2021，上海房价会继续涨吗？

Mary

经历了一两年的低谷期之后，最近上海的房价热度是直线上升。

经过三年的横盘，上海楼市从去年四季度开始开启了上涨模式。根据易居等多家市场机构的统计数据显示，2020 年 12 月单月，上海二手房成交量达到 3.8 万套，这是 2016 年调控以来的最高点。

而从 2020 年全年来看，上海二手房成交量同比增长近三成，成交均价涨幅达到 15%，尤其是个别学区房，涨幅甚至超过七成。

作为以存量房为主的城市，二手房市场一直是反映上海房价的风向标。自 2016 年 " 沪九条 " 限购限贷调控推出后，2017 年至 2020 年，上海二手房成交均价年均涨幅仅有 2% 左右。

面对此轮房价的快速上涨，上海市政府也坐不住了。2021 年 1 月 21 日晚间，上海出台《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》 ( 以下简称《意见》 ) 。核心内容为：对夫妻离异 3 年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。调整增值税征免年限，个人将购买不足 5 年的住房对外销售的，全额征收增值税。

《意见》还强调严格商品住房销售管理。严格新建商品住房销售方案备案管理。严格执行商品住房销售 " 一价清 " " 实名制 " 等各项管理制度。完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足 " 无房家庭 " 自住购房需求。

为什么上涨

如何判断一个地方的房价涨跌？在房产界流传着这么一句耳熟能详的话：短期看政策，中期看土地，长期看人口。

此轮上海房价在短期内快速上涨与政策面有着密不可分的关系。具体来看，货币政策的宽松、学区房政策调整、落户门槛放宽等诸多因素叠加，是本轮房价上涨的驱动力。

2020 年面对突如其来的新冠疫情导致的经济下行，全球主要国家央行都实行宽松的货币政策，也就是俗称的 " 放水 "。在疫情期间，各国实体经济普遍低迷，而房地产无疑是资金 " 蓄水池 " 最好的选择。全球主要国家 2020 年以来的房价也印证了这一现象，美国、伦敦房价均创历史新高。上海作为全球主要城市，城市中心可开发土地基本上已经没有了，存量房就成了稀缺资源，在炒房客眼里学区房更是成为稀缺中的珍贵品，上海房价上涨尤其是学区房房价上涨自然不能幸免。

而学区房政策的变化则是直接助推了上海房价的上涨。去年 3 月份公民同招、民办摇号政策出台之后，家长们首先坐不住了。在孩子的教育面前，大家还是低估了上海家长对于学区的敏锐和执行力。从年后开始，学区房率先迎来了新的独立上涨行情。

此外，落户政策的放宽更是刺激了刚需。得益于 12 月 1 日施行的 " 居转户 " 户籍政策和人才引进落户的放宽，刚需购房者在 2020 年末集中涌入楼市。官方数据显示，2020 年上海居转户数量达到 18418 人、人才引进落户达到 13043 人，比 2019 年分别增长了 40.4% 和 48.4%。

假离婚问题

面对快速上涨的房价，上海市在 1 月 21 号晚间连夜出台《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》。新政总共增加了 10 条内容，也称 " 沪十条 "。其中第三条（严格执行住房限购政策）、第四条（调整增值税征免年限）、第五条（严格执行差别化住房信贷政策），对个人购房进行了跟严格的限制，而第六条（严格商品住房销售管理）则对房企进行了一定的限制，以上四条将直接影响上海楼市。

其中 " 房票 " 也就是购房资格依然是调控的重点。《意见》规定 " 夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起 3 年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。" 也就是说，一对夫妻已经拥有两套住房的房主，即便是一方离婚净身出户，也不再具有购房资格。

为了彻底断了借助假离婚获得购房资格的这条路，此次新政明确写的是 " 离异前三年 " 而非 " 离婚前三年 "。" 离异 " 和 " 离婚 " 虽然一字之差，但是意义却天壤之别，可以理解为首次离婚后的三年里，不论结多少次婚，离多少次婚，都按首次离异前家庭总套数为准。

