深圳楼市“核弹级”大招！银行以官方参考价发放贷款，3 成首付变 5 成？

Mary

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以后深圳买房（二手房），首付比例可能 " 变相 " 提高。

这两天，深圳楼市圈的朋友们炸锅了，要买房的、要卖房的、中介各方人士，热切关注着深圳发布的二手房成交参考价，以及落地执行影响。

最新消息，最受关注的银行放贷，商业银行将根据成交参考价格发放二手房贷款。而目前深圳二手房挂牌价，普遍较发布的成交参考价高。媒体更报道参考价相当于 " 打 7 折 "。

假设成交 1000 万的房子，参考价为 700 万，原本首付 3 成的话，贷款只能 490 万（7 成），购房者实际需要支付 510 万，相当于 5 成首付。

深圳住建局专家：参考价一年发一次

银行将根据参考价发二手房贷款

深圳特区报报道，2 月 8 日，深圳市住房和建设局发布二手房成交参考价格，引起广泛关注。那么二手房成交参考价多长时间发布一次？对市民购房有哪些影响？

2 月 9 日上午，住建部房地产专家、深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋接受记者采访对深圳建立二手房成交参考价格发布机制进行了深入解读。王锋透露说，深圳二手房成交参考价格原则上一年发布一次，中价挂牌价格不能超过参考价，商业银行将根据成交参考价格发放二手房贷款。

" 深圳市住房和建设局建立二手住房参考价格发布机制，应该说是在国内是个创举，对于落实房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实稳地价、稳房价、稳预期的调控目标具有很重要的作用。" 王锋说，近几年来深圳二手房市场出现的波动比较大，二手房的价格上涨比较快。去年的国家统计局公布的全国 70 个大中城市的房价指数，深圳涨幅是 5%，而二手房涨幅得比较大，达 12.9%，这在全国是比较高的。

王锋说，深圳二手住房成交参考价格原则上一年发布一次，市场波动大时也可能会半年发布一次。

王锋透露说，在对全市的 3595 个楼盘的调查中，发现深圳东部的大多数区域，像罗湖、龙岗、坪山、大棚、盐田区的参考价格与成交价格基本上是一致，这些楼盘占全市楼盘总数的 62%，应该是能够真实反映市场的成交的情况。但是仍然有一些区域，特别是一些西部的热点区域，比如福田香蜜湖片区、南山后海片区、宝安宝中片区的二手房价格要远远高出一手房价格，市场不理性现象非常突出。

深圳地产媒体南方楼事将王锋观点总结为以下九个论点：

1. 政策是去年 715 新政后的延续；

2. 二手房参考价是稳房价稳预期的重要举措；

3. 这是国内第一次发布二手房成交参考价，有利于加大二手住房成交透明，引导中介机构合理挂牌，商业银行的放款需要以参考价作为重要依据，有利于降低金融杠杆；

4. 有利于解决一二手房价倒挂问题；

5. 很多人评价是两年前的价格，因为大家的重点都放在热点片区网红盘上。参考价是以近一年的网签价为基础，并通过调查实际成交，银行放款等综合测定。

其中 62% 的楼盘价基本上与网签价一致，10% 近一年甚至两年无成交，27% 也就大家重点关注的福田宝安和南山热点盘是明显偏离参考价的，价格虚高，存在投机炒作，不能体现市场合理水平；

6. 近期有报道指深圳二手房均价九万是严重不实，也是根据挂牌价，存在严重误导市场，扰乱市场预期，所以政府及时公布参考价是非常有意义的；

7. 对购房和居民的影响，短期内成交会有所下降，但是买卖双方博弈加强了，不再只是强卖方市场，银行还是会根据自己的风险评估来定价放贷，但金融机构同样要配合调控政策的方向和方针，偏离参考价过多也是会被约谈的；

8. 参考价原则上一年一调，会根据市场实际涨跌情况去调整；

9. 去年以来特别是今年，官方在新房供应上持续加大，今年新房还会一批批出来。最终目的还是保障真正的刚需的购房需求。

商业银行将根据成交参考价格

发放二手房贷款

影响有多大？

先来看看这次房价打折有多厉害？

以深圳市场最有 " 有名 " 的华润大冲润府为例，该项目最新一期润玺曾因去年的 " 万人打新 " 引起全国关注。记者查询发现，目前润府一期和二期的二手房挂牌价已经高达每平方米 18 万元左右，但此次发布的参加价格仅为每平方米 132000 元，相当于打了 7.3 折，以 80 平米的户型计算，以指导价格售卖比目前市价便宜 384 万。

