中国与东南亚国家在多个领域均存在合作潜能

郑瑟

　　 森林城市营销大幕开启，马来西亚成功登上新闻热搜，一跃成为中国人最关注的国家之一。

　　10月，碧桂园与白沙罗实业有限公司正式签署合约，宣告位于新山淡杯的中央公园项目(CENTRALPARK)诞生;11月1日，绿地控股宣布就参建马来西亚吉隆坡“大马城”和周边高速公路项目签署合作备忘录，拟分别参与两个大型项目的投资开发及基建施工。

　　碧桂园和绿地先后在马来西亚落子新项目，加大布局力度。据《每日经济新闻》记者不完全统计，马来西亚市场已成功吸引包括碧桂园、绿地、雅居乐、富力、新华联在内的5家开发商投资13个项目。

　　一个年销售金额仅有800亿马币(约1291亿元人民币)的市场，马来西亚究竟有何魔力，吸引中国房企纷纷进驻?

　　马来西亚国内生产总值在过去60年间一直保持着平均每年6%的增长水平，但这一纪录恐将在今年被打破。根据纳吉布10月21日在国会下议院提呈《2017年财政预算案》时所指出，马来西亚今年的国内生产总值增长预期将介于4%至4.5%，2017年的目标为4%至5%。

　　马来西亚财政收入的1/5来自石油为代表的能源产业，国内政局的不确定性和液化天然气价格的走低削弱了马来西亚的能源投资，导致政府支出有所减少。由于财政部的资金短缺，马来西亚政府在今年继续采用“合理化补贴机制”，即从本月1日起取消所有食用油(精炼棕油)的补贴。政府补贴的削减对国内需求存在一定的抑制作用，同时令马来西亚低收入及中等收入群体承受更加沉重的财政压力。

　　与此同时，林吉特去年以来始终走弱。货币的大幅贬值也成为将马来西亚国民生产总值(GDP)增长率拖累至不足5%的“罪魁”。如今，马来西亚的商品和服务愈发昂贵，甚至连公共汽车、出租车的票价都已显着提升，电动火车、轻轨和单轨列车的票价和服务费用增长幅度更甚。

　　中国社科院亚太与全球战略研究院研究员赵江林在接受北京商报记者采访时表示，马来西亚作为一个中高收入国家，经济主要在靠内需拉动，因而政府补助的削减以及物价的抬高对经济造成的负面影响必然是巨大的。

　　不过，考虑到马来西亚经济基本面较好，加之林吉特也开始呈现复苏走势，纳吉布及其内阁似乎对本国经济前景颇为乐观。纳吉布在指出，马来西亚今年上半年的外国投资达到280亿马币，比去年同期上涨32%，国内投资则达到600亿马币。与此同时他还强调，2017年政府将努力把经济赤字从今年的3.1%减至3%，意图通过施行多元化的经济政策，逐渐减少国家经济对于油气业的依赖。

　　全球绩效管理公司尼尔森今年夏天发表文告指出，马来西亚消费者信心水平继去年下滑至历史最糟糕水平之后正在恢复。其中，超过30%的马消费者对未来12个月内的本地就业前景感到乐观，而这一数字在去年同期仅为22%。

　　据了解，中央公园是碧桂园在马来西亚布局的第五个项目，也是碧桂园在新山的第叁个项目。项目占地53英亩(约为21万平方米)，总计容建面为90万平方米。

　　碧桂园相关负责人在接受《每日经济新闻》记者采访时透露，中央公园预计投资额为3.5

　　亿马币(约为人民币5.6亿元)，预计开发1万套左右，户型以35~90平方米1~3房洋房为主，面向新山本地年轻客户群体。绿地控股拟投资的2个新项目总面积与中央公园相当，占地约303亩(约20万平方米)，规划总建筑面积约160万平方米，建设服务式公寓、办公、商业和酒店等业态。在此之前，绿地以将近200亿元人民币投资新山翡翠湾、阳光海岸两大项目，其中翡翠湾项目已开盘，均价为15500元/平方米。 据《每日经济新闻》记者不完全统计，截至目前已有5家国内房企布局13个项目，并且有开发商表示未来有合适的机会还会加大马来西亚市场的布局。为何中国开发商对马来西亚市场表现出如此高的热情?雅居乐马来西亚公司总经理蔡高信在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，马来西亚市场的回报率较高，达到20%，马来西亚的土地成本较低，地价一般占开发成本的比例为5%~10%。

　　业内人士认为，在马来西亚市场，中国开发商的节奏快于本地开发商，凭借强大的营销和管理模式，中国房企或许可以获得更高回报。

　　《每日经济新闻》记者查看雅居乐2016年半年报发现，雅居乐在马来西亚吉隆坡第一个项目满家乐的楼面地价为2051元/平方米，目前推出市场的300多套房屋均价为16000元/平方米左右。

