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一手房品质问题,竟然通过摇号解决!

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发表于 2021-6-24 07:42:56 | 显示全部楼层 |阅读模式
刚刚,从南京传来一条重磅消息,南京土拍再出新政,要求土拍摇号 " 竞品质 "。
长三角城市中,南京第一个吃螃蟹,率先出台强制性文件,在严格调控的大背景下,针对楼市多年顽疾,把楼盘品质作为土拍摇号的先决条件。



南京发出了强烈信号,为买房人保驾护航,南京老百姓喜大普奔!上海会是下一个吗?
1
南京刚刚出台土地出让新规,针对当下楼市的质量顽疾,打出了一套组合拳,我归纳总结了一下,主要内容就三条:
1、为房企戴上资金紧箍咒
参加土地竞拍的房企必须符合央行融资 " 三条红线 " 标准,即:房企剔除预收款后的资产负债率不得大于 70%;
房企的净负债率不得大于百分百;房企的现金短债比小于 1。
宅地竞买保证金调至起始价总额的 50%。
2、专家打分" 竞品质 " 成前置条件
土拍限价触顶后,单幅地有 20 家以上企业参与摇号的,根据企业报名提交材料,依 " 竞品质 " 标准打分优选排序原则上排序前 5 名次分段企业才有入围摇号的资格。
3、数字化精准定义住宅品质
当住宅建筑不大于 18 层时,不得采用外廊内天井户型,大于 18 层时,不得采用超两梯四户户型。
入户首层门厅和地下车库入户门厅应采用同住宅套内标准整体装修。
生活阳台最小进深应不小于 1.5 米,服务阳台最小进深应不小于 1.3 米。阳台最大进深应不大于 2.4 米。
2
为什么要出台这个土地新政?
近年来,包括南京、杭州在内,这些热点城市的一二手倒挂太厉害。
地价高企,原材料价格暴涨,开发商赚不到钱,拿什么去提升房子品质,造成的后果就是交付的楼盘质量差,交付即维权成为常态。
诸如南京,现在南京土拍,十有八九都会触发最高限价,然后各家开发商摇号,谁有钱 + 运气好谁拿地。
这种土拍模式导致了很多弊端。很多品质一般的开发商,反倒容易拿到地,拿到地后更能赚钱,反正他们成本更低,利润更高;
有品牌、有口碑、产品力强的房企出于利润考虑,拿地热情不足,市场就出现了一种劣币驱逐良币的怪象!
杭州土拍的问题更严重!第一次集中供地土拍,57 块地,41 块拍到自持!自持总面积达到 66.2 万㎡!比如,临安滨湖新城,竟然自持了 40%!
更危险的是,杭州集中供地的房地差(精装限价 - 楼面价)已经远远跌破 9000 到 10000 的警戒线。
杭州 30 块宅地的房地差平均只有不到 7000 元。
这样的房地差,再低的资金成本,加上全部车位的回血,利润点依然渺茫。
针对杭州第一轮集中供地土拍结果,地头蛇滨江老板无奈表态,杭州土拍,公司获取了 5 块地,将努力做到 1-2% 的净利润水平。
要知道,滨江已经是杭州最优秀的房企了。
就是这样一个本土第一、产品优质、极其高效的房企,在杭州集中土拍中拼了命搞了 5 块地。
结果净利润率只有 1-2%,连制造业都不如,真是让人不寒而栗。
未来,杭州房企要赚钱,只能倒逼承建商偷工减料降本增效。
3
南京、杭州楼市调控中重遇到的难题,如何破解?
北京全国热门城市第一个做出表率,今年第一次集中土拍,开始竞品质,专家打分,长三角热点城市中, 南京第一个带头学习,标杆意义重大。
北京方案如下:
如果土拍多个限价竞拍还是分不出胜负,就是竞高品质住宅。
十个工作日内,入围各房企提交高标准住宅建设方案,最后由专家委员会打分,决出胜负。
《评分标准》总分 100 分,包括 6 大方面,绿色建筑分值 18 分,装配式建筑 20 分,超低能耗建筑 20 分,健康建筑 6 分,宜居技术应用 16 分,管理模式 20 分。
从技术指标看,装配式建筑、超低能耗建筑两项分值占比最多。
专家打分竞品质,最大的好处,就是大大降低了开发商盲目拿地后,偷工减料的风险。
这是真正以老百姓利益为中心!老百姓买房最怕什么?质量品质不过关,拿房就维权,耗时耗力不说,一家人几十年的积蓄买套房,谁不心疼?
4
竞品质新政对未来楼市有三个方面影响。
一、品牌大房企成为最大受益者。
品质出众、有规模、产品体系出色、资金实力突出的品牌房企可以获得热门地块的摇号优先权,通过土地筛选开发商。
二、未来开发商产品力作为前置条件,决定能不能拿得到地,不再单纯钱多就行。
尤其在公共空间设计、景观、户型、外立面等方面都做了规范性要求,良币驱逐劣币了。
三、未来新房和次新房更受欢迎,二手市场分化严重,重新洗牌。新房和次新房将大大拉开了与老破旧、过时产品的差距。
5
和南京、杭州楼市面临的问题一样,上海近几年,出台新房指导价后,一二手倒挂严重,地还没拍,开盘价就被锁死了。



反正就这个价格,利润公开透明,反正也不愁卖,开发商没有任何动力去提升房子的品质。
对上海的购房者来说,现如今购置一套房,需花费数百万乃至上千万。
所以对家的需求,也就不仅仅只是基础的居住功能。花的这笔钱,还需要有配套、服务、品质、享受。
而如果这些细节被开发商漠视,那么 " 维权 " 也就成了业主们唯一能想到的解决办法。
最近几天,上海第一次集中供地土拍部分结果出炉,又是房价地价联动,19 个宅地,土拍还没开始,未来售价就被限死。

这样的土地明年乃至后年上市后,楼盘质量如何,真的让人担忧!



按照拿地到交付的时间周期测算,需要一年半到两年的时间,上海今年拿地的房企,明年乃至后年,会陆续交付新房。
这些地块下半年乃至明年施工期间,原材料价格处在高位。
可以预见,这些一手新盘,下有刚性成本倒逼,上有限价,房企利润空间不断压缩,交付品质不言自明,买房人维权或成为大概率事件。
破解这个楼市调控顽疾,上海土拍下一步大概率必须学习北京、南京的 " 竞品质 " 方案。
把品质作为前置条件,打中楼市顽疾七寸,才能有望杜绝交付即维权的楼市歪风!

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