2021 年返乡置业：成都、西安新一线城市热度较高 三四线成交趋冷

Mary

贝壳研究院日前发布的《2021 返乡置业报告》显示，2021 年度返乡置业意愿热门城市包括成都、杭州、武汉、长沙、郑州及南京等，TOP20 城中新一线成为绝对主力。为此，贝壳研究院对 2021 年 2 月 1 日至 17 日（春节前后一周）、126 个城市（一线城市除外）实际成交的二手交易数据进行统计，发现：春节期间，百城（一线城市除外）二手房成交热度呈现比较明显的 "V" 型走势，节后成交量增长趋势明显。

其中，以成都、西安、苏州及天津为代表的新一线城市，春节期间交易热度明显较高；同时，三四线城市成交趋冷，城市间分化现象比较明显。从套均总价看，杭州、南京、苏州及宁波等南方城市均价相对较高，受到城市经济基本面、人口流动等因素影响，" 南高北低 " 显现显著。从结构性数据看，春节期间成交主力户型仍以小户型为主，并没有表现出显出差异性。

成交量呈 "V" 型走势

（交易热度：对成交量进行归一化处理，反应实际的成交量情况）

如图所示，春节前后，交易热度呈现比较明显的 "V" 型走势，交易热度集中在除夕前一周，除夕后交易热度缓慢回升，预计本月回升趋势会持续明显。分城市级别看，这一趋势表现出同样特点。

中心城市交易热度较高，城市间分化显著

贝壳研究院数据统计显示，春节期间，交易热度较高的城市包括成都、西安、苏州、天津及合肥等（一线城市除外）。其中，有 14 个城市在返乡置业意愿热门城市在春节期间成交热度 TOP20 名单中，占比约为 70%，两者大致相符，成都实际交易热度与返乡置业热度均位于前列。统计发现，成交热度较高的城市多为都市圈中心城市，比如成都、西安、苏州、合肥及重庆等。

从城市级别看，新一线城市平均成交热度约为 38.2，二线城市约为 7.2，三线城市约为 3，四线城市约为 1.15。以成都、西安及苏州为代表的新一线城市，成交热度明显高于以大连、宁波及南通为代表的二线城市。以此类推，三四线城市成交热度更低，城市级别间分化现象显著。在棚改及返乡置业降温等因素影响下，三四线城市成交热度明显偏低的现象仍将持续。

21 城套均总价过百万，南北差异明显

返乡置业热门城市 TOP30 中，21 城的成交套均总价过百万，占比约为 70%。其中，以杭州、南京、苏州、宁波及东莞等为代表的南方城市成交套均总价明显较高，沈阳、保定及唐山等北方城市均价相对较低，呈现出比较明显的 " 南高北低 " 现象。

从宏观层面看，城市房价水平的 " 南高北低 " 分化格局与城市 " 南强北弱 " 的经济基本面密切相关，同时也会受到产业分布、人口流动及人均收入影响等因素。以新一线城市 GDP 数据为例，2020 年 15 个新一线城市中，重庆、苏州、成都及杭州等南方城市位居前列，以沈阳、西安为代表的北方城市相对较低。从人口流动因素看，根据第一财经对 2019 年 42 个重点城市的人口净流入情况梳理显示，东莞、佛山、苏州、宁波、杭州、成都及无锡等南方城市均为典型人口净流入型城市，而以唐山、保定及沈阳为代表的北方城市 2019 年环比基本持平。

小户型成主流交易户型

从户型看，无论是新一线、二线或者是三四线城市，两居室均是主力交易户型。但也表现出区别，从新一线到三线城市，两居室百分占比从 40.61% 增加到 57.25%，相反，一居室百分占比从 15.22% 减少到 11.50%，也就是说，新一线城市小户型更集中。

从面积区间看，主流交易面积区间集中在 60-90 平米，占比约为 39.1%；其次是 90-120 平，占比约为 26%。整体来看，春节期间主流交易户型为 60-90 平两居室。