国土部将打击囤地现象 房企遭遇土地资金双面夹击

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编者按：目前，从各大城市楼市来看，房地产行业的拐点已经来临是不争的事实。在调控政策没有松动的情况下，房地产企业如何度过寒冬成为大家关注的焦点。《证券日报》今日聚焦房地产企业的囤地和囤货两大指标，意在剖析房地产企业的发展现状，以飨读者。
10家一线房企手持建筑面积4.67亿㎡土地储备，需在2年内开工，开发商压力进一步加大
日前，国土资源部发布了全国第三季度房地产用地市场运行概况。报告显示，截至10月份，全国未开工房地产用地为21.3万公顷，未竣工的房地产用地45.5万公顷。
而据有关媒体报道，国土资源部表示，将对全国房地产企业的囤地行为继续严厉打击。就房企手持土地情况，《证券日报》记者根据2011年半年报统计了10家排名靠前的大型房企所公告的有关数据。
公开资料显示，截至6月30日，包括万科、保利、恒大、龙湖以及中海外等在内的10家上榜“2010 中国上市房企TOP10声誉指数”房企，手持建筑面积高达4.67亿㎡的土地储备。然而，与市值巨大的土地储备相对应的是，房企极低的竣工率。
10家房企
手持4.67亿㎡土地储备
上榜“2010 中国上市房企TOP10声誉指数”的10家开发商分别为：万科、保利、恒大、龙湖、中海外、碧桂园[2.71 -2.52%]、金地集团[4.61 -3.56% 股吧 研报]、绿城中国[4.24 -4.51%]、雅居乐以及富力地产[6.54 -5.22%]。
而在这10家房企中，恒大地产[3.04 -3.49%]以所持土地储备面积13539亿㎡居于首位，碧桂园和保利分列第二、三。
在土地的分布上，恒大地产更是因在三线城市广泛撒网而遥遥领先——截至6月30日，恒大地产已经进入101个城市。而在报告期内新开盘的33个项目中，有29个是位于二、三线城市。
除去恒大之外，万科以进入到50个城市位居第二。显然，在其它开发商饱受楼市限购影响的当下，恒大和万科反而从中受益——前者更是成为率先宣布提前两月完成全年销售目标的房企。
10大龙头房企中，万科周转速度最快：手持规划建筑面积3585万㎡土地储备的万科，声称其土地储备仅能满足未来2-3年的开发需要。相形之下，绿城中国和雅居乐的周转则相对较慢：截至6月30日，绿城集团在全国拥有逾4000万㎡总建筑面积的土地储备，“确保”了其未来5-7年的持续稳定发展。而主要在广东和海南布局的雅居乐，其所持的总建筑面积3213万㎡的土地储备“足以”应付其未来8-10年的发展。
多家房企上半年竣工面积
不足计划三成
在已公布2011年上半年新开工、竣工面积的上市房企中，可以看出开发商们今年的开发节奏已经放缓。
以绿城为例，早在年初公司计划全年新开工建筑面积900万㎡，预计竣工总建筑面积257万㎡。然而，截至6月30日，公司新开工的总建筑面积仅为266万㎡，比年初计划的487万㎡减少了45%。而公司竣工的总建筑面积更是有限，仅为91万㎡，占比新开工面积的34.21%。但是，和年初计划的900万㎡的新开工面积相比，绿城的竣工-开工比仅为10.11%。
彼时，绿城中国的有关人士对《证券日报》记者表示，受益于资金压力，公司未来将减少新开工项目，而转向对已开工项目的投入。公司表示，绿城未来开发节奏将会放缓，并减少现金的支出。
事实上，绿城中国并非个案：1-6月份，万科完成竣工面积107万㎡，仅占比全年规划竣工面积的14.7%。受此影响，万科上半年房地产项目的结算面积出现同比下降情形。另一方面，中海外在上半年的竣工项目仅为142万㎡。中海外表示，公司仍然维持700万㎡竣工面积的目标——这意味着，中海外上半年竣工面积仅占比全年计划任务的20.28%。
国土部要打击囤地
开发商压力将进一步凸显
国土部数据显示，截至10月份，全国已经完成出让但是尚未开工的房地产用地为21.3万公顷，其中，住宅用地16.5万公顷。未竣工的房地产用地45.5万公顷，其中住宅用地35.5万公顷。
据央视报道，国土部资源土地利用管理司司长廖永林表示，供应完土地到正常开工，应该有一年到一年半的时间，有些条件不到要两年时间，这里的一部分是合理工期的，还有一部分可能就是闲置用地。就此，国土部将按照闲置土地处置办法，要求地方调查核实，加快处理，促进土地的开发利用。
如果按照国土部的说法，上述一线房企手中所持土地储备如无特殊情况，最多需要在2年内全部开工。而所谓的开工标准，日前国土部也给予明示：“是指规划设计的永久性建筑工程已进入地基基础的结构施工。对于仅是搭建了施工现场围护设施，或仅是开挖基坑的，不计入已开工的项目和套数。”
这或许与开发商们对自身土地储备的开发规划相矛盾，尤其是那些土地开发计划区间在5-10年的房企。
事实上，随着房企资金的日益紧张，房地产行业投资规模的增幅正在回落。易居中国报告显示，1-10月，全国房地产开发企业房屋新开工面积增幅连续两个月收窄，“缓开工项目将持续增多。”和去年相比，增幅大幅下降了40.2个百分点。1-10月，全国房地产开发投资的增幅也持续下滑。10月份房地产开发投资更是环比骤降11.6%——易居中国认为，在保障房全面开工的任务完成后，四季度房地产新开工减少。再加上房价下跌致使企业对后市预期趋于悲观，“投资热情剧减”。
就相关情况，11月16日，链家地产首席分析师张月接受《证券日报》记者采访时表示，如果政府真的加大对囤地的查处力度，那么将会进一步增加房企的销售压力，而开发商的资金链将越发紧张。也不排除房企无力进行开发，而致使土地被政府收回的情形。
然而，鉴于今年以来土地市场的冷清萧条，地方政府的压力也在增大。而国土部打击囤地的行为，还要依靠地方政府的支持，否则难以落到实处。有鉴于此，政府和开发商之间的博弈将越发激烈。
来源：http://stock2012.com/read.php?tid-1718-ds-1.html












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