前不久，我们用了两个月的时间，把热门二线城市里的南京、合肥、武汉、青岛、济南、成都，挨个跑了个遍。
这次我们来了长沙，在长沙深度调研 5 天 4 夜，最大的感受有两点—— 长沙的房价是真低，臭豆腐是真好吃！ 单凭这两点，长沙就已经超过一大批同级别的二线城市了！ 1 看完房价疯狂的南京、合肥，再来长沙看房，这种感觉就像在超市买白菜，一套比一套便宜！ 长沙的房价究竟有多低？ 南京最贵的大校场房价 5 万 5；合肥最贵的滨湖均价 2 万 78，还需要全款 + 关系；郑州最贵的北龙湖房价 4 万 5； 但长沙最贵的滨江新城，阚江楼盘房价只有 1 万 67。 或许有人说豪宅比价有一定的偏颇，好，那再看均价。 南京主城均价 3 万 5，合肥主城均价 2 万，郑州主城均价 1 万 5； 但长沙主城，均价只有 1 万 1！ 均价 1 万 1 什么概念？ 1 万 2 以内，在这座城市基本可以随便买，想买哪儿买哪儿，买二环内、买地铁口、买大商圈等等，而且长沙现在还有大量单价八九千的楼盘！ 刚需 8-9 千、改善 1 万 2、豪宅 1 万 67…… 长沙连续 13 年获得最具幸福城市，其实这才是真相。 2 目前，整个长沙最贵的房，都集中在这四个地方： ——五一芙蓉、滨江新城、梅溪湖、洋湖区域。
五一广场，房价 1 万 65-1 万 9；
滨江新城，房价 1 万 6； 梅溪湖一期，房价 1 万 55； 洋湖区域，房价 1 万 5-1 万 75。 挨个来看。 第一档位：五一广场。 一直以来，五一广场就代表着长沙的商业最中心。 这里除了著名的五一广场商圈之外，还有省博物馆、有东风路体育场、有地铁，距离橘子洲头较近，因此无论是城市配套还是地位，五一广场周边都比滨江新城的金融中心，含金量更足。 这个片区最大的特点是——超高层比较多，限价区间也拉的最大，从 1 万 6 到 1 万 9+ 都有，但住宅货量非常少，都不愁卖。 比如区域地王——富兴时代御城，区域顶豪，300 米写字楼、住宅 57 层，毛坯限价 19700。 第二档位：滨江新城。 整个长沙最火的区域就是滨江新城，原因只有一个——极其缺货。 滨江的市场很简单，价格离湘江越近越高，外围递减，最高限价 1 万 65-1 万 7；但目前滨江可售的楼盘非常非常少，几乎都要摇号，而且非刚需、二套几乎买不到。 今年 3 月，滨江府 1913 项目开盘，94 套房源 2138 组买房人去抢，平均 23 组买房人抢一套房，抢到房子的概率只有 4%！ 这是当时开盘现场，排在前几位的，都是七八十岁的老人，坐着轮椅来摇号抢房。 别问为什么！按保缴存时长排队，他们当然在最前面！ 第三档位：梅溪湖一期。 梅溪湖作为长沙副中心，崛起速度是非常快的。 一期开发初期，房价只有 8000，还要雇托儿看房烘托人气；短短几年，目前梅溪湖一期边角位置房价也要 1 万 67、核心区新房只剩公寓，二手 2 万 +，且一房难求。 二期位置就更靠西了，长沙超级中轴规划的很漂亮，但还没动工迹象； 另外还规划了中央商务区、休闲活力区、中联重科智慧产业城、医疗康养区，二期住宅用地不多，房价 1 万 34，比较荒。 第四档位：洋湖区域。 洋湖区域价格崛起，最大的原因是学区带来的溢价，这是长沙教育新高地。 除了大名鼎鼎的雅礼洋湖实验中学之外，还有博才洋湖小学、博才中海小学、博才白鹤小学、麓山兰亭实验小学、长郡双语洋湖实验中学、麓山中加学校等，教育水平相当牛。 洋湖片区不大，住宅都在湿地公园南，以改善为主价格 1.6-1.75，最贵洋房 1 万 9；和湘江之间都是二手房，没有新房。 片区环境好、教育资源过硬，但配套都在建，目前只有宜家，而且与主城之间是有割裂带的。 3 在长沙，除了以上四个顶豪区域外，1 万 2 价格几乎可以买全城。 这里面， 房价 1 万档位：省府红星板块、高铁会展板块、月亮岛板块； 房价 1 万 1-1 万 2：南部新城板块、福元月湖板块、中心城区、尚东隆平板块； 房价 -9 千档位：高新麓谷、金霞青竹湖、经开星沙、空港新城；
