投资日本房产正当时

思齐

亚太日报驻东京记者许缘在国内包括北京、上海等大中型城市的房价逐渐趋于高点并有下降趋势的当下，国内房地产慢慢不再具有强大的投资吸引力，而我们隔海相望的近邻—日本，特别是以东京为中心的首都圈，似乎正在成为中国投资者目光聚焦的投资热地。事实上，在日本经济正在经历失去的二十年并努力跳出这一经济低迷泥沼，以及日元汇率一年来大幅度且迅速贬值、近期仍有空间继续下跌的整体经济环境之下，日本房地产业的确充斥着高投资回报率的亮点。

出现就为活跃景象

在上世纪90年代的房地产泡沫时期，日本首都东京有着全球“住房价格最昂贵的城市”的“美称”。不过，随着泡沫经济的破灭，日本房地产业市场在遭遇突然的崩盘后，目前正逐步恢复着元气，不仅市场越趋理性，而且价格也正走向合理，日本房地产业也越来越成为日本本土及海外、特别是来自中国的投资者的投资目标。

特别是近三年，日本房地产行业出现了久违的活跃景象。去年时，日本房地产经济研究所在经过调查后认为，由于大多投资者认为中长期房贷利率可能提高，东京首都圈新建住宅销售套数同比正在不断增加。而在需求强劲的背景下，房地产市场规模逐渐扩大，日本包括三菱地所Residence株式会社等在内的各个房地产公司也纷纷调高销售计划。

今年以来，日本一些大中型城市的房价更是增长迅速。有数据显示，今年2月份以来，日本东京和大阪的房价上涨了约15%。而另据一份数据，在因业务发展而希望改善办公环境的企业不断增加的背景下，东京主城区写字楼空置率连续第二年呈现下降趋势。根据日本森大厦株式会社对大型写字楼的市场动向调查结果，东京市内大型写字楼空置率在2012年年底为7.8%，此后呈现逐年下滑的趋势，2013年年底时为6.2%，预计2014年年底更是将降至4.6%。与此同时，调查预计未来五年内，东京大型写字楼年均供给量将达到106万平方米，超过往年峰值的104万平方米。

一系列数据让很多投资者和专家学者认为，日本房屋市场供应量十分充分，现在入市可以挑选最有利的资源。而对于手握大笔资金的中国投资者来说，日本房地产也正在成为亮点颇多的投资焦点。

据美国《华尔街日报》网站10月18日的报导，英国房地产开发商格罗夫纳集团预计，大量涌入的富裕中国投资者将提振对该集团位于东京六本木区的翻新公寓的需求。包括开发商、保险公司、社保基金或中投等主权基金以及高净值投资则等在内的中国机构正在成为海外房地产投资市场的新力军。对他们来说，海外投资可以实现投资多元化，同时取得稳定回报，而日本逐步稳固且门槛较低的房地产市场正中他们的关注点。

日本房产缘何迸发魅力

上世纪90年代日本房地产泡沫的破灭令日本房价跌入谷底，而近年来日本经济的缓慢复苏为日本房地产起死回生提供了有利环境，是其逐渐迸发魅力的最关键因素。

进入上世纪80年代，日本国内经济的高速发展促使日本企业出口大增。为遏制日本巨大的贸易顺差，西方5国在1985年签署“广场协议”，迫使日元对美元汇率在一年间从1美元兑换240日元飙升至1美元兑换120日元。受此影响，日本资本纷纷转入国内市场。日本政府为支持企业维持高出口额，大幅降低利息以扩大对企业贷款，并发布“首都改造计画”，令东京土地投资空前活跃，日本房地产业获得快速发展。到1991年，日本国内六大城市的商业地价在短短六年间上升了三倍之多，大阪地区甚至上涨了八倍。

然而，这一政策所导致的结果就是国内市场流动性大量过剩。1989年，日本政府通过调整金融、税务、土地管理等政策对过热的房地产业进行宏观调控。日本央行也通过迅速加息调控信贷市场。在短短的四个月时间里，时任央行行长三重野康将央行向商业银行放贷的利率进行了三次提升直至4.25%，一年后再次提高至6%。日本房地产业跟随日本经济一道，在不断破灭的经济泡沫中直跌谷底。日本经济从此走入失去的十年。

然而，现任首相安倍晋三不同于其他日本领导人。自2013年上台以来，安倍打出一系列经济组合拳，通过日本央行大量购买金融资产等方式增加市场流动性并促使日元快速贬值。不走寻常路的方法让日本经济在这一年间感受到了充沛的发展力量，2013年日本经济似乎看到了走出泥潭的希望。虽然今年4月1日以来的消费税增长让“安倍经济学”摔了个大跤，但不可否认的是日本经济正在缓慢的复苏之中，为房地产业扭转颓势创造良好外部环境。

有数据显示，2013年5月份日本首都圈平均房价接近每套4900万日元，同比上涨了4%。日本房地产公司在房价提升的提振下纷纷调高销售预期。其中，住友房地产公司计划2013至2015财年共销售1.8万套房屋，并预计将扩大30%的水准取得用地以准备下一年度的销售；野村房地产控股公司在2013财年获得了创纪录的7500套可建住宅用地，并计划今后每年稳定筹措7000套可建住宅用地。

