吴秀波们的美国梦碎了

Mary

2010 年，一位神秘的中国商人，掷豪金以 3320 万美元（约合人民币 2.3 亿元）的价格，买下纽约曼哈顿一套面积 511 平方米的豪华公寓，每平方米高达 6.5 万美元（约合人民币 44.4 万元），创下纽约房价的新高。

国外媒体为此感慨不已：" 中国制造 " 多了个 " 兄弟 " —— " 中国购买 "。

2013 年，与纽约房价同时上涨的，是 " 中国购买 " 的热情。在这一年，一位中国女士通过朋友找到了凯文 · 布朗，他是纽约苏富比地产的知名房产经纪人。这位女士告诉布朗，该区域房产 500 万美元的价格不是问题，之所以着急买房，是因为女儿要上哥伦比亚大学或纽约大学。

在看了 6 个小时房子后，布朗问这位客人：你女儿多大？她说：两岁。

几个星期后，布朗帮这位客人在曼哈顿西 57 街上知名的 One57 里，签下了一间价值 650 万美元的公寓。

2015 年 5 月，演艺事业如日中天的吴秀波，以 550 万美元买下位于美国南加州圣玛利诺的豪宅。内有私人庭院、超大游泳池等配套齐全，据说当时吴秀波认为这里挺适合自己养老的。

然而，五年后的 2020 年年末，吴秀波的这栋豪宅，最终被他以 470 万美元的价格贱卖了。这个价钱不仅低于入手时的价格，也低于这套房子在美国的市场价。

卖掉美国房产的，还有某知名电视主持人。距 2021 年仅剩 7 天之际，她将位于美国的豪宅以 800 万美元的价格出售了。跟吴秀波一样，他们抛售美国房产背后，" 是对美国市场信心不足 "，一位从事海外房产业务的人士告诉市界。

2020 年，在疫情重击下，在美国、澳大利亚等国家，不仅仅是吴秀波们，一场来自中国买房客的撤退运动，正轰轰烈烈展开。

" 吴秀波 " 们降价大甩卖

2014 年、2015 年，很多外国买家，拎着大麻袋的钞票等着房子上市。一个房子出来，会有几十个人溢价竞争，这其中包括中国买房客们，也不乏明星大腕。

那两年时间里，在美国加利福尼亚州洛杉矶比佛利山庄，上述主持人以 750 万美元购置了一处豪宅。

谁也没想到，5 年后，大家开始相继抛售美国房产。2020 年 9 月 2 日，吴秀波将好不容易抢到的豪宅挂牌出售，首次挂牌价显示为 588 万美元。但在随后十多天的时间里，这栋豪宅一直无人问津。直到 9 月 20 日，吴秀波将这座房子的价格降至 528 万美元。在断崖式调价后的第十八天，终于有买家给了 offer。

吴秀波美国房产交易记录 受访者供图

但让人想不到的是，这套房子于 11 月 25 日，以 470 万美元的超低价卖掉了。一来一去之下，吴秀波亏损了将近 80 万美元，折合人民币 500 多万元。

按道理，这套房子位于富人区，小区成熟且配套齐全，但为何迟迟卖不出去？

美国资深地产经纪顾颖琼告诉市界，吴秀波的房子建于 1931 年，不仅老旧且疏于保养，房子周围布满了野草，看起来破败不堪。

再加上疫情的影响，美国当地人的置业需求纷纷从市区转为郊区，这使得市区高端房产销售下滑超过 50%。因此，吴秀波的豪宅迟迟没有买家上门。如吴秀波一样，那位主持人也大幅降价甩卖了她的豪宅。

2020 年 12 月 24 日，她位于美国洛杉矶比佛利山的豪宅，终于以 800 万美元的价格卖出去了。这栋豪宅首次挂牌是 2017 年 10 月 13 日，但在此后两年多的时间里，一直备受市场冷落。无奈之下，她将价格从 925 万美元降至 899 万美元后，这栋豪宅才迎来了买家接盘。

