险资成隐形房企！半年耗资 541 亿“买楼”，举牌上市房企没那么香了

Mary

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这应该是潘石屹卖出 SOHO 中国之后，商办市场最受关注的一笔交易了。

平安人寿在 6 月 28 日披露，计划以不超过人民币 330 亿元的价格，收购凯德 6 个来福士广场的部分股权，包括上海来福士广场、上海长宁来福士广场、北京来福士中心、成都来福士广场、宁波来福士广场以及杭州来福士中心。

这些项目均位于国内重要的一二线城市，并且都是集商业、办公于一体的成熟综合体，总资产价值为 467 亿元。时代财经了解到，最早开业的是上海来福士广场，开业时间为 2003 年；而最晚开业的项目，也早在 2017 年就投入运营。

凯德中国 6 月 29 日向时代财经透露，这些项目出租率均稳定在 90% 以上，部分项目达到 95%，即使 2020 年受到疫情的不利影响，出租率依然能够达到 90% 以上的稳定水平。

该交易正处于协议签署阶段，待交易事项完成后，平安人寿对上海来福士的持股比例将达到 60%，除此之外，其余项目的股权份额均高达 70%。针对本次投资，平安人寿回应时代财经称，此次投资符合保险资金资产负债匹配原则，可以优化险资配置。

尽管今年以来，险资举牌上市地产企业的案例较往年骤减，但险资对于地产的热情丝毫没有消退。

收购来福士广场资产包并不是今年以来险资第一次通过股权方式参与地产项目的投资。在半个月前，和谐健康保险收购了北京 CBD 核心区的办公楼 SK 大厦。根据戴德梁行的数据，SK 大厦的交易金额高达 90.57 亿，不仅刷新了疫情后国内大宗交易市场成交记录，亦有可能成为今年中国单体项目最高金额交易。

然而，这只是险资涉足地产的一隅。时代财经了解到，股权投资之外，险资也在以债权投资的方式更大规模地加码地产。

险资扫货地产

除了上述交易，近半年来险资通过股权或物权方式频频收入商办物业。根据时代财经统计，在今年的跨年之际，建信人寿、百年人寿和平安旗下的平安信托出现在市场上公开 " 扫货 "。

其中，中国建设银行旗下的建信人寿于去年 12 月 30 日发布公告称其已签订相关协议，计划通过物权方式获取上海市黄浦区董家渡的绿地外滩中心，预估总投资金额 55.5 亿元。在绿地外滩中心的交易公开不久后，黄浦区的商办项目歌斐中心也以 43 亿元的价格被中国平安旗下的平安信托收入囊中。

险资似乎偏爱上海物业。实际上，在今年 1 月底，还有消息称，百年人寿以近 22 亿的总价收购了上海虹桥区的星外滩 5 号楼，成交建筑面积为 2.5 万平方米。

粗略统计，近半年险资在商办市场的股权或物权投资金额至少达到了 541.07 亿元；可以参考的是，戴德梁行提供的数据显示，今年第一季度全国大宗交易仅为 465 亿。

险资正在强势回归地产投资市场，更准确地说是上海市场。时代财经统计得知，近半年险资投资的 10 个项目全部位于一二线城市的核心地段，其中作为 " 大宗交易之王 " 的上海市场独占了 5 个。

按照戴德梁行对买家类型的分析，2019-2020 年上海大宗交易市场中主力买家为企业自用、开发商和基金。这三种主力买家促成的交易金额，在 2019 年占比高达 93%，而保险仅为 6%；2020 年，三种主力买家和保险的占比分别为 85% 和 8%。

值得一提的是，2019 年上海大宗交易金额为 832 亿元，而 2020 年为 722 亿元；按此计算，2019 年险资在上海的交易金额仅约 49.92 亿元，而 2020 年为 57.76 亿元，而近半年披露的交易金额已远远超过这两个数字。

戴德梁行曾在今年年初预估，今年包括保险公司在内的长线投资者仍将是投资市场的主力，究其原因，保险资金成本低、久期长、要求稳定性高，而商办物业投资周期与保险资金对投资标的的要求较为匹配。戴德梁行研究院副院长张晓端还认为，与资产价格目前较为优惠有关，" 有些交易在疫情和经济下行的背景下，达到了一个好的价钱，不能说抄底，但价格方面的确比之前低了不少。"

实际上，除了保险资金，包括黑石、领展和安狮等对中国商办市场表现出浓厚兴趣。6 月 16 日，SOHO 中国公告称，黑石将以现金交易的方式收购其 54.93% 股权，交易总对价高达约合 30.47 亿美元 , 与一年前 40 亿美元的报价相比，打了将近 7.6 折。

除了股权、物权投资，险资投资不动产还采用认购债权投资计划的方式。

根据中国保险行业协会对保险公司的信息披露，这种方式的交易不仅数量更多，而且累计交易金额体量也十分庞大。以平安系为例，单单 2020 年一年，其在不动产领域的债权投资交易的数量至少达到 10 项之多，投资领域不局限于商办项目，还包括养老地产、文旅项目、产业新城和棚户区改造等。

险资年内举牌骤减

不过，相比通过股权、物权、债权投资计划等方式投资地产项目，保险资金更受外界关注的是对房地产上市公司的举牌。

根据时代财经的统计，目前，至少 14 家保险公司持有 19 家房地产相关上市公司的股票，这些上市公司的主营业务包括房地产开发、产业新城开发、酒店运营、商业地产开发运营、产业园区开发、物业租赁及房地产中介服务。

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根据中国保险行业协会的信息披露和公开报道，今年以来，险资入股房地产上市的案例较去年骤减，但实际上并不等于保险资金对于地产的热情退却。

对比以往，在 2019-2020 年两年间，保险公司更频繁地举牌房地产上市公司。其中，2019 年一共有 4 家保险公司进行了 5 次举牌，包括平安人寿举牌华夏幸福和中国金茂、太平洋人寿举牌上海临港和锦江资本、长城人寿举牌金融街。

而在 2020 年，更是发生了 7 次举牌，其中中国人寿举牌广百股份因资本市场变化导致《股权认购协议》生效条款无法达成而终止；另外，华泰人寿成功举牌国创高新、太平洋人寿两次举牌锦江资本、太平人寿参与了大悦城非公开发行股票的申购、泰康则收购了阳光城股票、另外泰康人寿以股权投资者的身份参与了金科服务的 IPO。

值得一提的是，越秀地产剥离出来的物业公司越秀服务，在今年 6 月份登陆港交所前曾对外披露引入了 10 名基石投资者，其中包括新华资产管理。天眼查的信息显示，新华资产管理的控股股东为新华人寿。

中国保险行业协会的信息显示，2015-2018 年间，每年仅发生 1-2 次保险公司举牌房地产上市公司的情况，并且举牌的房地产公司主营业务主要是住宅开发。

相较之下，险资对房地产公司的偏好发生了较大变化。综合 2019-2021 年所有保险公司入股地产公司的情况来看，险资的口味更加多元化，不再局限于传统的住宅开发商，而跨界至产业园、酒店、物业服务、商业地产等等。

实际上，无论是投资房地产上市公司股票，还是以股权、物权、债权的方式投资项目，近几年险资投资所涉业务都更加丰富。

中达证券分析师蔡鸿飞告诉时代财经，出现这个现象的原因有二：一是在如今的市场环境下，纯住宅开发的市场空间已经不如从前；另外，保险资金天然比较适合投资物业的资产，" 特别是文旅、养老等，除了国家支持这些产业，它们本身也非常适合保险资金的属性。"