深圳全国先行：二手房限价！700 万的房子首付多掏 200 万？影响多大？

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来 源丨21 世纪经济报道（ID：jjbd21）

记 者丨吴抒颖

编 辑丨李清宇 黎雨桐

酝酿了数月之后，深圳二手住房成交参考价格发布机制正式建立。

2021 年 2 月 8 日，深圳住建局宣布正式建立二手住房成交参考价格发布机制。2 月 9 日下午，深圳市房地产和城市建设发展研究中心副主任王锋代表深圳官方对这一政策进行进一步解读。

全国先行！深圳建立二手房成交参考价格发布机制

2021 年 2 月 8 日，深圳住建局发布消息称，" 为贯彻党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》有关规定，促进二手住房市场信息透明，理性交易，经市政府同意，我市建立二手住房成交参考价格发布机制。"

深圳住建局称，发布二手住房成交参考价格有利于加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。

深圳商业银行发放二手房贷将以官方参考价作为重要参考

2 月 9 日下午，深圳市房地产和城市建设发展研究中心副主任王锋代表深圳官方对这一政策进行进一步解读。

王锋首先披露了本次二手房指导价的制定依据。

王锋称，在所有房源中，其中的约 62% 根据去年的网签价格计算得出；约 10% 部分楼盘长期无成交，由评估师驻场测算；约 27%，这部分是大家普遍感觉与市场价存在差距的，是因为去年福田、南山、宝安的热点片区，可能存在炒作因素，导致挂盘价虚高，挤出泡沫后才是合理价格。

事实上，从深圳五大中介的挂盘价来看，深圳二手房官方指导价与卖家的心理预期确有较大差距，多名业内人士在进行认真比对后告诉 21 世纪经济报道，多数房源的参考价是真实成交的 8 折左右，深圳湾一带的房源大概是 5 折。

官方指导价与真实成交价之间的距离，正是未来可能 " 降杠杆 " 的空间。业界普遍认为，如果银行的评估价以二手房成交参考价格机制为准，则可以加杠杆的空间将收窄，市场将迅速进入横盘期。

" 举个例子，这套房成交价是 700 万，银行按照官方指导价评估只有 500 多万，那你只能按照这个去贷款，首付就要多掏差不多 200 万。" 一名深圳地产人士告诉 21 世纪经济报道。

事实上，对银行贷款的引导，正是本次官方发布这一成交价格机制的动因之一。

在昨日深圳住建局对这一政策的解读中，官方称，发布二手住房成交参考价格有利于加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。

今日，王锋也对这一问题作出回应，银行将会以官方参考价作为发放贷款的重要参考，可以在这个基础上有所浮动，但太过离谱则可能触发约谈，并对此承担责任。参考价将跟随市场变动进行更新，目前暂定一年一更。

官方连夜召开中介开会

贝壳等挂盘价显示 " 暂无数据 "

9 日上午，深圳市房地产中介协会发布提示：

一、各房地产中介机构、中介人员应坚决贯彻执行二手住房成交参考价格发布机制，向业主主动宣讲《通知》要求，敦促业主合理调整委托放盘价格。

二、各房地产中介机构、中介人员在线上、线下发布房源广告时应以参考价格为重要依据、合理发布。其中线上渠道包括但不限于企业官网、手机 APP、微信公众号、微信小程序、下辖从业人员微信朋友圈等。

三、提供住房信息发布服务的互联网平台，应依法履行广告发布者责任，对房源信息发布的合规性予以核查，并定期核实更新。对违规发布房源信息的，及时采取删除（屏蔽）相关信息、暂停发布房源信息等必要措施，保存相关记录，并向有关部门报告。

四、中介人员应充分熟悉掌握各楼盘项目参考价格与相关规定，向消费者提供准确信息。对房屋本身确凿信息之外相关金融按揭等非中介专业服务内容的咨询，房地产中介人员不得随意解释、承诺。

8 日晚间，深圳官方召集五大中介开会，要求所有中介门店挂牌价不可以超过指导价格，之后贝壳等中介机构下架官方成交系统，挂盘价也以 " 暂无数据 " 的形式展示。

影响有多大？

这一政策引导成效几何，还有待观察。21 世纪经济报道向深圳多家商业银行的人士进行咨询，目前多数也在观望阶段，未来银行的评估价将如何制定尚不明朗。

一名房贷业务占比较高的股份制银行人士告诉 21 世纪经济报道，" 还没有（收到通知），不过我们会参考这个机制来合理发放房贷。"

在业界人士看来，如若二手房成交参考价对银行的评估价带来较大的影响，这一政策将是触及根基、动及根本的调控措施。" 如果评估价不得高于官方参考价，杠杆会下降很多，遍地疯涨的趋势就会被改变，深圳会横盘一段时间了。" 一名中介人士对 21 世纪经济报道表示。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对 21 世纪经济报道分析称，建立这个机制，很大程度上是为了避免二手房业主随意涨价，因为官方在一手房方面可以有备案价约束，而二手房实际上没有什么 " 抓手 "，只能通过这种方式让市场行为更理性。

据 21 世纪经济报道获得的《深圳市住宅小区二手住房成交参考价格表》，如果将之与真实的成交价格相比，会发现存在较大的差距。

例如，位于光明的龙光玖龙台项目，贝壳最近的一次成交在 2021 年 1 月 23 日，成交单价为 82895 元 / 平方米，而官方的指导价格为 51900 元 / 平方米；再如，南山的中海阳光玫瑰园，其成交均价在 14 万元 / 平方米左右，而官方指导价则为 10.6 万元 / 平方米。

多名深圳市场人士在接受 21 世纪经济报道采访时指出，如果银行的评估价格系统参照官方的指导价格，那么将是变相 " 降杠杆 "，有稳定市场预期的效果。

海贝找房总经理谢林锋告诉 21 世纪经济报道，如果商业银行按照评估价格走，那么贷款的成数就会变少。深圳湾一带的指导价格几乎已经是成交价格的二分之一甚至是三分之一，那么就会变相提高首付，" 基本要去到七八成了，那二手房成交就会降到冰点。"

但是，这一指导价格是否能对市场产生实际影响，仍有待观察。李宇嘉续称，现在整个深圳面临的问题是供应太紧张了，特别是二手房。千千万万的购房者和买房者以及中介机构是不是会跟着他这个价格来进行定价，这个很关键，" 如果多方联合炒作，这个工具很容易失衡。"

图 / 新华社

去年 9 月已有动作

事实上，深圳早在去年就有意引入存量房价格引导机制。2020 年 9 月 17 日，深圳市司法局发布《深圳市房地产市场监管办法 ( 修订征求意见稿 ) 》公开征求意见。

其中提到，建立存量商品住房买卖的合理价格引导机制，定期发布全市商品住房项目合理成交价格。对于社会关注度较高、价格波动较大的存量商品住房项目，及时发布合理成交价格，引导市场理性交易。另外，还要建立房屋租赁参考价格发布制度，定期公布不同区域、不同类型房屋的租赁参考价格。

征求意见稿还要求，房地产经纪机构应当及时向市主管部门报送存量商品房买卖、租赁挂牌和成交信息，并对报送信息的真实性和准确性负责。

此外还强调，对外发布房源的价格明显高于该房源所在楼盘实际成交价格，且逾期不改正的，提请市主管部门暂停其房地产信息平台使用权限，并且按照发布的房源每条处一万元罚款。