可以创造利润。"

以重庆为例，4 月份，重庆房价涨幅已居全国首位。据平安证券研报，以重庆本轮土拍 6347 元 / 平的平均楼面价测算，在不增加任何溢价情况下，重庆楼市未来均价也将在目前 13700 元 / 平的均价上上浮 10% 左右。而重庆 5 月上半月销售均价便已经达到 14500 元 / 平，销售量更是环比猛增 81%，多达 1.58 万套。

与此同时，其他重点城市也有小幅上涨，还拉动了二手房市场涨幅。

" 一批次新房，现在挂牌价都比买的时候翻了一番，还有不少单价 4 万多入手 10 万卖出的。" 杭州链家一位经纪人表示。

有专家表示，行业分化已经在首轮土拍中凸显了出来，多个城市拿地前五的房企占总出让比重超过 50%，而这些企业大多是资金充足的全国或区域龙头型企业。

▲ 2018 — 2020 年全国 20 强房企 22 城拿地占比（万平）

来源：平安证券研报

事实上，截至 2020 年末，我国共有 8 家土储货值超万亿的房企，加起来总量超过 15.2 万亿元，在 TOP100 房企 45.9 万亿的总量中，占比超三成。资源加速聚集，意味着头部房企的操盘空间有扩大的风险。

▲多个城市拿地前五房企占总出让比重超 50%

来源：平安证券研报

这些现实情况如果不得到改善，一些地方的房地产市场或许会与政策制定者初衷发生偏离。

为了防止上述后果发生，各地纷纷表示，调控已在路上。

其中，上海在总结其他城市经验的基础上，提出了 " 涨停板 "" 一次书面报价 "" 严格界定关联关系 " 等 " 史上最严 " 土拍新规。

以调控政策密集发布的合肥为例，合肥市房地产业协会最新发布的《房产新政第四周市场变化监测分析 ( 4 月 26 日 -5 月 2 日 ) 》指出，合肥商品住宅市场量价齐跌，商品住宅销售套数小幅下降，销售价格三连跌，近 5 周以来首次低于 1.9 万元 / 平方米。

很显然，政府对于严控房价一直是坚定的。今年的政府工作报告再次指出 " 房子是用来住的，不是用来炒的 "，强调稳地价、稳房价、稳预期。

据中原地产统计数据，2021 年以来，全国房地产调控政策密集出台，年内累积房地产调控次数高达 186 次，其中目前，广州、合肥、宁波、东莞、南通、成都、西安、深圳等城市均被住建部约谈督导。

征收房地产税也被提上了日程。5 月 11 日，财政部等四部门召开的房地产税改革试点工作座谈会提出：建议将先于立法开展房地产税，试点城市是深圳和海南。

算上此次，今年以来，房地产税已被提及了 4 次。

有专家表示：" 针对拍地、开发环节的税收，有利于房企资金向其他城市分散。"

在调控常态化且强度不断加大的背景下，房企仅仅依靠住宅地产一条腿走路的前景已经越来越不乐观。

而对于普通购房者来说，他们更关心的是，疯狂的抢地潮是否会因政策调控而降温，由抢地潮带来的短期房价上涨是否不可避免。另外，对于房屋质量的担忧，也成了购房者的一块心病。

由于 " 房地价互联 "" 竟配建 " 等拍地政策压缩了利润空间，大多数房企启动了高周转模式。据了解，有房企甚至刚拿下地块，便将挖土机开进了工地，拉出横幅庆祝项目开工。

然而，并不是所有房企都具备高周转能力，时间和成本的双重压力下，很有可能埋下房屋质量隐患。此前，就有多名资深验房师表示：" 每逢行业兴起高周转浪潮，质量问题便越发突出，业主和开发商扯皮的事情很多。"