乌干达房地产市场机遇和挑战并存

郑瑟

　　目前乌干达人口为3500万，约640万人生活在城市。 1990—2012年，人口年均增长率约为3.3%，其中，城市人口年均增长5%，2012—2030年预测年均人口增长率为3.1%，其中城市人口增长率为5.5%。预计未来10年，坎帕拉人口将增长到1千万，到2030年，全国总人口将达到6840万，大约30%的人口生活在城市地区。城市部门对国民生产总值的贡献率为70%。坎帕拉目前人口为180万，占全国城市人口的30%。

　　据乌管理部门预计，到2020年坎帕拉的住房需求将有750791户，其他城镇为1092318套，农村为8482889套，全国总需求约为10325998套。庞大的人口规模和住房严重短缺预示乌干达房地产市场潜力巨大。但乌房地产业发展也面临着一些制约因素，主要有：土地补偿执行难度大、土地所有权登记不完善、土地流转税负较重、银行贷款利率高，以及基础设施落后等。

　　近年来，乌房建项目申请和获批的数量呈稳步上升趋势。据乌统计局数据，2009年—2013年，乌房建项目申请数目从1617个增加到7573个，获批项目数目从861个增加到5581个。其中，2012—2013年，住宅项目提交数目从2657个增加到4868个，获批数目从1444个增加到了3729个;商业房建项目提交数目从1337个增加到了2057个，获批数目从860个上升到了1464个。期间工业用地建设项目虽然有所增长，但仍处在较低水平。

　　2009年到2013年，水泥国内总供应量从133.8万吨增长到175.2万吨，增长了30.9%。其中，产量从116.2万吨上升到202.3万吨，增长了74.1%;进口从56.6万吨，下降到32.2万吨，下降了43.1%，而出口从39.0万吨增加到59.3万吨，增幅达52.1%。

　　在坎帕拉，有两个土地市场。一个是正式的土地市场，有正式注册的土地证，土地所有权属于政府，交易时有正式的购买和销售记录，需要签署正式的法律协议。还有一个民间的土地市场，这部分土地没有正式的土地证，原住居民享有事实上的土地所有权，土地的产权和使用权可以自由购买和出售，交易时没有政府备案记录。由于正式土地市场价格较为昂贵，加上销售渠道不畅，使得居民不得不寻求非正规渠道来满足他们的住房需求。坎帕拉有85%的城市居民生活在这样的住宅里面，这从一个侧面证实了正规部门的土地市场运作情况的不佳。

　　坎帕拉不同区域地价差别很大，郊区土地价格约为5-15美元/平方米，而市中心地段如Kololo核心区房价能达到300美元/平方米甚至更高。坎帕拉城市商业区内用地较为紧张，已基本没有可购用地。

　　相较于其他地区，坎帕拉市周边尤其是城市主干道沿线的土地，市场交易较为活跃，价格也更昂贵。以Entebbe—Kampala、Jinja—Kampala、Luwero—Kampala等几条主要干道为代表的沿线土地价格明显高于其他周边地区的地价。

　　道路等基础设施的改善可能会提振坎帕拉邻近及周边地区的市场形势，预计未来一年，人们对廉租住房和低成本住房项目的需求会持续上升。坎帕拉房产销售以旅游观光和廉价租房为主要发展方向。旅游地产主要围绕维多利亚湖展开，销售和租赁价格相对较高，例如从恩德培到坎帕拉的沿路公寓;而在坎帕拉近郊以及坎帕拉周边城市的房屋售价、租赁价格较坎帕拉市区仍处在较低水平阶段。

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