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别说买不起广深了,大湾区所有优质资产,都在飙高

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发表于 2021-7-15 07:44:25 | 显示全部楼层 |阅读模式
看到最近几个新闻,心里很有感触。
一是,广州南沙传言即将取消人才购房政策,二是佛山部分银行提高首付款抬到五成。
山雨欲来风满楼。
我嗅到了大湾区的大门,正在关闭的信号。
由此,不得不和大家说几句不中听的大实话。
很扎心,但字字肺腑:
1. 很大一部分人拥有的资产,都在不断缩水。
2. 调控紧锣密鼓,但优质城市的楼市大势依旧看涨。
3. 这些优质资产,你抢破头都很难买到,而有人早早入场,已经吃遍了红利。
别说不着急,现实就是这么紧迫。



前天,21 世纪经济研究院公布了一篇文章。



他们发现,我国共有 35 座城市,老龄人口超过了四分之一,包括抚顺、南通、本溪、阜新、辽源等等。
根据国际定义,当一个国家或地区 60 岁以上人口所占比例达到或超过总人口数的 10%,即可说该地区进入了老龄化社会。
这 35 座城市几乎都是深度老龄社会了。
而这些城市楼市大多存在不同程度的低迷,甚至一度出现房产 " 挤压 " 现象。
很多不受年轻人欢迎的小区,无人接盘,从而出现了极其廉价的房产——几万元一套的房子,比比皆是,最低甚至出现了 2.8 万一套的房子。
" 鹤岗 " 现象,正在进一步扩张,蔓延到更多城市。
互联网上房价永远是涨声一片,但实际上真正大涨的城市有多少?
回到现实看一看,更多的城市,楼市惨淡,多的是被套住脱不了身的人。
我们梳理了 10 年来人口净流失的 150 座城市,发现鹤岗甚至排不上前二十名。可想而知,有多少城市还在安静地收缩,有多少房产在无形贬值。



(因篇幅有限,在此仅列出前 25 名)
房价如葱,在这些城市淋漓尽致地体现。
其实很容易理解,最有购房需求的人群就是年轻人。安居、结婚、教育购房无一不是他们买房的最大动力。
而这些城市年轻人口外流,仅留下没有多少消费能力和生产能力的老年人。城市失去活力,没有需求,楼市自然趴窝,且没有逆袭的可能。
不止是小城市,就连省会城市都能大跌。

且不说常年降价的哈尔滨,就连保持人口流入的长春,前段时间也出现了大量楼盘打折促销。
已经买房的业主一夜之间损失几十万,哭诉无门。而房管局只管表态:商品房受市场影响,降价管不了。



确实,房产也是一种投资,投资必然有风险。房管局不需要为你的投资行为买单,只有你自己,要为买房的眼光买单。
尤其是人口和经济面都不坐好的城市,房产投资的不确定性在今年飙升到新高。



从去年开始,国家方面动作频频,严管资金流向,增加租赁住房供给,提出集中供地,出台一二手房参考价等等一系列措施。
效果显著,部分城市成交阻滞,甚至大跌。
这个时候,看空派就会站出来,振臂高喊:
房地产即将垮台!毕业就分房的时代即将重现!
口号喊起来很爽,但连市长发话都没用,普通人喊喊口号,又能起什么作用呢?



更何况,事情不总是非黑即白的。不让房价大涨,和不让房价大跌,并不矛盾。

让房地产市场稳定健康发展,才是政策调控的真正目的。



哪一天房子真的卖不动了,第一个着急的绝对不是你和我。
且看 2015 年和去年疫情期间,是谁高喊着要去库存?
部分北方城市直接出台相关政策协助去化。
南方城市则是偷偷松绑,一个人才购房政策出台,上万房票应声而来,硬生生把房价再推新高。



房价会跌吗?
以深圳为例,去年年初就上车的人,不管怎么算起码也有了 30% 的收益。
哪怕是现在成交量骤减,今年上半年合计成交 28442 套二手房住宅,同比减少了 35.4%,市场一片冰封。
但是价格呢?
跌了 0.1%。比其此前的大水漫灌,现在简直是挤牙膏。