与吴秀波房子不同的是，这位主持人的房子位于好莱坞，档次更高，但相同的是，" 这栋豪宅装修也颇为老旧 "，顾颖琼告诉市界，这就意味着，后续翻新费用就会很高，除了降价甩卖，别无他法。

据 ATTOM 的 2020 年第三季度美国房产转卖报告，美国有 57155 套独栋住宅和公寓在 2020 年第三季度被转卖。

报告还显示，美国售出房屋的炒房者，平均需要 192 天才能完成交易，这是自 2003 年第三季度以来的最高水平。这一最新数据高于 2020 年第二季度的平均 184 天，和 2019 年三季度的 176 天。

2020 年，尽管在低利率等政策刺激下，美国房地产市场逆市繁荣，且人民币对美元汇率上涨，但这都难以抵消疫情蔓延带来的负面影响：失业人数和破产企业居高不下，美国引以为傲的经济一时让很多人看不到希望。

注：居外网中国买家询盘量，根据买家对美国房产的咨询统计。

对美国市场信心不足之下，2020 年中国买家在美国的购房量不仅骤降，一场大撤退行动也在展开之中。

路透社援引行业数据曾预计，2020 年四季度末，中国人购买美国房屋的数量将跌至 8 年低点，对应的金额或将降至 120 亿美元之间，远低于 2018 年的 300 亿美元。

据全美地产经纪人协会最新调查显示，在截至 2020 年 11 月的 12 个月内，中国买家至少抛售了约 274 亿美元的美国房产。

不仅仅是美国，澳洲买房的神话也在破灭。

澳洲国民银行在 2020 年年中就预测，澳大利亚房价在未来 18 个月内下降 15%。大规模的失业、禁止房屋现场销售以及移民减少，对澳大利亚房价造成重大打击，这也给包括中国在内的买房客们上了扎实一课。

注：居外网中国买家询盘量，根据买家对澳大利亚房产的咨询统计。

路透社援引毕马威和悉尼大学的一份报告显示，截至 2020 年 7 月，中国买家对澳的投资减少了 60% 以上。按照现在的市场环境来看，2021 年还将继续下降。

数据还显示，在过去的 18 个月内，交易数量减少 43% 至 40 笔，投资额也减少 62% 至 24 亿澳元，中国投资者对澳洲的海外直接投资降幅，高于对其他西方国家的降幅。这说明，包括中国买家在内的许多国外买家已提前从澳大利亚撤离了。

看到现在悉尼和墨尔本房价不断下降的事实，曾在澳大利亚买过房产的于樊，很庆幸自己的先见之明。早在 2020 年年初，于樊毅然卖掉了自己位于悉尼的别墅，尽管最终只赚了 50 万元人民币，但 " 如果放到现在，大概率是要亏的 "。

除了疫情重击导致中国买房客对海外市场信心不足之外，也有不少人通过亲身经历明白了 " ‘去美国买房，去澳洲安家’，这只是看起来很美好 "。

不少中国买房客，最后不过是 " 杨白劳 "。所谓 " 白劳 "，就是即使平日有收入，但是终年都追不上日常的生活支出和债务。

郭啸在美国加利福尼亚州的别墅已经持有五年了。在这说长也长，说短也短的五年时间里，这栋别墅倒是升值了一些，但它额外的开支远远超出郭啸的想象。除了交易时产生的费用如给房产经纪人的佣金等，郭啸在持有时也缴纳了不少费用，如房产税、物业费等。

其中，占大头的是房产税。美国的房产税，是个可怕的数字。每个州的房产税率不一样，最高能到每年 2.5% 左右，中位数是每年 1.5%。拿上述成交 800 万美元的豪宅来说，以 1.5% 的中位税率保守估算，一年就要支付 12 万美元的房产税，折合人民币 78 万多元。

并且，远在国内的郭啸根本无法亲自打理房产，只能将其交给美国一家托管公司。但问题又来了，这就会产生一个托管费：寻找租客和房屋管理两部分费用，为年租金的 8%-10%。

