德国已成为欧洲最具吸引力的商业地产市场

郑瑟

　　美国知名房地产数据提供商Real Capital Analytics最新公布的数据显示，德国已取代英国成为欧洲最具吸引力的商业地产市场，而这是英国在过去十年以来首次被挤下这一位置，一定程度反映出英国脱欧公投后投资者在赴英投资上趋于谨慎。

　　Real Capital Analytics数据显示，2016年德国商业地产成交额达到近590亿欧元，超过英国的570亿欧元。此外，在成交量方面，2016年英国商业地产成交量较2015年大幅下降43%。虽然德国和整个欧洲的成交量均有所下降，但下降幅度远不及英国。德国去年商业地产成交量下降19%，欧洲成交量平均下降21%。

　　分析人士指出，去年6月英国公投脱欧后一度引发市场动荡，导致投资者在赴该国投资上趋于谨慎，此前英国房价的飙升已引发投资者对于房地产泡沫的担忧。但也有一些分析师强调，可售房地产库存的紧缺是导致英国成交量下降的主要原因，而不是因为需求萎缩。

　　据德国德意志银行统计，2009—2016年间德国房价呈逐年上涨趋势，涨幅前五名的城市分别是慕尼黑、柏林、汉堡、杜塞尔多夫和法兰克福。其中汉堡涨幅70%、柏林涨幅75%，而排名第一的慕尼黑涨幅竟高达200%多。即便在如此高的涨幅下，慕尼黑的住房空置率依旧趋近于零。

　　另德国地产及住房行业协会数据显示，德国住房市场的缺口目前已达85万套，供不应求系房价上扬的主要原因。随着大城市房价不断上涨，人们转而搬向周围的区域中心城市，带动了这些中小城市的房价持续上扬，并且涨幅远超大城市。这成为2016年德国房价攀升最显著的特点。德国房客协会负责人Lukas Siebenkotten表示，2017年的德国房价会继续上涨，尤其是规模较大或拥有大学的城市。

　　不断上涨的房价已悄然掀起一股“购房热”。据统计，从投放广告(挂牌出售)到实际卖出，德国房源售出的时间大幅缩短，到了2015年，平均售房时间已从2008年的平均32天缩减为平均15天。其中德国房产以柏林房屋最为紧俏，平均广告投放7天后就会进入谈判签约环节。

　　为缓解人们的住房压力，德国各地方政府都推出了廉租房政策。根据柏林政府的规定，有政府背景的开发商必须将30%-50%的新建房屋作为廉租房，以每月6.5欧元/平方米的价格出租给低收入者。但由于房屋建造周期都在两年以上，仍远水解不了近渴。

　　在租金方面，柏林、汉堡、慕尼黑、科隆、法兰克福、杜塞尔多夫、斯图加特等城市的租金也和德国房价一样在连年增长，尽管2016年的增长幅度仅为2.6%，不及2015年3.4%的涨幅，但如今，德国中等房租水平依然比2010年的房租贵出18%。

　　据F+B研究机构最新出具的对于德国50个城市房租情况的研究报告显示，自2006年以来，50个德国城市中,有超过50%的城市其租户所支付的房租已经平均上涨10%或者更多。对此，德国租房者协会负责人卢卡斯·锡奔考藤指出，如果继续在大城市续租的话，租金可能上涨两到三个百分点。而一旦搬家，新房的租金涨幅甚至会达到7%或8%。

　　侨外海外房地产投资专家表示，目前德国房产的租金回报在4.75%左右，随着租金的逐年提升，一套房产靠房租收入13-20年即可收回成本，而目前国内的房价与租金水平相形之下，在产权期内(70年)无法收回购房款成本。而国内目前地产市场已进入高价存量时代，流动性不足，德国作为欧洲的投资热点，房产的流动性空前高涨，当下不失为投资德国地产的好时机。

　　柏林作为德国首都，是德国人口最多的城市，也是德国最热旅游目的地之一，并且拥有德国著名的大学城，免费教育每年都吸引大量的留学生至此，旅游及常驻人口的增长，也令房屋的出租率和房租收入更有保障。

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