房产税进程快于预期

Mary

　　

　　「稳步推进房地产税立法」，这是今年政府工作报告的新提法。一向先知先觉的资本市场，在这个新提法出来後，反应激烈—房地产板块的股价连续三日大幅下挫。市场意识到，喊了多年的房地产税是真的快来了。再深入一点剖析房地产税改革任务的时间节点、落地的基础条件、地方财政压力等种种迹象，笔者预判，房地产税立法程序的完成，可能比大家预期的要快得多。

　　先来看房地产税落地执行的基础条件。

　　第一，2018年6月，全国统一的不动产登记信息平台已实现联网，中国不动产登记体系进入全面运行阶段。不动产登记信息全国联网後，不同种类房产将统一汇总到国家级平台上，不同地区、不同部门之间「信息孤岛」将被彻底打破。另外，国务院刚刚发布的《关於压缩不动产登记办理时间的通知》，要求大幅压缩不动产登记时间，在2020年前不动产登记数据质量要达到「完善」水平。如此，为房地产税徵收提供了实际可操作的平台。

　　第二，2019年个税专项抵扣政策正式落地，其中首套房贷利息纳入抵扣范围，这一方面会减轻普通家庭税收负担，另一方面也会进一步归集全国家庭住房信息，为房地产税的徵收创造条件。

　　综合来看，房地产税的徵收已经「万事俱备」，只欠立法程序和随後的细则落地之「东风」。

　　再来看看房地产税法出台的立法程序。

　　谈到立法程序，许多观点认为房地产税的立法将经历漫长的程序。但最近三年的情况与大家想像中的不一样，2018年全国人大明确提出的制定、修改和审议的17部立法任务中，进入最终审议环节或审议通过的有14部，占比高达82%，而2017年和2016年的占比分别为95%和68.2%。2019年3月8日，全国人大明确提出2019年「制定房地产税法」的立法安排。根据历史经验，这一表述将加速房地产税立法程序的完成，2019年房地产税立法进入最终审议环节的可能性超过60%。

　　需要指出的是，房地产税法是一般法律，与《物权法》等基本法漫长立法过程不同，也无需提请两会的全国人代会通过，只需由不定期召开的全国人大常委会审议。

　　综上可知，立法程序不会拖房地产税法出台的後腿。

　　最後来看房地产税加速出台的现实因素。

　　最近一轮的房地产去库存，被业界称为「房地产企业最後的狂欢」。地产圈大佬冯仑判断：房地产进入後开发时代，存量房时代正在来临。这个观点，有大量的数据可以佐证。

　　中国社会科学院城市与竞争力研究中心披露的数据显示，2018年城镇居民人均居住面积达到40.8平米，套户比达到1.13，而美国、日本、德国、英国的人均居住面积为67平米、19.6平米、39.4平米和35.4平米，套户比分别为1.15、1.16、1.02和1.03。由此可见，国人的居住条件与发达国家不相上下。

　　这种居住条件，是在短短二十年内实现的，而在2000年至2018年，中国城镇居民人均居住面积从20.3平米增加到40.8平米，正好翻了一番。其中，2000年-2018年城市地区商品房累计竣工面积达135亿平米。可以说，中国房地产市场的跨越式发展，是用短短的二十年时间，走完了发达国家半个世纪以上的历程。

　　地方财政压力加大

　　值得注意的是，2013年至2015年商品房竣工面积达到历史高位之後，最近几年竣工面积在一路走低，这印证了新建住房和增量市场的发展空间越来越小，存量房时代渐行渐近。

　　存量房时代的到来，不仅反映在新房和二手房交易的此消彼长关系上，还能在土地交易市场中得到验证。2018年末，全国住房市场待开发土地面积4.56亿平米，再创近十年来新高。土地库存的大量增加，已经反映到最近半年的土地交易市场上—全国100大中城市土地成交面积多数月份大幅负增长；2019年1-2月土地成交总价为3973亿元（人民币，下同），仅为2018年全年（3.33万亿元）的12%。

　　土地市场的低迷，将加大地方政府的财政压力，开拓新的地方财政收入来源迫在眉睫。事实上，在2018年-2019年两次政府工作报告中，「稳妥」或「稳步」推进房地产税立法的提出，都以「健全地方税体系」作为前置目标。由此可见，房地产税将成为未来地方财政收入的主要税源。综合来看，房地产税最终落地不会遥遥无期，相反可能会加速出台。

　　【华发网根据大公报采编】