郭啸不愿透露这栋别墅的总共开支，但他向市界坦言，" 这些年的租金收益，除去额外开支，相当于几欲亏损的持平状态 "。

尤其是在疫情重击的 2020 年，美国当地人的住房需求从城区转向郊区，这使得郭啸这栋位于城区的房子，一度无人租住。

在疫情的当下，间隔越密的房子越不受欢迎，郭啸的房子又恰好跟其他房子挨得很近。无奈之下，郭啸这一边下调了这栋别墅的租金，另一边他还得支付昂贵的房产税、物业等费用。低租金覆盖不了高支出的现实下，2020 年年中，郭啸忍痛卖掉了这栋别墅。

令郭啸没想到的是，在卖掉这个房子之时，他又额外支付了一笔费用。按照加利福尼亚州的规定，卖房者需要支付包括过户公证费、消费税、经纪人佣金、房产税，以及截至过户日的水电等杂费。

最后，终于卖掉这栋别墅的郭啸，拿着卖房的钱，在深圳龙岗区坂田买了民房对外出租。至此，郭啸这才停止了 " 杨白劳 " 式的海外房产投资。

郭啸告诉市界，美国房子的本质是消费品，不是投资品，它持有和交易成本高，大都没有稀缺性。所以，房价上涨速度跑不赢通货膨胀与各项附加税费。如果非要投资美国房产，必须找到稀缺性的优质房产，比如核心城市核心地段配套齐全的房子。

网友 " 江湖卢二 " 则用自己的亲身经历，再三告诫她的粉丝们 " 不要做扑火的飞蛾 "。2015 年，在卖掉武汉的房子后，卢二花 250 万元人民币买下了澳大利亚悉尼的一个 " 楼花 "。

那一年，受低利率和投资热的影响，悉尼房价中值在第二季度就冲破了 100 万澳元大关，场面火爆到 " 一房难求 " 的地步。趁热打铁之下，卢二又在澳大利亚买下了四套房子。

这些房子虽然分布在不同的地方，有的在悉尼，有的在布鲁斯班，但无一例外的，五套房子都是公寓。让卢二没想到的是，等到 2016 年交房的时候，因公寓房供大于求，澳大利亚住宅市场陷入低迷状态。

从当年一季度的数据来看，墨尔本公寓房价格下跌了 1.3%；其次是珀斯和堪培拉，均下跌了 1.1%；悉尼则下降了 0.6%。卢二为自己对澳大利亚房地产市场盲目的 " 乐观 " 付出了惨痛代价。

五年后的 2020 年，疫情重击下，卢二那个悉尼楼花最终亏了 20 万元人民币卖给了别人。布鲁斯班的房子虽然没有卖，但每套大约亏了 20 万 -30 万元人民币。而位于布鲁斯班唐人街的那套公寓，即便价格现在降到 130 万元人民币，也无人接盘，这个公寓当初的入手价是 230 万元人民币。

事到如今，看着摆在自己面前的巨额账单，已经负债逾百万元人民币的卢二头都大了。不断贬值且卖不出去的唐人街公寓，其租金根本覆盖不了高昂的开支，每年光市政费、污水处理费、物业管理费等，就高达五六万人民币。" 如果卖掉这些公寓，就能抵消债务，但关键现在卖不掉 "，卢二现在肠子都悔青了。

卢二告诉市界：" 澳大利亚的市场相对成熟，城乡差距不大，房价上涨幅度有限，不能将国内买房的思维搬到澳大利亚。如果非要在这里买房投资，一定要买人口密度大的城市，切记不要买公寓。"

海外买房与国内买房的逻辑，两者确实有着天壤之别。有人甚至戏谑中国买房客 " 错把胡萝卜当长白参 "。

问题是，郭啸们为什么要去人生地不熟的海外买房？

几年前，中国经济快速发展，国人富裕了起来，但由于国内投资渠道相对狭窄，并且随着限购令等政策的出台，国内房地产市场的发展空间有限。如此情况下，海外房产被国人当成新的投资渠道。