　　2014年雅居乐以8.55亿元在吉隆坡市中心获得BukitBintang的地块楼面价为6807元/平方米。商业地块在马来西亚更受追捧，商业地块限定容积率但不限制套数，还可申请修改规划建住宅产品，盖小面积户型将获得更高的投资回报。2013年底，富力耗资85亿元购入马来西亚柔佛州新山地区6幅地块，单价在2000元/平方米左右。关于马来西亚市场的高回报率，富力董事长李思廉曾坦言，2000元/平方米买来的土地，16000元/平方米卖出去，这利润不错。

　　绿地相关工作人员在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，在“一带一路”战略的利好下，两国关系友好是房企投资海外的好时机。绿地在马来西亚发展比较早，早已成立了绿地马来西亚项目公司，当地资源和团队建立逐步完善，有好的项目和机会后续加大布局。

　　2015年上半年，马来西亚市场总成交金额约为364亿马币，全年成交金额在800亿马币左右，相当于中国一个千亿房企的年销售金额，市场体量较小。

　　据了解，雅居乐满家乐41130平方米的占地面积，800多套的货量在当地已经算是“巨无霸”级别项目了。该项目今年年初开始共推出320套货量，目前签约80套。

　　雅居乐营销管理部助理总监王晓曈告诉《每日经济新闻》记者，这一数据在当地来讲还算不错的水平。马来西亚本地市场小，没有产权年限，去化较慢，发展商能够平衡资金情况就好，不会有太大的去化速度要求。

　　2014年数据显示，马来西亚总人口为3019万人。王晓曈表示，房地产并不是马来西亚最大的支柱产业，马来西亚人并不真正靠销售房子挣钱，大量的钱都存在银行，获取稳定的回报。

　　中国开发商都是以高周转、快速开发着称，体量规模较大。富力公主湾项目占地面积为700亩，预计推出3万套货量;绿地新山两个项目总占地面积约860亩，新获取项目拟投资开发项目占地约303亩;碧桂园森林城市占地面积20平方公里，开发周期长达20年，碧桂园中央公园项目预计推出货量1万套左右。

　　一边是国内开发商对马来西亚市场高度的投资热情与大体量项目将入市，而处于上升期的马来西亚市场能否消化如此庞大的货量?深耕马来西亚市场的中国开发商如何突破?

　　马来西亚房地产投资人士告诉《每日经济新闻》记者，在马来西亚市场，并不会因为开发商的国籍而影响消费者的购房意愿，关键在于开发商的实力与背景以及曾经开发过的项目。很多本土发展商都跟国外公司一同开发项目，所以是不会有排斥现象的。

　　据蔡高信介绍，从目前的客户结构来看，早前满家乐项目八成购买人群是本地客户，两成是中日韩买家。随着项目在中国推广的加快，中国客户比重已经提升到五成。富力公主湾项目相关负责人在接受《每日经济新闻》记者采访时透露，新加坡、马来西亚和印尼购买人群占七成左右。

　　今年以来，碧桂园、雅居乐、富力均加大了在中国以及其他国家的推广力度，外拓市场成为开发商突破的重要途径。

　　受经济增长、外来投资涌入等因素影响，2000年至2015年，马来西亚房价上涨127%，年均增长8.4%;马来西亚市场租金回报率较高，吉隆坡中心区域可以达到6%~6.5%。

　　较高的租金回报以及物业升值成为马来西亚投资热的一大塬因，曾在多国考察的赵女士告诉《每日经济新闻》记者，马来西亚的国际学校是她最看重的一点，希望自己5岁的孩子能接受更前沿的教育，同时也能接受中华传统文化教育，而成本低于欧美等国。

　　海外投资需要注意风险，随着外国投资者加大投资力度，海外客户购房占马来西亚新房总数约30%，马来西亚政府开始提高购房者门槛和投资成本。国外客户在马来西亚购房后3年内不能出售，5年内转售房产需要按收益部分缴纳30%的增值税。

　　马来西亚房地产投资人士认为，投资房产最重要的是地段，谈及中国房企大量布局的新山，其坦言，新山短期来看投资效果不太理想，但长期来看，出租和出售都有一定市场。

　　近几个月来，到访中国的东南亚国家首脑可谓接踵而至。除了纳吉布之外，越南总理阮春福和菲律宾总统杜特尔特曾分别于今年9月和10月来华访问。分析认为，纳吉布此次为期一周的中国之行，是中国与东盟关系继续改善、南海问题进一步趋缓的新标志。