例如，位于光明的龙光玖龙台项目，贝壳最近的一次成交在 2021 年 1 月 23 日，成交单价为 82895 元 / 平方米，而官方的指导价格为 51900 元 / 平方米；再如，南山的中海阳光玫瑰园，其成交均价在 14 万元 / 平方米左右，而官方指导价则为 10.6 万元 / 平方米。

如果银行的评估价格系统参照官方的指导价格，会产生什么样的影响？

举个例子，福田某盘实际成交价 1000 万，成交参考价 800 万，首付五成，原本可以贷 500 万，首付准备 500 万即可，新政后只能贷 400 万，首付就要准备出 600 万，如果筹不出这 100 万，就只能放弃或者买总价更低的房子。需求被迫减少了。

招商证券首席分析师张夏老师在朋友圈分析称，买卖家价格预期太大，如果再加上放贷按照参考价格，实际首付比例大幅提升，深圳二手房要被速冻了。。

有网友称，这才是真正的核武器。

比如，成交价已经 25 万一平的楼盘，参考价 11 万 6 只有成交价的不到一半，就按一半来计算，新政后如果要买一套总价 4000 万的房子，银行评估价只有 2000 万。

三成首付名额，只能贷 1400 万，实出首付 2600 万，相当于首付 6.5 成；

五成首付名额，只能贷 1000 万，实出首付 3000 万，相当于 7.5 成；

七成首付名额，直能贷 600 万，实出首付 3400 万，相当于 8.5 成。

分析称，新政首先要看能落实的程度，如果落不到实处，一切都是白搭，如果银行能全面配合落实到位，影响力会非常大。

买方：年后会有相当一部分买家，基于首付大大提高，加上对新政的期待，陷入观望情绪，或者转而去买东部，有效需求会被迫减少；

卖方：不出意外，仍然坚定的一分不降，赌深圳永远涨。

最终的结果仍是博弈，买家与卖家的博弈。

在业界人士看来，如若二手房成交参考价对银行的评估价带来较大的影响，这一政策将是触及根基、动及根本的调控措施。" 如果评估价不得高于官方参考价，杠杆会下降很多，遍地疯涨的趋势就会被改变，深圳会横盘一段时间了。"

深圳市房地产中介协会：

发布房源广告时应以参考价格为

重要依据、合理发布

今日，深圳市房地产中介协会发布提示：各房地产中介机构、中介人员应坚决贯彻执行二手住房成交参考价格发布机制，向业主主动宣讲《通知》要求，敦促业主合理调整委托放盘价格；各房地产中介机构、中介人员在线上、线下发布房源广告时应以参考价格为重要依据、合理发布；对房屋本身确凿信息之外相关金融按揭等非中介专业服务内容的咨询，房地产中介人员不得随意解释、承诺。

9 日上午，深圳市房地产中介协会发布提示：

一、各房地产中介机构、中介人员应坚决贯彻执行二手住房成交参考价格发布机制，向业主主动宣讲《通知》要求，敦促业主合理调整委托放盘价格。

二、各房地产中介机构、中介人员在线上、线下发布房源广告时应以参考价格为重要依据、合理发布。其中线上渠道包括但不限于企业官网、手机 APP、微信公众号、微信小程序、下辖从业人员微信朋友圈等。

三、提供住房信息发布服务的互联网平台，应依法履行广告发布者责任，对房源信息发布的合规性予以核查，并定期核实更新。对违规发布房源信息的，及时采取删除（屏蔽）相关信息、暂停发布房源信息等必要措施，保存相关记录，并向有关部门报告。

四、中介人员应充分熟悉掌握各楼盘项目参考价格与相关规定，向消费者提供准确信息。对房屋本身确凿信息之外相关金融按揭等非中介专业服务内容的咨询，房地产中介人员不得随意解释、承诺。

深圳中介：开会接通知

挂牌价不高于成交参考价

据媒体报道，昨日下午多家中介公司被深圳相关部门紧急通知开会，会议主要内容为：要求从即日起，二手房经纪公司的所有平台，包括网站、APP、橱窗广告、宣传单、公司或经纪人的各类社交媒体，均不能发布高于成交参考价的房源信息；高于参考价的房源可以过户，买家必须签一份风险告知书。

昨日有中介机构已下达通知，要求当天之内必须把所有已经成交的网签单打好，以防后续有其他变动。

各大房产中介平台挂牌价 " 消失 "

今日一早，记者登录链家网 APP 就发现，挂牌价不翼而飞，变成了 " 暂无数据 "。

贝壳网，乐有家、Q 房网等平台的挂牌价也都看不到了。