一万档位上，省府红星板块是最成熟的，但片区价值就非常一般了。
横向对比，省府红星板块，环境不如北边临湘江的月亮岛，规划、前景不如东南的高铁会展板块，因此购买价值不大。 1 万 2 档位上，除了南部新城是纯新区外，福元月湖板块、中心城区、尚东隆平板块都属于比较成熟的板块。 南部新城规划还不错，小片区有多条地铁，有奥莱、寰宇、红星美凯龙，还有待建商业，精装 1 万 2。 最后，房价 8-9 千的高新麓谷、金霞青竹湖、经开星沙、空港新城。 空港和星沙最便宜也最远，可以直接放弃； 高新麓谷产业比较多，发展动力不足，宜居性较差，地铁覆盖面小。 金霞青竹湖房源不多，有 9 千多，也有 1 万出头，适合地缘自住。 4 长沙房价为什么会如此低？ 背后原因主要有三个： 1、买房资格被锁！ 2、地价、房价被限，连装修上限都被强压在 2500 元 / 平！ 3、天量供应！ 在合肥、南京、郑州等城市，获取买房资格的渠道各种各样，但在长沙，买房资格真的太难太难了。 这是目前长沙的购房政策。
本地人首套房拿证 4 年才能买第二套，买完房拿证 4 年后才能卖！
公司不能买房！ 大学生集体户口不能买房！ 落户要满 2 年或 1 年 +1 年社保才能买房！ 没有户口，社保满 2 年才能买房！ 假离婚不能买房！ 这么一来，投资客惯用的腾挪假借等漏洞，全被堵上了。 失去资格，也就失去了大量需求；失去了大量需求，房价快涨的根基就没了。 长沙房价足够低，还有一个政策原因——严格限价。
这是长沙各区域的最新限价地图。
与很多城市不多，长沙拿地时，就把土地限价、毛坯限价、装修限价全亮了出来，装修限价最多只批 2500 元 / 平。 在这里，开发商利润完全透明，房价完全透明，清清楚楚、明明白白、没有任何暗箱空间！ 所以，各个开发商都在贴着装修限价卖房，同时又在 " 装模作样"的做着装修标准。 这就导致了，整个长沙没有一个拿得出手的装修项目。 但好在，长沙现在并没有一刀切，各个板块间、同一板块的不同地块之间，限价都是有差异的，而且正在以每年 10% 的幅度上升。 最后一个原因——天量供应。 长沙规模并不大，目前的二环范围还没填满，各个主城板块都还有很多新房在售，价格也拉不高； 但长沙又在马不停蹄地拉框架、扩规模、建新城。 建了梅溪湖一期又在建二期，西边建了梅溪湖副中心，东边就又开始大建黄兴副中心，搞高铁会展新区、造南部新城 …… 5 有人问，长沙有价值吗？ 绝对有！ 哪些房价值最大？ 改善、豪宅、优质房！ 长沙被限价强压下的中高端住宅，才是最有价值的房子！ 推荐哪些区域？ 1、五一广场，有钱就去买，赶快去！ 2、滨江新城，有资格就赶紧去摇号，绝不会错！ 3、梅溪湖一期最后地块，非核心位置，但倒挂在，也绝不会亏！ 4、经开星沙、天心区南部、空港新城、省府红星板块，麓谷靠绕城沿线，可直接放弃！ 6 长沙真是一个把房住不炒深刻在灵魂深处的的城市。 因为限购严格，因为房价够低，一家一套房、首套即一步到位的观念非常重。 所以，整个长沙基本没有 90 平以下户型，没有置换之说，更没有投资意识。 在长沙，如果你要劝一个本土人买房投资，他很有可能会提刀出来的 ……
| 
窥视卡
雷达卡
发表于 2021-5-31 02:25:28
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
抢沙发
显身卡
