香港连续第七年蝉联全球房价最难负担城市

郑瑟

　　香港差餉物业估价署27日公佈最新资料显示，香港私人住宅楼价指数连升9个月，再创歷史新高。12月全港私人住宅楼价指数升至306.8点，按月升0.07%，按年则升7.65%。

　　根据数据，中小型单位楼价指数达308.1点並创新高，按月升0.065%，按年则升约7.7%;大型单位楼价指数为279.4点，按月跌0.29%，按年则升6.6%。

　　各类型单位方面，上月431呎以下单位楼价按月升0.21%，为337.7点，距离2015年9月高位的338.2点相差0.15%;升幅最多为1722平方呎或以上大单位，楼价单月升0.59%，至292.2点。其他类型单位楼价则持平或下跌，当中1076至1721平方呎单位跌幅最大，按月跌0.54%，至275.6点。

　　租金指数方面，虽然11月指数在连升6个月后下跌，但最新数字显示租金指数在12月再次上升，达172.3点，按月升0.58%，全年累计升0.64%。

　　其中，中小型单位的租金指数按月升约0.57%，为175.1点;大型单位亦升0.48%，为145.4点。

　　春节前夕，李嘉诚在接受记者采访时表示：看到港人的居住面积越来越小，“心里不舒服”。的确，近年来香港新推出的楼盘单位面积越来越小，使许多香港市民感到“不舒服”。香港特区行政长官梁振英在今年的施政报告中指出，解决香港房屋问题的根本办法是加快、加大土地及房屋的供应量。

　　香港的多次民意调查表明，房屋问题是港人最关心的问题。香港特区行政长官梁振英自上任以来，一直把解决香港市民置业问题摆在施政中的重要位置。过去4年，香港特区政府采取了“双辣招”等调控房价措施，多次成功遏制外来资本对香港楼市的投资和炒卖需求。但是，香港市民置业的问题仍然未能很好解决。目前，楼价高、租金贵仍是困扰香港民众的严峻民生问题。2月6日，香港“启德1号”楼盘一套约149平方米的住宅以4819.8万港币的价格成交，每平方米价格约合28.65万元人民币，再创该地区新高。“启德1号”楼盘是香港特区政府推出的“港人港地”项目，售卖方式及租赁条件都有严格限制：只能售与香港永久居民，且不得以公司名义购买;在转售或出租时均必须取得政府有关部门同意，租约最多5年。但严格的限制措施并没能遏制住楼价的飙升。

　　居住面积40多平方米的两居室曾是香港一个三口之家的基本配置。随着楼价越来越高，香港三口之家的“基本配置”开始缩水。为了让房子“更便宜”并卖得出去，开发商不断缩小住宅面积。李嘉诚旗下的长江实业曾推出过一批迷你户型住宅，最小的户型只有16平方米，其中卧室的面积仅8平方米。但是，这并不是香港面积最小的住宅。今年香港出现了包括居室和卫生间在内、总面积11.52平方米的户型。业界预测这种住宅总价可能在150万元港币左右，每平方米约合人民币10万元。李嘉诚在接受采访时，记者曾向他连番提出“超小型”户型问题，李嘉诚回答说，收入较低时只能住比较小的住宅，但当经济条件好转后，可以换个更大的住宅。

　　回顾2016年的香港楼市，利嘉阁地产董事陈大伟表示，2016年楼市的基本格局是“先苦后甜再受打击”，首季承接2015年下半年后的淡况，楼市价量进一步回落，二手市场买卖登记宗数更在季内创下历史新低;第二季和第三季则随股市回升和英国脱欧的资金流入而有明显反弹，量价均升;特区政府出台新辣招后，复苏不久的楼市再受打击，成交量再次急剧萎缩。

　　陈大伟指出，根据土地注册处的数据，截至12月14日为止，2016年整体住宅累录5.71万宗买卖登记，涉及金额约为4354.8亿港元。按走势推算，预计2016年全年登记量最终可达约5.86万宗，同比升1%，全年物业成交总值将达约4436亿港元，同比升4%。

　　利嘉阁地产表示，虽然美国重展加息步伐，但香港有条件滞后加息，因此对楼市影响不大。此外，2017年将有新特首上任，即使现有辣招不撤，再加辣的机会也不大，加上整体经济和失业率表现尚稳，均对2017年楼市有支持作用。

　　利嘉阁地产总裁廖伟强表示，2017年楼市将趋向平稳发展，交投量继续是一手跑赢二手，豪宅在资金追捧下将继续看好，楼价可望稳中上升。

　　成交量方面，他预计，2017年一、二手住宅整体成交量将由2016年约5.86万宗，再升逾2%至约6万宗水平，其中，一手住宅成交量约为2万宗，二手住宅成交量约为4万宗，而全年住宅成交总值将升近6%至约4690亿港元。

　　对于楼价走势，廖伟强指出，整体供求未达平衡，在求过于供下，楼价难以回落，预期2017年楼价将会温和上升，中小型住宅楼价全年升幅约为5%，而豪宅楼价升幅则会跑赢大市，将达8%。