信息不对称之下，一些买房客被海外房产所谓的 " 优势 " 所蒙蔽了。比如房地产中介会宣传称：" 海外房地产市场法规完善，能保障购房者的权益、房产为永久产权、拥有土地永久使用权，房屋的价值会因为土地增值而增值、房屋的租售比高等等。"

但是，海外购置房产在购房政策、相关法规上存在很多盲区，在产权和资金安全上也存隐患，这些风险被地产中介们大大弱化了。

卢二当初就是听到地产中介说 " 在澳大利亚买房，只要百分之十的定金、房租超高 " 后买下五套公寓打算做长线投资的，但地产中介没告诉卢二的是 " 高昂的服务费、市政费、污水处理费 "，以及澳大利亚遍地都是公寓、很多年都有可能不涨的房价。

房地产中介更没告诉卢二、郭啸们的是，租售比高的也还是位于繁华地带的房屋。网友 " 添哥在美国 " 告诉市界，在美国，很多地产中介的确会利用信息不对称，抬高房屋价格、隐瞒海外房产的真实情况。

" 比如美国房子虽然看起来便宜，但维护费用、房产税、遗产税等都会很高；再比如美国房子地大人少，没有人口红利、齐全配套的房子就没有稀缺性。"

以上情况，在中国海外买房客的起步阶段——东南亚国家泰国，也表现得淋漓尽致。

2014 年，在泰国度了一次长假后，老雷便花了 300 多万元人民币，在普吉岛买了四栋别墅。老雷如此壕气的背后，源于当地中介带他看房子时，指着还没建成的一片空地说，" 这是富人区，未来升值空间和租售比都会很高。"

然而，两年后，当老雷拿到别墅，他才发现 " 这里根本不是什么富人区，周边仍是荒凉一片 "。想及时止损的老雷打算将房子卖出去，但他发现挂出的价格根本没人买。此时的老雷，才搞清楚泰国的佣金模式。

所谓佣金模式，即卖一套房子，泰国开发商会给房产中介 15%-20% 的佣金。原本价格 100 万元人民币的房子，到中介手里摇身一变，上调到 154 万元人民币成交。该价格远远超出房子在泰国的实际价值，这无疑提前透支了房子的增值空间。

房子卖不出去后，老雷又将希望寄托在了 " 代管代租 " 上。然而，当初 8% 的租金收益承诺，根本就是个 " 谎言 "。100 万元人民币的公寓，如果按照百分之百的出租率，以 300 元人民币每天的租金收益来计算，除去每天 60 元人民币的物业、水电费等成本后，也才勉强达到当初中介承诺的 8% 的年回报率。

但现实更为残酷：普吉岛也分淡季或者旺季。再加上 7000 多家酒店的竞争下，如果不是专业的团队，最好也就只能做到 50% 的入住率。就这样到了 2019 年，此时的老雷即便愿意 200 万元人民币挥泪甩卖四栋别墅，但市场显然没人来买单。

这一年，由于泰国经济放缓导致购买力不足、泰币持续升值、外国买家减少、金融机构收紧房贷政策等原因，泰国房地产市场持续低迷。迫于无奈，老雷开始琢磨如何将这些别墅盘活。

在经过市场考察、调研等繁琐前期工作后，老雷倾力打造的酒店式公寓终于有了起色。但人算不如天算，2020 年，一场疫情使得赴泰的外籍游客与上年同期相比减少 2927 万人次，负增长 81.38%。

这边老雷后悔不已掉进了海外房产的坑中，那边依旧有中国买房客蠢蠢欲动。刚跨入 2021 年不到一周的时候，从事家居生意的王琪就向市界透露，打算到海外投资房产。

听及此事，老雷连连喊 " 不 "：" 不要将国内买房的思维用在国外。国外不确定因素太多了，除了政策、市场、环境、法律等不相同外，国外更没有国内的人口红利，维护费用过高、而换手率却很低。海外有风险，买房需谨慎。"

这样看来，2020 年，疫情这面照妖镜，让海外房产的弊端无所遁形。吴秀波们此时的撤退，倒是明智之举了。