中国和澳洲文化相融，成就了“绿地澳洲特色”

郑瑟

　　澳洲房地产市场的一大特点就是：成熟、稳定，房价波动不大。这样一个成熟的房地产市场，每一个环节都有自己的特点和规律，要想成功进入，并不是一件容易的事。什么成为上海绿地进军澳洲市场的“通行证”?

　　在海外闯荡房产市场，如何才能成功?依靠精湛的建造工艺，独特的挖掘眼光，对于这一点，绿地深有体会。

　　谈及绿地集团踏足澳大利亚市场，罗晓华介绍说，2013年初，绿地落实了在澳洲的第一个项目——悉尼绿地中心。这个项目的投资规模接近35到40亿人民币，包括酒店和高层住宅。通过这一项目的开发，绿地逐步熟悉澳大利亚的市场，并于2014年上半年继续加大了在澳大利亚的投资，分别在悉尼北区和内西区购入了两个项目。2015年，绿地在悉尼东区追加投资，将一个旧酒店改造为住宅。第五个项目则是在2015年11月，绿地在两轮国际性投标竞争中赢得新南威尔士州政府一个有800多套住宅外加6000至7000平米的大型商业综合性开发项目。2016年上半年，绿地与另一家企业共同开发了位于悉尼南部大型住宅项目。罗晓华表示，绿地集团在澳三年发展平顺，六个项目有的已竣工，有的准备开工，开发进程有条不紊。

　　在新州政府项目的两轮竞标中，绿地集团从众多跨国公司和澳洲本地开发企业中脱颖而出令人关注。罗晓华说：“绿地集团赢得这次竞标，我们感到十分自豪。这是一个综合条件的竞标，最终新州政府选择我们，代表了绿地在澳的开发理念、经营方式、企业效率及开发能力获得了外界的认可。”

　　以悉尼绿地中心项目的绿地铂瑞酒店为例，前身是水务局大楼的铂瑞酒店是一栋八层的历史保护建筑。由于澳大利亚对历史建筑的保护非常严苛，建造酒店过程中对这一老建筑的改造尤为复杂繁琐。在酒店的设计、建设和竣工各个环节中都有专门的历史建筑保护委员会对各环节进行严格的审核，并要求恢复历史建筑到最初状态，在许可的范围内进行改造。罗晓华在酒店大堂里一一向记者介绍说，“你可以看到大堂入口的摆设和1939年悉尼水务局大楼的布置几乎一样，但实际上我们把这个建筑拿到手的时候它已经非常破旧，很多东西都被破坏掉了。我们花费大量的时间、精力、财力进行恢复性开发，并保持其原有的历史状态。新州政府对绿地在这一过程中表现出的专业、敬业、责任感，以及对当地的文化和规则的遵守和融入是十分认可的。”

　　罗晓华还提到，在酒店竣工后不久，新州旅游局便选择在这里召开年度会议，并邀请绿地集团在会议上介绍酒店项目的开发过程。“当我们把之前接手时老建筑的照片以及酒店现有样貌展示出来并讲解了建造过程后，他们感到非常不可思议，对绿地在如此短的时间内把酒店高质量地建成、交付并运营也表达了敬佩之意，”罗晓华激动地说道，“我们整个团队，包括设计师、施工单位以及历史保护顾问，共同走过了一年多的开发历程。除了有挫折和困难，也有来自外界的压力。当地的机构、社区都关注着绿地，观察一个来自海外的开发商的一举一动。只有你最终能拿出来成果，才能使他们最终了解你、信任你。”

　　无论是人还是企业，想要在一片陌生土地上稳步发展都离不开融入当地社会。绿地在澳大利亚结下的合作伙伴不胜枚举，涉及房地产开发各流程、各行业的机构、企业。罗晓华介绍道，在行业里提到绿地已经为当地企业熟知，因为澳洲很多优秀的企业都和绿地有合作关系，包括规划顾问、设计顾问、工程咨询公司、施工企业等，甚至物业管理公司、清洁公司都对绿地集团和建成楼房的品质赞赏有加。