　　香港已连续7年成为全球住宅价格最高的城市。一家美国研究机构近日发布的“国际楼价负担能力报告”表明，香港的住宅价格在全球406个大城市中最高。香港的购房“痛苦指数”(房价负担能力指数)仍继续恶化。报告显示，香港去年房价的中位数是当地家庭年收入的18.1倍，2010年这一比例仅为11.4倍。也就是说，普通香港市民要不吃不喝、一家人存款18年，才有可能购买一套住宅。在人们印象中土地面积更少的新加坡，住宅价格中位数占家庭年收入也只有约4.8倍。

　　在梁振英任内的5个财政年度里，香港特区政府想方设法增加土地和房屋供应，过去累积的严重供不应求情况得到逐步纾缓。政府推出的土地可供兴建住宅数量大幅增加。由于土地供应增加，预期在未来3年到4年，香港的一手私人住宅楼宇供应量将比本届特区政府上任时增加45%，公营房屋增加将超过37%。然而，由于香港楼市的需求量很大，楼价依然居高不下。要降低楼价，就要增加房屋供应;要增加房屋供应，就要继续增加土地供应。正如梁振英在2017年施政报告中所指出，香港的房屋问题归根结底是土地利用问题。

　　加快加大土地及房屋供应量才是解决香港房屋问题的根本办法。从供应方面看，香港工业大厦的空置率已十分低，不可能再靠重建工厦来增加住宅单位;从成本方面看，楼价高、租金贵是因为土地价格高、供应少。因此，香港要重新思考土地利用规划。目前香港作为住宅用途的土地只占总面积的7%，而郊野公园的占地面积是住宅用地总面积的6倍。香港应该在做好郊野环保的同时，将一些生态价值不高的土地用于兴建公营房屋、非盈利的老人院等用途，以增加房屋供应。特区政府解决土地供应问题的探索应当得到香港全社会的支持。只有土地供应增加了，楼价下降了，香港民众才能安居，感到“心里舒服”。

　　从表面来看，香港政府和内地政府在处理高房价问题上并无太大不同，但是细细品味的话两者之间不论从指导思想和思路，还是从具体做法来看还是有很多不一样的地方。笔者认为，不论香港特区政府在调控房价上的成绩如何，我们应当抛开成王败寇的思想，积极学习其行政的闪光点。

　　首先，与内地不同的是，香港没有采取无限制供应土地的非可持续发展道路。香港虽然不大，但是就城市面积比例来说，却还是有很大城建空间的。然而香港政府一没有大张旗鼓搞旧村改造，去农村跑马圈地建设新区;二没有向水要地，大规模填海造陆;三没有向自然要地，香港郊野公园的占地面积是住宅用地总面积的6倍。这些对于寸土寸金的香港来说尤显不易。对比来看，内地地方政府基本上除了耕地红线不碰以外，其他能整合的土地资源无限制出让，而且是超需求出让。这种大造新区的方式虽然节省了后期开发的费用，但是也制造了不少鬼城，人为增加了交通压力，还带来了巨大的生态隐患，如武汉水患正是武汉市政府孜孜不倦围湖造地开发的恶果。

　　其次，香港特区政府始终将盘活闲置土地资源来作为增加住房供应的首选方法，这是很值得我们学习和提倡的。一方面，很多规划始于多年甚至几十年前，当年的规划显然已经与现状不符。特别是香港的制造业工业规模的下降，使得香港对工业用地的需求减少，香港政府也将一些空置工业楼宇改为住宅来增加住宅供应。另一方面，香港政府定期公布空置房数据，并允许群租合租，其本质都是鼓励高效利用有限资源，所以香港的住房空置率常年维持在4%左右。而内地空置房无法统计之说每年都被抛出来一次先不讲，很多二线城市光鲜亮丽的新区，高楼鳞次栉比，常常也被人称作小香港，但是其入住率和使用率恐怕连香港的零头都够不上。香港政府最大限度利用已有资源，然后再开发新资源的思路非常值得我们借鉴。

　　再次，香港此次采用兴建老人院来缓解住房供应的提法也很有意思。很多国家和地区都有鼓励老年人住进养老院，以更迭住房的使用的政策，包括在金融上设立了住房的反向按揭，这在内地被称为以房养老。老人住进养老院后，原先老年人聚居的老旧小区不仅可以借此翻新，并且还能够更迭给新一代使用，这是一种双赢。我们很多城市如今也已经出现了老年小区，政府在采购社区养老服务上花费巨甚，其实换个思路在解决养老问题的同时，也解决房屋老旧问题，未尝不可。

　　当然，香港政府之所以采取相对看来保守的方法，而不是大刀阔斧增加土地供应来解决高房价问题，很大程度上与其面积狭小，土地资源珍贵有关。但是从另一面来说，在保证使用率的前提下开阔新资源的思路，不仅有助于保持房地产市场的稳定，避免因为投机导致房地产崩盘的风险，同时还能挤出泡沫，让市场维持在正态循环中。这可能也是香港房价虽高，但是民众抱怨远不如内地的主要原因。

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