而对于中国投资者来说，日本房地产有着得天独厚的投资优势。在国内房地产市场疲软的背景下，投资日本有着可观的回报率，具有较高的投资价格。一方面，以美元计算的日本物业价格只有香港可比区域物业价格的约一半，与北京和上海的房价相当。不仅物业价格低廉，房屋出租可获得租金收益也高达6%，远高于香港和北京的3%和1%。

另一方面，日本成功取得2020年东京奥运会主办权之后，东京房地产基础设施正加速建设，房地产业正准备迎来触底反弹后的黄金7年。

与此同时，随着增加消费税这一措施的实施，日本政府规定自2014年4月以后入住的购房者，其房贷的税前扣除额为400万日元，较此前增加了一倍之多。这也意味着，房贷减税的优惠将高于消费税的增加，为日本房地产业投资聚集人气。

除此之外，日元贬值让投资行为变得更加具有吸引力。有数据显示，在过去5年间，日元对人民币汇率累计下跌了25%，跌幅超过了同期对美元的15%。汇率贬值不仅让赴日游客不断刷新纪录，同时也刺激了度假房产的投资。

根据仲量联行的数据，自2011年起，中国商业投资者在日本购买的整栋公寓总价值大约为8400万美元。今年以来，中国个人和公司已经购入大约2.3亿美元的私人及商业房地产，较2013年全年还要增长了超过两倍之多。

吸引海外投资者的因素

随着日本“国家战略特区”计划的实施及2020年东京奥运会的临近，东京都内的基础设施建设将迎来一个新高潮。有机构预计，在未来三年内，东京、大阪中心地带不仅房产价格可能将上涨30%，而且从回报率的角度来说，新房回报率也将高达5%以上，二手房更是高达逾10%。日本房地产金融公学学会会长川口有一郎在此前接受媒体采访时就曾表示，日本目前的房地产价格仍然相对偏低。甚至有些行业人士不禁认为：“抄底日本楼市的机会已经到来”。

除了房价处于相对低位而具有长期投资价值外，日本成熟的租赁市场也是吸引海外投资者投资的一个因素。虽然对于普通日本人来说，经过一段时间努力的工作后可以购买一套属于自己的房屋，但也有很多人选择支付高昂的租金依靠租房安家。数据显示，日本出租房屋的入住率始终可以维持在90%以上，而租金也不会因地产价格的波动而受到影响，可以说有着十分稳定的收益。

另一方面，在日本买房的整个买卖流程都非常透明化和法制化。据相关人士介绍，日本无论房地产公司还是私人卖房，标价和实价浮动的空间都均在5%左右，很少出现漫天要价的情况，而且一切文书十分齐备，“房地产公司职员给我的文字材料里甚至连公寓楼内的下水道是公用产权还是个人所有权都标注了”。

除此之外，日本对于投资主体的限制十分宽松，只要是有着行为能力的主体都可以在日投资房产。只要是持有三年签证的就职人员，在提供购买人在日本常住地址或证明证件，以及个人年收入等数据后，都可以在房地产公司的帮助下贷款购买房屋。不过，对于非在日工作的外国人来说，则不存在贷款的优惠政策，只能一次性付清房款，不得贷款。

与此同时，对于非在日生活的海外投资者来说，寻找一家可靠的仲介管理公司至关重要，因为在随后的房屋出租、寻找房客、与房客打交道等环节中，都需要依靠仲介管理公司帮忙打理，一是房屋租金需要仲介代收并汇回房主，另外当房屋出现突发情况时也需要仲介公司出面应对。不过一般来说，房屋管理仲介仅收取房屋租金中5%的手续费，价格相对合理。

采用短期买入卖出方式为宜

当然，投资日本房地产也并非百利而无一害。首先，从地理环境因素考量，日本是一个地震多发国家。虽然日本在对房屋建造的法律法规十分完备，但也并非没有因地震而产生房屋倒塌的事例发生。因此，对日本房地产的投资还需要考虑到地理因素及房屋构造等诸多风险因素。

而从经济角度考量，虽然日本房地产泡沫破灭以来，日本房价已经有所提升，且未来还有继续上升的空间，但从目前来说仍还在低谷中徘徊，未来也并不确定何时可以明确复苏信号，在这一情况下，投资日本房地产仍然存在着诸多不确定性。

一位住友不动产的工作人员认为，在日本经济缓慢复苏的背景下，房屋销售额增长是正常现象。不过，事实上，除了有刚性需求的日本当地购房者，来自国外的投资者并没有外界想像和描述的那么多。这位工作人员同时提醒投资者，必须要保持谨慎的态度看待日本房地产业的复苏。

此外，日本房地产业在“安倍经济学”大量印发货币的刺激下出现反弹迹象也在情理之中。然而，这种通过超宽松货币政策来压低国债收益率、降低经济融资成本的经济政策极度缺乏可持续性，也存在突然崩盘的可能性。

综上几点，有专家认为，对日本房地产业的投资，或许可以考虑短期买入卖出，长期看升值潜力的方式。

来源：亚太日报