　　赵江林指出，东南亚国家的频繁到访，一方面反映出中国作为亚洲乃至全球范围内的巨大市场备受周边国家关注，另一方面也传达出各东南亚国家希望依靠中国经济地发展来提升本国经济发展的愿望。

　　值得注意的是，纳吉布的第一次访华还是在2009年他刚刚当选总理的两个月后，可体现他对中国市场的重视态度。对于本次访华的目的，纳吉布表示，中国和马来西亚两国在经贸往来、打造更紧密的私营部门关系以及发展基础设施项目方面仍有巨大合作机会，希望本次访华期间，两国能够签订一系列涵盖经济、防务、教育和创新等多个领域的新的协议和协定。

　　广西民族大学东盟研究中心研究员葛红亮指出，纳吉布来访主要的内容是中马经贸关系的升级，这对中国东盟关系的升级也很重要。马来西亚塬来是东盟经济的领头羊，但目前在与中国的贸易总额上已被越南超越。马来西亚现阶段的经济是处于下降的，甚至可以用“裹足不前”来形容。因此纳吉布为了应对这种不利局面，肯定要和中国加大发展关系。

　　除了东南亚方面争先恐后抢占中国市场，中国与马来西亚两方在多个领域均存在合作潜能。

　　中国中铁股份有限公司11月2日发布重大海外工程中标公告，宣布中国中铁与中国铁建、中国交建组成的中国企业联合体中标马来西亚南部铁路工程项目。该项目是中国企业在马来西亚独立建设的首条铁路，位于金马士与新山之间，全长191.14公里，设计客运时速160公里，合同金额约144.69亿元。

　　此外，2013年2月，纳吉布与新加坡总理李显龙曾共同宣布，将兴建吉隆坡至新加坡高速铁路(简称“新马高铁”)，并计划最快于明年投标，目前除了中国、日本、韩国以外，法国、德国等欧洲国家也对投标表现出兴趣。在今年10月17日在吉隆坡举行的公共交通展览会后，分析人士认为中方在这一高铁项目上有更多优势。“中国的技术最先进，同时中国也能够包容各国最好的科技。”马来西亚交通部部长表示。

　　对于中国的“一带一路”政策，马来西亚方面也是积极响应。由于东西方超过80%的海运都要经过马六甲海峡，新马国际圈不置可否地成为了全球海运的枢纽，也无疑将在21世纪海上丝绸之路建设中扮演中心角色。未来，马六甲将成为基于中国国家战略及大马全球化战略，一个马来西亚重点打造的海上港口特区。

　　今年8月，我国河北新武安钢铁集团、马来西亚沙捞越州政府及中冶海外在河北邯郸市签署了马来西亚投资建设钢铁工业园项目预可研工作的合作备忘录。该项目计划在马来西亚分叁期建设一座年产500万吨钢、300万吨水泥、200万吨焦化、100万吨冷轧、100万吨焊管的资源综合利用型钢铁企业。据悉，沙捞越州战略地位优越，是拥有6亿2500万人口的东盟经济共同体的入口点。同时，沙捞越州政府是企业友好型政府，积极吸引外来投资者并给与各种类税收及土地和水电等优惠条件。

　　“我希望借助这次访问进一步增强我们两国关系。我坚信，建立在互信、真诚和互相尊重基础上的马中关系不仅为两国人民、也为地区稳定与和睦带来好处。”纳吉布在本次访华行程出发前表示。

　　【相关链接】

　　中国企业联合体中标马来西亚南部铁路项目

　　中国中铁股份有限公司2日发布重大海外工程中标公告，宣布中国中铁与中国铁建、中国交建组成的中国企业联合体中标马来西亚南部铁路工程项目。该项目位于金马士与新山之间，为双线电气化升级改造米轨铁路，全长191.14公里，设计客运时速160公里，合同金额约144.69亿元。

　　该项目是中国企业在马来西亚独立建设的首条铁路。中国中铁早在世纪之交即已开始追踪运作该项目。十几年来，先后组织千余人次赴马开展项目的方案研究、可研论证、现场勘察、技术交流等工作，为最终中方联合体成功中标奠定坚实基础。

　　“一带一路”倡议提出以来，中国加速推进与周边国家的互通互联网络建设，特别是在东南亚地区的泛亚铁路建设上取得了实质性成果。目前，中老铁路即将全面开工，中泰铁路也在加快推进。此次中标马来西亚南部铁路，将有效推动规划中马新高铁的建设，进一步加速泛亚铁路网的全部联通。

　　根据每日经济新闻、 北京商报(北京)等采编【版权所有，文章观点不代表华发网官方立场】