别说买不起广深了，大湾区所有优质资产，都在飙高

Mary

看到最近几个新闻，心里很有感触。

一是，广州南沙传言即将取消人才购房政策，二是佛山部分银行提高首付款抬到五成。

山雨欲来风满楼。

我嗅到了大湾区的大门，正在关闭的信号。

由此，不得不和大家说几句不中听的大实话。

很扎心，但字字肺腑：

1. 很大一部分人拥有的资产，都在不断缩水。

2. 调控紧锣密鼓，但优质城市的楼市大势依旧看涨。

3. 这些优质资产，你抢破头都很难买到，而有人早早入场，已经吃遍了红利。

别说不着急，现实就是这么紧迫。

前天，21 世纪经济研究院公布了一篇文章。

他们发现，我国共有 35 座城市，老龄人口超过了四分之一，包括抚顺、南通、本溪、阜新、辽源等等。

根据国际定义，当一个国家或地区 60 岁以上人口所占比例达到或超过总人口数的 10%，即可说该地区进入了老龄化社会。

这 35 座城市几乎都是深度老龄社会了。

而这些城市楼市大多存在不同程度的低迷，甚至一度出现房产 " 挤压 " 现象。

很多不受年轻人欢迎的小区，无人接盘，从而出现了极其廉价的房产——几万元一套的房子，比比皆是，最低甚至出现了 2.8 万一套的房子。

" 鹤岗 " 现象，正在进一步扩张，蔓延到更多城市。

互联网上房价永远是涨声一片，但实际上真正大涨的城市有多少？

回到现实看一看，更多的城市，楼市惨淡，多的是被套住脱不了身的人。

我们梳理了 10 年来人口净流失的 150 座城市，发现鹤岗甚至排不上前二十名。可想而知，有多少城市还在安静地收缩，有多少房产在无形贬值。

（因篇幅有限，在此仅列出前 25 名）

房价如葱，在这些城市淋漓尽致地体现。

其实很容易理解，最有购房需求的人群就是年轻人。安居、结婚、教育购房无一不是他们买房的最大动力。

而这些城市年轻人口外流，仅留下没有多少消费能力和生产能力的老年人。城市失去活力，没有需求，楼市自然趴窝，且没有逆袭的可能。

不止是小城市，就连省会城市都能大跌。

且不说常年降价的哈尔滨，就连保持人口流入的长春，前段时间也出现了大量楼盘打折促销。

已经买房的业主一夜之间损失几十万，哭诉无门。而房管局只管表态：商品房受市场影响，降价管不了。

确实，房产也是一种投资，投资必然有风险。房管局不需要为你的投资行为买单，只有你自己，要为买房的眼光买单。

尤其是人口和经济面都不坐好的城市，房产投资的不确定性在今年飙升到新高。

从去年开始，国家方面动作频频，严管资金流向，增加租赁住房供给，提出集中供地，出台一二手房参考价等等一系列措施。

效果显著，部分城市成交阻滞，甚至大跌。

这个时候，看空派就会站出来，振臂高喊：

房地产即将垮台！毕业就分房的时代即将重现！

口号喊起来很爽，但连市长发话都没用，普通人喊喊口号，又能起什么作用呢？

更何况，事情不总是非黑即白的。不让房价大涨，和不让房价大跌，并不矛盾。

让房地产市场稳定健康发展，才是政策调控的真正目的。

哪一天房子真的卖不动了，第一个着急的绝对不是你和我。

且看 2015 年和去年疫情期间，是谁高喊着要去库存？

部分北方城市直接出台相关政策协助去化。

南方城市则是偷偷松绑，一个人才购房政策出台，上万房票应声而来，硬生生把房价再推新高。

房价会跌吗？

以深圳为例，去年年初就上车的人，不管怎么算起码也有了 30% 的收益。

哪怕是现在成交量骤减，今年上半年合计成交 28442 套二手房住宅，同比减少了 35.4%，市场一片冰封。

但是价格呢？