　　同时，绿地集团还积极为当地社区贡献人文关怀，在悉尼绿地中心的裙楼，绿地通过VPA协议的方式以99年1澳元的象征性租金给悉尼市政府提供了一个总面积达2000平方米的艺术创意中心，为社区公共艺术的发展提供创作空间。罗晓华说：“当时，悉尼市市长克劳馥·摩尔和我一起宣布了这个计划，悉尼市政府对绿地的做法非常认同，认为我们不是只是简单地做房地产开发，也在关心和支持社区的发展。”

　　谈及在澳拓展开发的经验，罗晓华不断强调的一个理念就是善用当地智慧。他说，作为一个外来企业，绿地起初并没有在澳实际开发的经验。在进入一个新市场的初期、中期甚至是全过程，都需要对当地开发模式、流程和习惯做法去学习、了解和融入，而不能简单地照搬在中国开发的做法和经验。从建立绿地集团澳洲公司到开发第一个项目，都需要依靠澳洲本地的顾问团队和合作伙伴。他们可以提供当地的经验、智慧和惯例、常识以供外来企业学习交流。团队内部建设的不断完善使得我们在发展过程中不会走偏。

　　罗晓华坦言，“对任何新市场的了解都需要一个过程。有些过程让我们再做一遍，我们确实会做得更好，比如对当地建筑规范的认识，对成本价格的了解。正是随着我们有越来越多的项目，我们才越来越贴近市场的实际水平。因此，要善用当地智慧和当地资源。我们希望，有更多当地的合作伙伴跟我们共同发展。我们也希望，通过提供更多的工作岗位，促进当地的就业水平。当地政府也很欢迎我们持续投资，把获得的利润再次投入到社会中，良性循环。”

　　澳大利亚作为绿地集团海外投资的长期战略目的地，已经形成了良性发展的态势。澳大利亚获得绿地集团投资青睐的原因，从某种程度上也契合了广大小投资者和购房者的观点。罗晓华分析指出，澳大利亚是一个规范化的法制国家，其政治、经济环境非常稳定，即使在2008年国际金融危机中，澳洲的经济总体上仍保持平稳并略有增长。所以，澳大利亚在西方发达国家中属于一个独特的经济环境，是保障绿地在澳洲的平稳发展的重要基础。此外，2015年中澳签署自贸协定以来，中澳经贸往来日益密切，澳洲实现了加速发展。澳洲良好的自然环境、优秀的教育资源等优势吸引了国际市场上投资、移民等领域的不断关注，本地需求也在持续增长。因此，澳大利亚有着非常好的投资价值，这也是绿地选择澳大利亚作为战略投资方向的重要原因。

　　近3年间，悉尼等澳大城市的房地产价格迅速攀升，业界有声音认为是房产泡沫，但罗晓华认为，悉尼房价的上涨是对原来价值低估的重新认识。他说，拿到国际市场上或者用本地市场空置率数据进行比较，就会发现澳大利亚房地产市场仍然十分健康。就投资回报而言，悉尼一套房子的出租和其资产价格的比例，年回报率能达到4%左右。此外，空置率持续保持在3%到4%左右这样一个较低的数值，也说明房产仍处于供不应求的状态。罗晓华还指出，由于新州、维州等大州和其首府城市接下来几年仍有大规模的人口增长计划，所以仍需要市场提供房地产、公寓楼产品以适应发展需求。罗晓华认为，悉尼、墨尔本等首府城市在接下来的几年中仍会有强劲的市场需求。

　　放眼未来绿地集团的在澳布局，罗晓华透露，他们关注的重点仍在澳大利亚东海岸——新州、维州和昆州。由于澳洲人口的分布相对集中，这三个州的首府城市悉尼、墨尔本和布里斯班值得去寻找合适的投资机会。而在这三个城市中，绿地仍优先关注悉尼，罗晓华认为，悉尼在国际影响力方面仍遥遥领先于墨尔本和布里斯班，在这样一个有国际集聚力的城市也会获得更多的商业机会。

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