优秀城市的产业持续发展,人口持续流入,需求还在增加,目前看来,没有房价大跌的可能性。
毕竟,优质资产,在哪里都是稀缺且昂贵的。



城市房价上涨是大势,但购买的时间节点很重要。
去年买深圳,和在二手房指导价出台前夕买深圳,相去甚远。
一个赚的盆满钵满,一个则损失惨重。
准确判断一个城市的行情,是刚刚启动,还是到达阶段尾声,非常考验眼力和见识。
如深莞穗,这三个去年到今年初都在暴涨的城市,已经到达阶段性高位。
广州,紧跟着深圳行情走的城市,今年 6 月份新房网签仅为 7057 套,环比跌三成。
东莞,不管是行情还是调控,都跟深圳几乎同步,近几个月以来成交量膝斩。



图源:中国房地产报
深莞穗楼市熄火,首要承接热钱的必然是佛山和珠海。
先说佛山。
深圳率先启动行情后,广州跟上,带动了佛山的行情。
也就是说,佛山的行情实际上稍晚于深莞穗,是在去年年底才开始启动。按理说,这波行情将会猛涨一波。
然而,今年三月份信贷收紧,佛山房价涨幅放缓,四月份广州限购后,大量购买力涌入,佛山一路震荡上涨。
今年以来,从年初的 1.6 万元 /㎡到 6 月份的 1.9 万元 /㎡,涨幅仅为 18%。



图源:每日经济新闻
据克而瑞广佛区域数据显示,2021 上半年佛山商品房市场成交面积累计 946.18 万平方米,同比增长 30.5%;总计成交金额 1398.2 亿元,同比上涨 38.9%,创下历史新高。
商品房交易市场量价齐升,土拍市场更是一片红火。
今年以来,就有五块地块楼面价冲入 TOP5,屡次刷新佛山楼面最高价。
7 月 12 日,佛山临广地区又诞生了一块 " 双限 " 地块,地价和配建面积统统封顶,如果加入建安成本,该地块的实质楼面价将会去到 22933 元 /㎡!
地王频出,就是后市走强的一大信号。
这个 GDP 万亿城市 + 人口千万城市,跟东莞几乎同等量级,房价却相去甚远,未来还将有一大波涨幅。
再说珠海。
行情到来的迹象总是非常明显:成交量大量抬升。
易居研究院发布的 40 城新建商品住宅成交报告显示,珠海上半年新房成交面积同比增速竟然达到惊人的 188%,位列第一。



更可怕的是,需求端暴涨,但供给端却没有显著增加,导致去化周期一路走低,目前,珠海全市去化周期仅为 6.51 个月。



图源:中原地产
这个十年人口增速全国第二的城市,后劲十足。



越是优质的城市,对买房人的要求越高:大量的金钱,和独到超前的判断。
以前两者只要你有其一,就可以乘上这辆快艇,吃遍城市发展红利。
然而,现在对于优质资产的拥有,很多时候不仅仅是价格问题,而是资格问题。这就是调控时代的一个新转变。
如深莞穗,彼时房价一边涨,政策一边陆续出台,卡死了买房人的资格门槛。
先是深圳的 715 新政,要求落户三年且交满三年社保才能买房,再抬高人才落户门槛;
广州这边则要求人才购房要缴满一年社保;东莞 227 新政提出非本地户口,需要缴纳一年社保才能购房。
购买力涌向佛山珠海,以及广州的限购薄弱区。调控也如影随形。
最近,又有传言称南沙即将人才购房政策,要求广州户口和 5 年社保才可以购房。
佛山这边,此前三月份就已经把外地客户的购房首付门槛由三成变四成,现在又有一家银行表示要把首付抬高到五成。
根据佛山本地媒体整理,当前大部分银行还是保持 3-4 成的首付,但接下来其余银行业可能会陆续跟进。
这两件事情发生地点不同,但信号意味极其浓厚:
大湾区买房本轮的窗口期,已经临近尾声。

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