跌了 0.1%。比其此前的大水漫灌，现在简直是挤牙膏。

优秀城市的产业持续发展，人口持续流入，需求还在增加，目前看来，没有房价大跌的可能性。

毕竟，优质资产，在哪里都是稀缺且昂贵的。

优质城市房价上涨是大势，但购买的时间节点很重要。

去年买深圳，和在二手房指导价出台前夕买深圳，相去甚远。

一个赚的盆满钵满，一个则损失惨重。

准确判断一个城市的行情，是刚刚启动，还是到达阶段尾声，非常考验眼力和见识。

如深莞穗，这三个去年到今年初都在暴涨的城市，已经到达阶段性高位。

广州，紧跟着深圳行情走的城市，今年 6 月份新房网签仅为 7057 套，环比跌三成。

东莞，不管是行情还是调控，都跟深圳几乎同步，近几个月以来成交量膝斩。

图源：中国房地产报

深莞穗楼市熄火，首要承接热钱的必然是佛山和珠海。

先说佛山。

深圳率先启动行情后，广州跟上，带动了佛山的行情。

也就是说，佛山的行情实际上稍晚于深莞穗，是在去年年底才开始启动。按理说，这波行情将会猛涨一波。

然而，今年三月份信贷收紧，佛山房价涨幅放缓，四月份广州限购后，大量购买力涌入，佛山一路震荡上涨。

今年以来，从年初的 1.6 万元 /㎡到 6 月份的 1.9 万元 /㎡，涨幅仅为 18%。

图源：每日经济新闻

据克而瑞广佛区域数据显示，2021 上半年佛山商品房市场成交面积累计 946.18 万平方米，同比增长 30.5%；总计成交金额 1398.2 亿元，同比上涨 38.9%，创下历史新高。

商品房交易市场量价齐升，土拍市场更是一片红火。

今年以来，就有五块地块楼面价冲入 TOP5，屡次刷新佛山楼面最高价。

7 月 12 日，佛山临广地区又诞生了一块 " 双限 " 地块，地价和配建面积统统封顶，如果加入建安成本，该地块的实质楼面价将会去到 22933 元 /㎡！

地王频出，就是后市走强的一大信号。

这个 GDP 万亿城市 + 人口千万城市，跟东莞几乎同等量级，房价却相去甚远，未来还将有一大波涨幅。

再说珠海。

行情到来的迹象总是非常明显：成交量大量抬升。

易居研究院发布的 40 城新建商品住宅成交报告显示，珠海上半年新房成交面积同比增速竟然达到惊人的 188%，位列第一。

更可怕的是，需求端暴涨，但供给端却没有显著增加，导致去化周期一路走低，目前，珠海全市去化周期仅为 6.51 个月。

图源：中原地产

这个十年人口增速全国第二的城市，后劲十足。

越是优质的城市，对买房人的要求越高：大量的金钱，和独到超前的判断。

以前两者只要你有其一，就可以乘上这辆快艇，吃遍城市发展红利。

然而，现在对于优质资产的拥有，很多时候不仅仅是价格问题，而是资格问题。这就是调控时代的一个新转变。

如深莞穗，彼时房价一边涨，政策一边陆续出台，卡死了买房人的资格门槛。

先是深圳的 715 新政，要求落户三年且交满三年社保才能买房，再抬高人才落户门槛；

广州这边则要求人才购房要缴满一年社保；东莞 227 新政提出非本地户口，需要缴纳一年社保才能购房。

购买力涌向佛山珠海，以及广州的限购薄弱区。调控也如影随形。

最近，又有传言称南沙即将人才购房政策，要求广州户口和 5 年社保才可以购房。

佛山这边，此前三月份就已经把外地客户的购房首付门槛由三成变四成，现在又有一家银行表示要把首付抬高到五成。

根据佛山本地媒体整理，当前大部分银行还是保持 3-4 成的首付，但接下来其余银行业可能会陆续跟进。

这两件事情发生地点不同，但信号意味极其浓厚：

大湾区买房本轮的窗口期，已经临近尾声。