上海楼市调控“前夜”的疯狂：二手房挂牌 1 小时就成交，房东急着改租为售

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作者：时代财经 童洁 编辑：张常旺

图片来源：图虫创意

" 上海房价疯了！" 这个标题最近频繁出现在很多社交平台上，那些正在买房或者刚刚买了房的博主们用大大的惊叹号来表达自己的感受。

2020 年下半年开始，上海楼市快速升温。市场越热，买家们越是恐慌。一面骂着房价的畸形，一面马不停蹄地看房。需求的集中释放迅速引爆楼市，新盘扎堆入市，许多房东改租为售，中介们也忙得不可开交。

" 上一次碰到这种行情还是四年前。" 在黄浦区一家中介公司工作了六年有余的刘静（化名）告诉时代财经，眼下的场景与四年前巅峰时期的上海楼市极其相似，" 卖方掌控着一切话语权，房价的上浮以分秒计算 "。

不过，也有很多业内人士及买家认为，上海市场高潮迭起背后实际暗流涌动，第三方和卖方抓住了买家们急切 " 上车 " 的心态，在拼命炒作和推波助澜。

但无论背后有着怎样复杂的因素，上海楼市已然在四年后迎来了又一个高峰。但新一轮调控来势汹汹，1 月 21 日晚间，上海发布楼市新政，包括将增值税征免年限从 2 年提高至 5 年；夫妻离异 3 年内购房商品房，住房套数按离异前家庭总套数计算等。" 高烧 " 的上海楼市又被泼了一盆冷水。

房源挂牌 1 小时就卖出

对于买卖双方而言，踩对时间点十分关键。毫无疑问，当前的市场行情对上海房东来说，是出手的好时机。

就在前几天，吴梦（化名）将名下一套位于杨浦区的两房挂牌了，希望趁着市场好卖个好价钱。吴梦所在小区房源并不多，她挂牌的房源是小区内唯一一套两房，挂牌价 700 万，在整个区域来说属于中等价位。

她没有想到的是，1 个小时后，这套房子就被卖出。" 我们没有什么花头，第一个客户上门就直接成交了。客户的付款方式非常好，几乎全款，我觉得碰到好客户不容易，也让了 20 万的价格，客户立刻就签了合同，680 万成交。"

房子卖出后，吴梦回想起过去 1 小时的经历，心里有些纠结和后悔。过于顺畅的交易流程让她不禁反思，仅仅一位客户来看房就成交，是不是速度太快了些，价格是不是真的卖低了。

的确，在现在的二手房市场中，房东跳价的现象屡见不鲜，像吴梦这样愿意让出 20 万价格的房东屈指可数。上周，刘静所在门店成交 5 套房源，成交价格都比房东的原始挂牌价高出 10 万至 30 万不等。

" 上周，蓬莱公园有一套挂牌价 500 万出头的两室户，面积不到 50 平方米，挂牌第一天的晚上就有 4 组客户上门看房，2 组客户看中。房东马上涨了 10 万，而且还要挑客户，选一个首付比例最高的。这套房挂了三天，差不多 15 组客户看房，最后成交的客户首付 8 成，成交价格 518 万。"

刘静告诉时代财经，从她所在门店近一个月接触的房源来看，房东的初始挂牌价格有了明显提高，次新房的单价以万元为单位增长，维护得比较好的老破小每平方米也能涨个几千元。" 可以议价的房源在个位数，大多数房源原价成交，还有约 30% 左右的房源溢价成交 "。

二手房市场的飙升同样体现在数据上。以刘静口中的黄浦区为例，贝壳找房数据显示，1 月 8 日至 1 月 14 日，区域挂牌均价较上一周上涨 1.4%，同比去年上涨 13.4%；成交均价对比上一周上涨 13.2%，同比去年涨幅达到 46.7%。

供需比方面，黄浦区作为上海房源最紧俏的区域，1 月 8 日至 1 月 14 日最新的房客比为 127.6，要知道，去年 12 月 10 日更新的数据中，黄浦区房客比还是 100。根据贝壳找房显示，房客比的计算方式为，近 30 日新增关注带看人数除以新增房源数，得出的数值越大，房源越紧张。

类似的情况不止出现于黄浦区这样的市中心区域。一位网友在社交平台讲述了自己 " 摩托变单车 " 的故事，" 去年 10 月我卖掉了一套房，计划在大虹桥买一套别墅。说实话，在 11 月中旬，我手里的钱还能买一套独栋，到 11 月底就只能买一套双拼了，再看着看着，到 12 月中只能买联排边套，现在只能买联排中套，我还得求着房东卖给我。"

回想这几个月的买房历程，这位网友满是无奈，感叹 " 僧多肉少 " 的市场里买家毫无选择权，而这也是上海二手房市场最真实的模样。

沪十条出台，调控已至

比二手房先热起来的，是上海的新房市场。

同策咨询统计数据显示，2020 年 12 月，上海开盘项目超 30 个，20 余个项目认筹率超 100%，其中 13 个为 " 千人摇 " 项目，最热门的楼盘认筹率超过 1000%，甚至出现平均 13 人抢 1 套房的现象。

由于新房中签难度增加，不久前还有一位新落户上海的博士向上海市委领导发出建议信，建议上海修改认筹摇号规则，严查离婚买房、经营贷买房、代持买房等擦边球行为。

事实上，四年多之前，上海楼市就曾上演过类似的行情。彼时，刚需需求集中入市，一二手房市场纷纷上扬。后在调控政策即将出台的风声下，上海楼市出现又一高峰，除郊区地段之外，大多数区域一房难求，就连类住宅市场都出现抢购潮。

2017 年 4 月是上海楼市的一个分水岭，持续 " 疯狂 " 数月的上海楼市迎来新一轮调控。上海市接连从土地出让、新房销售监管、购房贷款等方面下手，严格控制上海楼市走向。此后的几年，上海房地产市场在调控丝毫未放松的背景下，一直处于相对理性的状态。

和 2017 年时如出一辙，高热的上海楼市不出意外地迎来了调控。1 月 21 日晚间，上海出台楼市调控新政，多措并举补漏洞。在打击 " 假离婚买房 " 方面，上海要求夫妻离异 3 年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

同时，实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

个人将购买不足 5 年的住房对外销售的，全额征收增值税；个人将购买 5 年以上（含 5 年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收增值税；个人将购买 5 年以上（含 5 年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

在 " 沪十条 " 公布之前，一份名为《闵行区房管局会议纪要》（下称 " 纪要 "）的文件已经流出，该文件显示，上海将针对部分新楼盘摇号过热情况，采取一系列调控措施，包括设定新房认筹红线、预售价格从严审批、离婚两年内不能买房等等。

中原地产分析师卢文曦认为，上海市房管局近期的表态已经说明现在市场情绪并不稳定，毕竟近期连续的疯涨是不可持续的，" 最近一两个月上海楼市应该会逐步趋于理性，上海房管局的表态很明确，目前政策储备很多。"