虽然这项规定虽然限制了借助假离婚获取 " 票号 " 行为，但是还是没有完全堵住炒房者获得房票的途径。例如，一对夫妻可以将自己名下的房产过户给自己爸妈，直系亲属过户可以逃过限购，这样就可以获得继续购房的资格。

如果说 " 房票 " 限制了购房资格，那么此次新政中严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场则是从资金源头进行调控。无独有偶，1 月 25 日，工商银行紧急叫停了面向上海地区的购买一手二手及法拍房等个人住宅 ( 商用除外 ) 中所缴纳税费的分期贷款产品。此前，该产品的贷款金额最高可达到房产价格的 10% ( 最高 50 万 ) 、年化利率约 3.4%，用于刷卡支付购房过程中需缴纳的税费。

除此之外，上海此次新政还有一个特点是把法拍房纳入限购。法拍房是指法院强制执行拍卖的房屋，目前北京、广州、深圳、南京等地对住宅类法拍房有限购要求，不过此前上海对于法拍房没有限购，法拍房也就成了没有购房资格的市民买房的主要途径。作为新政打出的组合拳之一，此次将法拍房也纳入限购，无疑也展现了政府调控的决心。

预期，是关键

对于房价，普通人的印象里似乎是一旦涨上去就很难跌下来。就像前文说的，此轮上海房价上涨是多种因素共同导致的结果。单从经济学的逻辑来看，供求关系决定商品的价格。放开落户政策以后，一大批刚需者涌入楼市，现在上海楼市无疑是需求大于供给。

除了刚需的增加外，上海楼市需求快速增加还有另一个因素，那就是旧改放量也刺激了巨大的需求。拿上海黄浦区来说，10㎡左右房屋补偿至少 350 万元，拆迁在短时间内造就了一大批不差钱的购房者，而这部分人都是具备购房资格的上海本地人。根据这个逻辑，似乎就很容易判断短期内房价的涨跌。

不难发现，此次一系列调控政策的出台也主要是从需求侧对购房者进行限制。但是，房子跟普通的商品不同，除了商品属性外，还有投资属性。就目前来看，房地产市场上投机氛围依然不可忽视。在资金的洪流下，房地产市场也会持续抱团取暖的迹象。之前是深圳，现在是上海。一线城市显然是个人财富最大的避险之地，这种区域性和集中性的上涨在岁末年初爆发，自然也少不了炒房者的推波助澜。

就像当下股市资金集中抱团抢筹优质资产一样，在炒房客的眼中，一线城市的房子无疑也是奇货可居的优质资产。跟之前深圳楼市一样，此番上海部分楼市也存在 " 套利游戏 "，投资投机气氛浓郁。而套利也来自多个方面，当市场由卖方主导时，卖房者自然希望价格越高越好。大多数投资者都希望买家能付全款、付款快，这样可以压缩成交周期，在最短的时间内回笼资金，趁着市场火热，自己拿钱再去入市。成交时间越短，资金风险越低，这就是炒房客的普遍心态。

除了投资客想法设法在限购政策下获得购房资格，部分房屋中介机构也想趁着快速上涨行情多赚快钱，毕竟楼市火爆最受益的还是掌握大量房源的房产中介机构。

调控对房价到底能起多大的效果？观察上海历次楼市调控，政策 " 组合拳 " 短期内对抑制房价快速上涨还是有一定的效果。拿 2005 年的楼市调控来说，为了打击投机者对房地产的炒卖，相继动用了由财税、利率、供应等多种杠杆组成的 " 组合拳 " 为楼市降温，房价最高跌了 40%。

" 房住不炒 " 早在 2017 年就提了出来，也可以说是当前房地产市场的主基调。如何抑制炒房，在实际操作层面需要的不仅是 " 组合拳 "，更需要精准调控。而能否防 " 炒 " 于未然，需要彻底改变市场上那些资金拥有者的预期，这才是真正考验施策者水平的事情。

毕竟，当前的房价确实太高了。

END